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第314期的问答如期推出，本次精选2024.11.22-2024.11.28的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。
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新房
1、山海湾金澜锦翠交房了，现在的现房是什么产品，价格多少？有学校吗？
答：前不久交付了一批次房源（4栋和5栋），整体交付还是相当不错，入户大堂、地下车库、景观园林、楼栋外立面等方面都是可圈可点。
现房是毛坯房源，总高30层，面积98平-133平米（还有个206平米的大平层），便宜点的价格一万出头。其配套学校是早就已经建成开学的，配套的是关上实验学校。
精装房虽然不是现房，但楼栋视野更开阔，且明年就交房，也可考虑下。（不过毕竟精装配置不低，价格就贵2k左右了）
2、请问150w预算给父母买养老房，希望离医院近点，生活便利一些，小区环境好一些，不需要学区，有哪些楼盘可以看一看呢？面积120平以下的就行，区域都可以，我在交三桥附近上班，离交三桥近一点最好。高层可以接受的，但不想要筒子楼那种。
答：要求与预算不太匹配，主要是地段和板楼需求太难达到。
离交三桥近的，没有150万能买到的环境好生活便利的板楼。
若能接受老小区，可在盘龙江桃源街附近找找，离医院近，同时临江，环境也还可以。同理，也可在翠湖周边找类似的老小区。
若不能接受老小区，建议放弃离交三桥近或者接受筒子楼这一选项，环城南路-吴井路一带，香樟俊园可以看看，这是很难得的二环内+小高层的小区了，虽然不是纯板楼（有一梯两户，一梯四户），但是小高层，整体还不错。具体可看昆明市中心房子咋了 为何多年房价“原地踏步”？
同类型，小区环境不错，又在二环路北京路附近的，还可以看星雅俊园。
3、老师，邦泰璟和195平的低楼层可以买吗？4楼看小区景观，总价377万，主要是现在住22楼不想住高楼了，求指点。
答：该项目位于双塔片区，容积率只有3，是同片区中容积率最低的，楼层16-26层。加上户型做了高赠送，实际还是非常不错的，缺点就是交房时间稍微比其他项目晚一年。
你提到的195平米户型所在楼栋就在小区中间，旁边都是绿化，不受外界干扰，挺好的。
从采光上看，4栋东端户好于4栋西端户，再好于2栋；但视野上，2栋最好，4栋东端户最差。
各有优劣，若要选择的话，4栋西端户景观和采光都兼顾一点，2栋低楼层采光还是有点影响。
（红色框框中的就是有190多户型的两栋）
前不久看到2栋5楼房源价格就是390多万，那若本身你对高楼层没啥太大要求，考虑到一楼为架空层，下面还有2-3层住户，4楼377万也是ok的。
4、老师，保利城4期怎么样？
答：之前保利城一向是以学校优势著称，但实际产品也是不错的，保利城四期位置北侧是商业地块，西侧有商业街，西南侧是公园地块，比较方便且不靠近高架。
而且这一个地块楼栋布局设计也还不错，预留了一个超大中庭（宽69米左右，长度超100米），绿化园林发挥空间很大。
可以结合价格和读书需求综合考虑，适合需要读书且对居住品质有偏高要求的小伙伴。
5、万科公园城市四期端户的132平四房，单价12000左右，送一个车位，价格合适么，可以上车了么？
答：四期是A7地块山河万里，这个地块很大，共18栋楼，优势是绿化面积很大，缺点是估计要分多次交付（前期业主入住但旁边楼栋还没完工。
132户型虽是端户，竖厅结构，设计上还是比较中规中矩。
考虑到这个价格+车位+精装修，总体倒是不贵（具体还得看楼层），也可以趁着年底万科优惠多的时候上车。
南市区同等价格的项目中，万科公园城市优势在于整体规划更大、且位置适中。（大商汇附近也有类似价格，但是是毛坯且不一定带车位）
6、老师，金地都会风华143平的值得入手么？
答：若预算在160-170w左右，想买143平米的四室户型，金地都会风华优势在于板楼+不算太偏的位置，它距离三号线不远，附近有沃尔玛，且还有现房。
其他项目这个总价段不一定能够买到这么大的板楼且新房。（单价一万一二，就看你能不能接受塔楼了）
同等总价下，若换成面积小一点的，还可以看义承金川府，板楼洋房，西三环附近。
7、请问下招商雍珑府的得房率多少？143平的公摊有多大。
答：现在在售的143平米户型是两梯三户，按照测绘（不计赠送）公摊是29%。
但是算上赠送面积，保守粗略估计12平米落地飘窗+8平米阳台，得房率超过90%了。
8、老师，可以分析一下义承金川府吗？
答：项目现在陆续完善了学校配套，先是签约了高新一小，后面旁边还有教育用地，可能还会签约中学。
是昆明非常少见的同时配套小学+初中的洋房小区。
1.83容积率，洋房+叠墅产品，板楼，一万三四的价格，本身产品是非常有优势的，而且之前交房园林都还不错。
缺点是位置稍微有点偏，西侧是西三环，西侧还有山体，与西北片区的商圈中心有一定距离。
9、你好，请问云和中心云和府值得入手吗？想买143平的大三室。女朋友在昆明文理学院上班，我在昆明站上班，请问这个区段内有合适的房子吗？预算200w内。
答：若选择双塔片区，云和中心位置最为适中，但品质上只能称得上中等。不过考虑到200w的预算，能买到云和中心也很不错了。
靠近昆明站的区域还可看中铁诺德央玺春风，户型选择多，且交通四通八达。
往环城南路方向，还可看下华润悦府的125平米的户型，周边商业发达，且小区档次高。
若考虑其他区域，北京路的京江隐翠/美的北京路九号/江东永和府位置最为适合，其中京江、美的两个超出预算太多，可看永和府（这个价格一万二买得到），缺点是户型稍微别扭。
10、保利天珺143平和华润悦府143平的怎么选？谢谢。
答：在户型上，保利天珺户型设计更新，更符合当下高赠送、横厅的趋势，得房率更高。
但两个项目主要还是位置的差异，看你对商业购物有没有强需求。
华润临近各大商圈，便利度更高，生活方便，但房子密度稍大；而保利这边，容积率更低，周边又有宝海公园，更安静一些。
11、想在昆明买个学区房，预算在150万左右，位置不限，能推荐一个性价比最高的楼盘吗？
答：
性价比最高的是，高新一小划片范围，高层小区新域盛景，或者老洋房小区，百大国际花园等，优势是在学校很强的情况下，小区能够有较高的舒适度，且房价也适中，高层1.1w多，洋房1.2-1.4w多。具体可看口碑渐佳的高新一小 划片二手房升温了吗？
另一种思路是，考虑学校很强的情况，还要兼顾很强的地段商圈地铁，还要附近有公园啥的，那我推荐金康园小学+昆十中的组合，选翡翠湾或昆明广场，也可看旁边的老洋房小区，金康园/金利园等，缺点是高层小区都是塔楼，老洋房小区有超过20年房龄。
以上皆是二手。
新房，学校强的要么价格贵，要么位置偏，谈不上太高的性价比，纯粹是买一手房最省事最简单。
12、麻烦推荐一下跃层目前比较值得入手的盘，万达附近，总价400w左右。
答：昆明跃层非常少。（临近万达的跃层小区，也已经远到广福路的蓝光水岸公园了，小区偏刚需）
跃层房源，一手新房，受房源数量限制（都只有顶楼有），你不一定买得到。建议关注，万科桂语东方，绿化景观优秀，每一栋顶楼都是跃层，高得房率，面积够大，档次也不错。
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二手房及其他
1、老师你好，有个问题请教，江岸小区三期和金星小区那一片老小区，综合考量哪边更具优势？我的预算50-65万，是不是只能在这两个范围内选择？
答：如果预算五六十万，选江岸和金星都是很不错的选择，位置优秀配套齐全。
二选一，我更倾向于选择江岸。
优势是，第一位置临江，约等于有个大公园；第二是学校情况江岸对口江滨，有一定概率和比例能升到昆八，而金星的初中则没有这个又是。
2、想问下金地悦天下147平的户型，带车位，151万值得买吗？楼层在10楼以上。
答：金地悦天下已经降到这么低了？之前我看这个户型都要170w以上呀。
该项目蝶式楼，比传统塔楼采光好一些；有个别卧室不够方正；位置上进出道路稍微有点狭窄，总体也还行。
本身楼盘一手销售时定位中上的，现在房龄也差不多10年了，考虑到这个价格+车位，可以购买。
3、老师，请问恒大名都怎么样？
答：位置靠四号线地铁站，能上高新一小，房价不过万，次新，刚需可以考虑。
因有回迁房+密度大，稍有点乱。
4、江东小康城的一栋南北通透纯跃层，总高14层但是每家两层，每栋只有14家人一梯两户，可以买吗？这种算不算洋房呢。
答：不算洋房，总高有14层嘛，但居住密度还是蛮低的，而且这种户型还是落地窗+挑高客厅的，优秀产品呀，现在新房都没有这种了。
不过这个户型现在都还要小三百万总价，毕竟有一定房龄，需要评估一下，比如市面上300万左右可以买到140-170平米的大平层（高层），豪装，环境也可能更好一些，或者可以买滇池度假区附近8层的洋房，你看看你更偏好哪种。
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