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上周，昆明市发布了多个城中村改造地块安置房项目的“批后公告”，其中披露的产品信息无疑将给商品房市场带来巨大的压力。
在某种意义上，这些即将建设的回迁安置房，多少有点背刺昆明商品房的意味。
昆明城改：回迁房提质正在进行
11月15日，昆明市自然资源和规划局先后发布了西山区37号片区（福海小村）城中村改造项目、五华区普吉路以东片区城中村改造项目（一期），以及五华区昭宗片区城中村改造项目（一期）等项目安置房建设工程规划许可证批后公布。
其中，福海小村城中村改造项目KCXS2023-16号地块（A5地块）由昆明轨道交通集团旗下企业建设，目前已建成13栋住宅、1栋商业、1栋幼儿园及地下车库等。
地块西临西坝河，东挨西福路，位于宝能滇池九玺18号地块与金岸春天之间，为满足片区回迁安置需求，拟按现状实测补办建设工程规划许可证。
根据规划信息显示，地块容积率仅2.49，住宅楼栋均为8层洋房。
图源昆明市自然资源和规划局官网
也就是说，福海小村城改（A5地块）将用洋房进行回迁安置，这在昆明市场非常罕见，也足以让很多购房者艳羡。
从建筑外观来看，风格偏中式，米色外墙搭配灰色线条，楼顶的房檐很有辨识度。
住宅建成现状图
而在同一天，五华区普吉路以东片区城中村改造项目（一期）两个安置房项目地块的“批后公布”显示，均由五华区园投公司旗下企业建设。
其中，KCWH2024-6-A1号地块安置房项目位于老运粮河南侧、范家营村西南侧，西侧紧邻在建的能建未来城项目，包含1#、2#楼共2栋住宅楼及其商业配套设施。
根据规划信息显示，该地块容积率3.03，分别规划有两栋27层和31层的高层建筑。
普吉路以东片区城中村改造项目（一期）两个回迁安置地块示意图
另一个编号为KCWH2024-1-A1号地块的安置房项目，则位于道生路和林院寺东侧，包含2#、3#楼，9#至16#楼共10栋住宅楼及其商业配套设施。
根据规划信息显示，地块容积率3.17，10栋住宅总高均为16层。
KCWH2024-1-A1号地块安置房项目重要景观效果图
也就意味着，普吉路以东片区城中村改造项目（一期）KCWH2024-1-A1号地块安置房项目，将建设10栋小高层住宅用于回迁安置。
类似的还有五华区昭宗片区城中村改造项目（一期）的两个回迁安置房项目。
两个地块均由五华区国投旗下企业建设。其中，KCWH2024-2-A2-2号地块安置房项目紧邻昭宗路，包含6#、7#、8#、9#楼共4栋住宅楼及其配套设施。
根据规划显示，该地块容积率3.36，住宅总高均为16层。
五华区昭宗片区城中村改造项目（一期）两个回迁安置地块示意图
而位于眠山森林生态公园以北的KCWH2024-2-A3-2号地块安置房项目，则包含2#-7#、9#-11#，以及14#、15#楼共11栋住宅楼及其配套设施。
规划信息显示，该地块容积率2.88，拟规划建设11栋总高14-16层的住宅。
昭宗片区城中村改造项目（一期）两个回迁安置地块鸟瞰图
也就是说，五华区昭宗片区城中村改造项目（一期）两个回迁安置房项目，均是建设小高层产品用于回迁安置。
从本次同日发布“批后公布”的多个城中村改造项目不难发现，其回迁安置房多为洋房、小高层类产品，一定程度上体现出产品高品质化的趋势。
昆明商品房面临新挑战
事实上，除了前面提到的福海小村、普吉路以东片区城中村改造项目（一期），以及昭宗片区城中村改造项目（一期）等项目之外，此前规划披露的呈贡吴家营村片区，以及盘龙区唐家营村城中村改造项目的回迁安置房也都规划有小高层产品。
呈贡吴家营村片区城改安置房建设项目也是清一色11-12层的小高层
而在保障房方面，呈贡吴家营街道KCC2024-2号配售型保障房地块，容积率仅1.67，共规划建设9栋总高7层的电梯洋房。
在此前的文章《昆明保障房盖第四代住宅，“等等党”赢麻了！》中已经提到，不乏在售型保障房项目产品做成第四代住宅的情况。
可以说，无论是城中村改造项目的回迁安置房建设，还是配售型保障房项目，都不乏洋房、小高层、或更与时俱进的产品的身影。
按照官方披露的数据，昆明今年计划建设配售型保障性住房5000套。
如此庞大的数量，难免对商品房市场起到分流作用。
其实，此前已经探讨过，降容、降高等现象在供应端已经表现得很明显，昆明房地产开发正在积极向“好房子”这一未来的趋势靠拢。
只不过，昆明土地市场成交惨淡的现实，并没有将“好房子”的优势迅速传导到商品住宅端。
反倒是，以城中村改造回迁安置房建设，以及各类保障房用地成交为主的土地市场，率先将低容、降高等宜居属性的优势展现了出来，形成一些回迁房、保障房甚至要比在售的商品房品质还高的市场现实。
这与以往商品房“居上”的市场格局截然相反！
按照此前由房企打包配建回迁安置房的思路，为谋求利润的最大化，在建设过程中开发企业刻意将回迁房进行分离，甚至是产品规划“标准”要低商品房一大截的情况，比比皆是。
南市区某项目在商品房与回迁房之间做了物理隔离
如今，随着低容、降高特征明显的一大批回迁房、保障房横空出世，昆明市场商品房尊贵回迁、保障房卑微的市场认知正在反转。
由此，遭到背刺的商品房，处境也将变得愈发艰难。
结合昆明市场来看，以存量土地为主的产品供应，在低容、降高的回迁房面前将不再具有绝对的竞争优势。
关于房子，消费的未来共识将是“住得好”！
因此，这在一定程度上将促使现有存量项目更加聚焦产品和品质，并以此来维持市场竞争力。
当然，在政策允许的范围内，申请对持有的存量土地进行规划调整，也不失为一种房企/项目摆脱背刺境地的可行道路。
到这里可能有人会说，商品房与回迁房是不同的市场，并不能简单地混在一起对比。
殊不知，所谓的市场区隔只是暂时的，无论是商品房，还是回迁房，最终都会变成二手房。
当所有房子都沦为二手房之后，围绕居住呈现的显性特征，将不可避免地成为评判房产优劣的直观依据。
届时，孰优孰劣也将高下立见！
大家说，是不是这样的道理。
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