看房买房的全能小助手——昆明楼市微信小程序「昆明楼粉」，了解项目、查询房价一键搞定！
导语:
今年7月开始，昆明二手房挂牌量开始突破5万套大关。
如今，二手房挂牌量已经增至53722套。
（注，本文所有原始数据均来自贝壳单一平台，数据截止11月12日，下文不再赘述）
二手看房人数近12月新高
三个月时间，昆明二手房待售总量又涨了一千多套？
看到这里，各位小伙伴是不是以为市场如往常一样惨不忍睹？
先别着急下定论。
以2024年10月数据为例，新增挂牌房源6877套，比上月（9月）下降11.8%，挂牌均价1.24万/平米。
其中有多项数据上涨：
涨价房源1334套，比上月（9月）增长43.3%；
降价房源11128套，比上月（9月）降低22.8%；
看房人数迎来最近12月的最高值，17713人次，比上月（9月）增长30.2%。
若再纵向对比一下最近12月的数据：
（贝壳平台最近12月看房人数，10月达到最近12月新高）
看到这里的数据，确有一点市场回暖的味道，但是具体到每个区、每个小区上，是否也是一致呢。
官渡看房人数最多，盘龙成交变难
先来看看官渡区。
上月新增挂牌2124套房源（比9月下降8.7%），涨价房源415套（比9月增加64%），看房人次5179人次（总占比29.24%），挂牌均价1.28万/平米，近一年跌幅6.3%。
相较于今年三季度，官渡区成交周期明显增长，回到了相对历史高位（超过200天）达到了201天。
（官渡区二手房平均成交周期）
受度假区低密度房源影响，西山区一直是昆明高房价区域的代表。
10月挂牌均价1.46万/平米，为昆明主城行政区之最，上月新增挂牌房源1131套（比9月下降16.3%），其中涨价房源254套（比9月增加38.6%）。
与官渡区一样的情况是，西山区的成交周期也在9月后达到了相对历史高位（超过200天），10月二手房平均成交周期达到了208天。
在三季度时，我们发现呈贡是二手房的“领跌员”，因其挂牌价格从2021年年末的1.06万降到今年3季度的0.88万/平米。
意料之中的是，过了一季度后，价格继续下探到0.86万/平米。
10月，呈贡区二手房新增916套，涨价房源149套（比9月上涨87.4%）。
整体上看，呈贡区的二手房日子确实不好过，10月看房人数1323人，只占到看房人数的7.5%左右。
（本身呈贡新房的成交量其实不算低，尤其是还有邦泰几个热门项目，或许是二手房的客户被新房“抢”走。）
不过，纵观全昆明的二手房平均成交周期194天（比三季度涨了7天），呈贡的成交周期依旧保持着相对健康的水平，最近三年平均成交周期在133-224天之间，到了9-10月，成交周期降到了157天。
呈贡，依旧是目前昆明五区中二手房平均成交速度最快的一个区域。
五华区，10月新增挂牌1385套（比9月减少4.3%），涨价房源269套，比9月增长59.2%。
与其他区相比，五华区的二手房价格相对稳定，近一年跌幅5.3%左右，且10月价格与9月价格基本持平。
最近三月，五华区二手房成交周期在158-175天间波动，处于比较健康的水平。
盘龙区10月新增挂牌量1132套（比上月减少33%），涨价房源227套，看房人数4027人。
10月挂牌均价1.2万/平米，盘龙区的价格波动不算大，最近一年跌幅7.6%。
（盘龙区的成交周期近期有一定上涨，较8月涨了48天）
10月平均成交周期212天，10月相较8月的164天（近一年低位）有一定增长。
看房人多≠成交好
从最近的数据来看，红云、巫家坝、世博板块、大商汇为昆明二手房看房人数较多的三个板块（月看房人数超1000人次）。
五华区的红云板块10月新增挂牌房源量392套，最近一周约287人次看房，10月看房人数1287人次。
区域挂牌均价1.09万/平米，大量房源价格不过万，虽然看房人数多，但整体因房源偏多，成交周期属于较高水平，该区域10月的平均成交周期来到了最近一年的高位292天。
重点项目包括和谐世纪、天骄北麓、龙泉俊园等，仅和谐世纪和天骄北麓两个项目就有超过450套挂牌的二手房房源。
巫家坝10月新增挂牌房源量330套（涵盖住宅、公寓、车位等等），全月看房人数1324人次，这个数字，单单一个巫家坝就比呈贡高了。（注，因本文所用为贝壳数据，也可能与各区域贝壳门店分布不均情况有关）
巫家坝的二手房价格确实不高，挂牌均价仅1.37万/平米（推测是大量公寓，拉低了平均价格），成交周期偏高，最近三年在148天-268天波动，10月平均成交周期为239天。（现在看下来，巫家坝的二手房平均成交周期并不算特别高）
世博片区10月新增挂牌253套，比9月减少43%，看房人数1034人。有意思的是，该区域挂牌均价1.16万/平米，比9月还有1.5%的涨幅（也是非常少见了）。
除以上三个板块之外，大商汇区域的月看房人数也在一千人次以上。
当然，二手房看房人多，不代表成交情况就好，价格不到位也是白搭，一定情况下还会被新房分流。
比如滇池三个半岛板块，10月看房人数1154人，算是热门板块了。
该板块10月二手房挂牌均价依旧在1.77万/平米（比9月还小涨了0.1%），虽说最近一年价格有7.8%的降幅，但相对周边新房小区并无太大优势，尤其是区域内山海湾8号、桂语东方等新房也处于强势销售期。
在这样的情况下，该板块10月二手房平均成交周期达到了惊人的340天，回溯数据发现该区域今年年初的时候二手成交周期甚至还达到了400天。（房源挂牌3年未成交也不在少数）
（波动较大，推测原因是单月有低价房源挂牌则能够在短时间内立即成交，拉低了成交周期，若没有相应房源，则延续较长成交周期）
重点项目房源数量也偏高，山海湾、万科500里、滇池俊府等项目均有280套左右二手房挂牌销售。
从成交周期波动变化较大、再结合区域热门人气来看，二手房业主若真心想要出手，只需要稍稍降低预期就足以。
此前昆明公认的二手房流通情况还不错的区域是同德和南亚片区，也可对比一下：
以南亚片区为例，上月看房人数593人，但最近三年成交周期在118-220天之间波动，10月平均成交周期182天。
同德周围白云片区，看房人数也只在700人左右，最近三年成交周期在133-218天波动，该板块尽管10月来到了相对高位205天，但也比其他区域稍微好一些。
随着最近一年二手房销售占比越来越高，二手房市场越来越被重视，但去看房的人总数增加，不一定能够传导到具体成交、具体小区。
或有不少业主因市场政策调整或个人原因而涨价，但难以掩盖市场依旧寒冬的事实，二手房成交周期是越来越长了。
--- END ---
推荐阅读
--- END ---
推荐阅读
昆明楼市媒体矩阵：公众号【昆明楼市】、小程序【昆明楼粉】、抖音号【昆明楼市文锋说房 】；云南好房研究院：公众号【云南好房】
留言美三代，点赞富一生！
