30万买套昆明书包房，缺点一大堆，能买吗？

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第317期的问答如期推出，本次精选2024.12.13-2024.12.19的问题，仅为个人观点，希望能给大家提供参考。

1、要求二环交通便利的成熟位置，配套齐全，有学校配置，三居室，有没有性价比高的楼盘推荐，100到120万左右。

答：二环位置的项目都价格不低哦，而且若要求有好学校配置的话可能还会有点学校溢价。

如果是要求地段便利+价格适中，可把目光目光锁定在关上板块，这里开发较早，成熟度较高，也因此配置的学校都是有一定积累的老牌学校。

可重点关注下山海湾·金澜锦翠，98平米三室、102平米四室都可考虑，面积够用，位置临近融城金阶，可就读关上实验学校，上二环高架也就是四五百米，到万象城也就两公里，南面就是关上森林公园，推窗见绿。

2、预算100万买三房，能买到精装最好，地段学校配套物业园林环境这些满足越多越好，昆明主城有这样的楼盘推荐吗？

答：预算不算太高，但想要比较不错的品质和配套，这样的需求可看万科近期才新推出的万科都会半岛项目。

你的预算可考虑它家的82平米三房户型，得房率达到95%，低公摊，明厨明卫双阳台，储物空间非常充足。

这个项目位于南市区饵季路东侧，容积率只有2.8，绿化、采光、舒适度都超出一般高层小区。现在已经签约了云附星耀教育集团，后期若有读书需求也比较有保障，加之是万科出品，交付、物业都有。

小区虽还没交付，但现在漫咖啡、食堂、烘焙店这些都已经投入使用了，到现场也会有直观感受，非常全面的一个项目。

3、绿城云筑臻邸马上就开盘了，置业顾问说价格九千左右，其他都挺合适合的，但说要2025年年底交房，有点担心风险，能买吗？

答：云筑臻邸这个项目虽然代管代建是绿城，施工总包方是中交集团，背后资方又是东方资产，都是央企背景，现在首开的地块已经封顶，工地上施工人数也很多，交付还是有保障的，这点不用太担心。

首开地块设计还是非常不错的，尤其是在园林景观和小区会所设计上比一般项目要更优秀，有6400平米的大中庭景观，按柳岸晓风项目同等标准做的架空层会所等等。

参考新螺蛳湾板块周边二手房，高层小区价格也要八九千左右（而且还是筒子楼居多），而绿城新房设计更好，那肯定是更有优势的。

4、大华锦绣山海如何？主要是看去年交付的一期现房，西山区政府附近上班。

答：大华锦绣山海是主城难得的千亩地铁大盘，其住宅地块大多沿着春雨路规划，步行到地铁站非常方便，楼下就是地铁3号线，到西山区政府也就是四个站。

精装现房单价一万出头，还算友好，而且一期现房去年交付的，现在已经是比较成熟的地块了，园区内部绿化已经长好，小区底商都已经开业，药店、餐饮、便利店都有，还是不错的。

5、小孩明年上小学，书香云海现在能买吗？

答：学校是云大附中西山学校，2023年开学，如果是2025年就读，已有一定教学沉淀，而且是九年一贯制，一次性搞定小学+初中还是比较省事的。

这段时间书香云海优惠力度挺大，单价一万出头，现房期房都有，而且楼层也并不算太差，性价比不错，可以趁着有优惠下手，还可赶上明年3月份学校预报名。

6、义承的新项目丹霞翠屿能分析一下吗？

答：‍‍‍‍‍位置不俗，一环环城西路位置，临近大观河，周边公园+医疗配套都丰富，且也可能会有较强的学校（此前也有消息说是春城+昆二中的配置）。

与类似地段的建投相比，丹霞翠屿容积率更高（4.75），但胜在产品形态更优秀，做了带大露台的第四代住宅设计，最小户型143平米，购房门槛更高，配置也更豪华（比如智能化+直饮水等）。‍‍‍‍‍‍‍‍

目前关键点在于，丹霞翠屿做了大露台+低公摊设计，有一定独特性，但露台和户型设计依旧有一定硬伤（露台面积不够大），加之新的第四代住宅后期还将陆续涌现（大概率后面新设计还更好），考虑到首开到全部售罄还有一定时间，按现阶段释放的吹风价2.5w来看的话，可以先观望一阵。

7、老师，卓越滇池晴翠推荐吗？预算不高，有上学的需求。

答：若是对低密度居住有需求的小伙伴，同时又预算不高无法考虑草海、海埂、会展片区，斗南片区真的可以关注一下，环境优美（临湿地公园），交通便利（有地铁+环湖东路，适合自驾或地铁），同时也临近花市（有商圈，也临近呈贡老城），整体居住密度不高。‍‍‍‍‍

当然，毕竟新开发，现阶段周边确实还有待发展。‍‍‍‍‍‍

也需要注意，滇池晴翠的学校预计2026年9月前才开学。‍‍‍‍‍‍

8、老师，请问大华锦绣麓城怎么样？

答：刚需项目，户型设计紧凑，面积不大，设计还是老设计，无明显亮点；离东二环不远，但周边城市界面确实一般（尤其还有些老村子）。

不过考虑到精装价格只要一万出头，同等价格的其他项目位置或许更偏，锦绣麓城各项反倒是比较中等平均了。

已有小学，也可等后期中学落定再说。‍‍‍

9、请问下，想在昆明的南边买个大平层，200平左右，不要求学区等，就希望环境比较好一些，整体品质高一点的。有合适的楼盘可以推荐一下吗？  

答：

如果预算适中，看下大商汇附近朝朝暮暮，202平米户型，端厅设计，临近商圈，生活方便。会展片区万科桂语东方（这个最大有180平米）、万科公园城市（这个最大196平米）也可看下。‍‍‍‍‍‍‍

如果有400w左右预算，可看会展片区的山海湾8号，小区环境优秀，档次高，部分楼栋还可观滇（这个价格就没有上限了），豪宅项目；也可关注双塔片区的几个项目，绿城凤起兰庭、邦泰璟和等，装标、配置都不错。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如果只考虑洋房产品，可看草海旁边华夏四季（这个600w+了，一二手都有，豪宅项目），或者一手北大资源滇海壹号。‍‍‍‍

10、我在拓东体育馆附近上班，想考虑一个100万以内的刚需房，有哪些可以对比选择的？

答：新房目光可放到东二环、东南二环外，大华锦绣麓城、金澜锦翠等可以考虑。

二手房最就近可看老小区，比如体育小区、体委大院等（老小区），银杏金川（12年左右房龄、塔楼），益新万象城、上东城（这两个14年左右房龄、塔楼）。‍‍‍‍‍

就近选二手，虽然有一定房龄但位置和配套更佳。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

11、未婚，想买一套房子自己住，在海源财富周围有没有推荐的？我目前看过春风十里云翥苑，万科云子，芳华。

答：

想要次新+品质，可看绿城诚园（但价格要1.5w+），预算适中（1-1.3w）可看你提到的那几个，其中芳华和云子都离你更近，两个都还不错，芳华房龄新一点且是板楼，更倾向于这个。

若有较高预算，也可以等等看后面经典双城的E/F地块的新楼盘，临人民西路。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

12、请问，六七年后会有孩子读书的需求。目前感觉教育资源溢价有点高，现在买房有没有必要去考虑学校这些？

答：现阶段买，相当于一步到位，直接省却后期搬家换房的麻烦。

后面再换，则可以走一步看一步，看到更好的产品/楼盘，也便于挑选更适合孩子的学校。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

看你的经济/收入情况，若五六年后你能够承受再换/买套房，则现阶段没太大必要去看书包房。

1、老师，可以推荐一下人民西路丹霞路附近60-80万小两室带电梯的房子吗？最好不带学区，谢谢老师。

答：可看大观首府，两居室报价65-100万之间，看看能不能砍砍价，相对房龄新一点，且整体有一定居住氛围，离大观河较近，周边绿化还不错。

后面你提到了翠羽丹霞，该小区只有两栋楼，塔楼，本身价格不高，小两室报价65-80万之间，也可买。‍‍

稍远点的保利六合有这个价格段的小两室房子，位置更靠人民路，交通更方便，缺点是小区密度稍大，户型设计一般/窗子小（可能有的客厅没窗户）。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2、你好，可以分析一下万科城市之光和碧桂园璟台吗？

答：城市之光旁边是金瓦路，沿线虽然没啥大配套，但起码有一定餐饮，显得热闹一些。‍‍‍‍‍

碧桂园璟台周边稍微偏僻一点，但胜在南侧有三号线虹桥站，通勤可能更方便点。‍‍‍‍‍‍‍‍

璟台房龄比城市之光新5-6年左右，为两梯四户，比城市之光设计更好，二选一我倾向于璟台。‍‍‍‍‍‍‍

3、老师，碧桂园龙腾世家回迁房能不能买呢？

答：回迁房地块便宜的房源价格只要7千，小户型总价30万出头，还可落户上莲华小学，也是目前莲华小学书包房中最低的门槛了，70年产权，装修一下月租八百一千，换我我也买。（但不能确定是否能跟商品房地块一样能通过上莲华对口到昆八中哈）

小区在二环内，位置不算差的。

（如下图，图来自安居客，房源不确定是否还在，这里只是举个例子）‍‍‍‍‍‍‍

当然，抛开以上因素，也需要注意，该项目回迁房交付情况品质一般，绿化一般，公摊也偏大，虽有底商但没啥运营，虽处于龙泉路边上但主要还是靠上马村内侧，自住的话品质稍微有点普通。

4、老师，请问昭宗村后续的规划是什么样的。森林湖小区独栋别墅，518平米、带800平米左右的花园。地上三层地下一层。、西南向，毛坏房，报价480万。改善性买入后预计3、4年后小孩大一些后自住，适合购入吗？

答：目前昭宗村只公布的用地规划，容积率啥的，容积率1.6-3.4，盖别墅+洋房+小高层，也有中小学啥的，其他的没有更确定的了。

因现在的新盖别墅也没有容积率低于1的，所以不可能会有你提到的森林湖那么大800平米的花园了。

昆明其他区域的别墅，新盘不可能有独栋别墅（除非是商业用地，40年产权），二手盘中独栋+大花园的，上800平米花园的不多，价格也不低，当然装修成本也很高，森林湖便宜是因为这边比较安静（稍有点偏），你若购买需要关注下他们家的物业是否负责，安全情况等等。

5、宁康园的上叠和立欣洲的联排中户，哪种居住更好，性价比更高。

答：宁康园位置更优秀，既临近商圈，同时也有公园，而立欣洲在植物园附近、龙泉路，位置不占优势，生活不如宁康园这么便利。‍

但是，宁康园2007-08年的房子，立欣洲则比宁康园新10年左右，尤其宁康园位置在月牙塘板块，入住率高且有商用，虽是别墅已有一定小区折损情况。‍‍‍‍‍

你提到的两种产品大概都是300-350w左右，大面积产品谈不上性价比，从产品上看，联排中户单层面积小，居住舒适度不一定有叠加那么好住，但叠加产品又缺失了花园这一属性。

综合位置+房龄+产品差异，实际上是老破小vs远大新，主要看你对地段、通勤有无要求，若无所谓地段，则选立欣洲，若追求生活便利度，更倾向于地段更好的宁康园。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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