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近日，阿里资产上架两宗昆明融创文旅城项目开发用地，合计面积约43.93亩（29283.89㎡），起拍总价约3.28亿元，拟定于2025年1月6日首拍。
两宗土地所有人均为昆明融创城投资有限公司，司法拍卖执行法院是重庆市第五中级人民法院。
而昆明融创文旅城土地被司法拍卖的背后，或将牵连出对华东师范大学昆明实验中学（小学部）选址是否有影响等一系列问题。
根据土地评估报告显示，两宗土地均位于西山区马街街道积善社区内，编号分别为KCXS2017-10-A3地块和KCXS2017-10-A20地块。
该两宗土地为万达集团于2017年6月7日斩获的草海片区24宗地块中的两宗，伴随着融创接手“昆明万达城”资产包，一并转到了融创名下。
其中，KCXS2017-10-A3地块，土地用途为批发零售用地、住宿餐饮用地，面积8279.81㎡（约12.42亩），使用年限截至2057年6月6日止。
图源阿里资产土地评估报告
该宗土地容积率≤4，建筑密度≤55%，绿地率≥25%，建筑限高100米。用地现状为临时停车场 ，配备临时供水、电、讯等工程。
评估报告显示，KCXS2017-10-A3地块评估总价9968.89万元，起拍价6978.223万元，起拍价相对于评估价打了个七折。
KCXS2017-10-A3地块现状
值得一提的是，在七年前，万达打包获得该地块时的土地成交价为8029.26万元，而本次司法拍卖的土地评估价高出1939.63万元，土地评估溢价达约24%。
另一宗编号为KCXS2017-10-A20地块，则为商住混合用地，面积21004.08㎡（约31.51亩），涉及商业部分的批发零售和住宿餐饮用途使用年限截至2057年6月6日，城镇住宅用途部分使用年限截至2087年6月6日。
图源阿里资产土地评估报告
该宗土地居住性质占比82%，商业性质占比18%，地块容积率＞1且≤3.8，建筑密度≤35%，绿地率≥34%，建筑限高100米。
土地现作为售楼部使用，宗地内有1幢展示中心，7幢样板间（临时建筑）构附着物，及苗木，配备临时供水、电、讯等工程。
根据地块信息来看，该地块即为此前昆明融创文旅项目售楼部所在地块。
KCXS2017-10-A20地块现状
评估报告披露，KCXS2017-10-A20地块评估总价36904.17万元，起拍价25832.919万元，同样基于评估价打了七折。
相比七年前拿地价格（22704.29万元），土地评估溢价高达63%，甚至于该宗土地本次法拍的起拍价也要比当年拿时高出约3128.63万元。
也就是说，虽然土地使用年限少了七年，但囤到现在反而却升值了！
根据司法拍卖公告显示，两宗地块都存在查封情况。
而从评估报告披露的内容来看，昆明融创文旅城两宗即将司法拍卖的土地，均涉及重庆国际信托股份有限公司申请执行昆明融创城投资有限公司、四川黑龙滩长岛国际度假中心有限公司、重庆万达城投资有限公司等财产一案[(2023)渝05执恢254号]。
据媒体报道，此前重庆信托曾发布“昆明融创城（即融创文旅城）项目集合资金信托计划”，主要用于向融创借款，再由项目公司向信托计划偿还借款及债权本息。
其中，信托计划的抵押资产，包括昆明融创文旅城KCXS2017-10-A2、A3、A20地块共计约8.3万㎡（约124.5亩）土地。
截至2022年4月底，信托计划到期时，存续的两期信托规模共计约20亿元。但昆明融创文旅城项目公司及其担保人资金出现流动性困难，到期未能偿还本息。
因此，本次KCXS2017-10-A3、A20两宗地块上架阿里资产平台司法拍卖，也算是事出有因的。
事实上，前面提到涉及重庆信托一案中昆明融创文旅城抵押的三宗土地，除本次上架的两宗土地外，另一宗编号为KCXS2017-10-A2的地块，早在去年12月就曾上架过司法拍卖平台。
KCXS2017-10-A2地块面积约5.39万㎡（约80.85亩），用途为批发零售用地，评估价约8亿元，起拍价约5.6亿元，于2023年12月30日首拍。
地块挂牌到期因无人报名遭遇流拍。
之后，该地块立即上架二次拍卖，起拍价降至约4.48亿元，计划于2024年1月18日开拍，后因“案外人对拍卖财产提出确有理由的异议”，拍卖方“撤回”了该宗土地的司法拍卖。
图源阿里资产平台
根据披露的信息显示，该宗“撤回”拍卖的土地即为已于2019年建成的滇池宋品酒店地块，地块共建有31栋建筑物，拍卖内容包含土地和地上建筑，以及房屋固定装修及不可移动的附属设施等。
彼时的评估报告提到，酒店为无证建筑，尚未办理产权登记，拍卖成交后，能否办理产权证由竞买人自行向相关单位了解并办理。
因此，实际上重庆市第五中级人民法院执行的重庆信托一案，至今没有涉及昆明融创文旅城的相关抵押物顺利拍出。
更有意思的地方是，本次上架法拍的KCXS2017-10-A3地块，似乎与此前控规调整披露的华东师范大学昆明实验中学（小学部）建设用地存在重合的地方。
根据今年6月，昆明市自然资源和规划局发布的《西山区草海片区XS-CH2-D-08-04等五宗教育用地控制性详细规划》批后公布显示，其中，编号为XS-CH1-E-03-01地块由商业用地调整为中小学用地，调整后规划为42班小学。
按照此前的官方回复，调规地块拟用于华东师范大学昆明实验中学（小学部）选址建设项目用地。
图源昆明市自然资源和规划局
而从实际位置来看，XS-CH1-E-03-01地块正好位于KCXS2017-10-A20地块（原昆明融创文旅售楼部地块）的北侧，与本次司法拍卖的KCXS2017-10-A3地块有重合之处。
KCXS2017-10-A20地块示意图/图源昆明市自然资源和规划局
届时，如果KCXS2017-10-A3地块顺利拍出，或将对华东师范大学昆明实验中学（小学部）建设造成影响。
当然，参照KCXS2017-10-A2地块（滇池宋品酒店地块）拍卖的现实案例，若存在异议，KCXS2017-10-A3地块的拍卖也将面临被撤回的风险。
再退一步讲，即便华东师范大学昆明实验中学（小学部）建设用地仍在融创手里，以其当前的状态，能否继续完成规划小学的配建，也还是一个未知数。
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