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导语：
当取消公摊渐渐成了一种共识，有人说，以后房子分两种，2025年前和2025年后的。
购房者苦公摊久矣
高公摊，还真会影响房价，举个比较极端的例子：
上述公寓产品，建筑面积33.9平米，该户型报价16万。
折算下来单价仅需要4700多元。
看到这里大家是不是还觉得这价格还可以？虽然是公寓，但在昆明二环外西北新城成熟地段竟然还有这么低的价格，特别是在公寓这个类别中，该项目的单价也明显低于同区域其他小区。
但对照户型图可以发现，简单长乘以宽粗略计算后，该户型的实际使用面积仅有约20.4平米（没有剔除墙体面积）。
建筑面积33.9平米，使用面积仅有20.4平米！
公摊高达40%！若按照套内面积计算这套房的二手挂牌单价实际上是8000！
另一个49平米户型公摊更是高达43%！
除了公寓产品之外，我们熟悉的普通住宅产品公摊系数也多在20-30%左右。
尤其是每家项目户型公摊面积相差较大的情况下，更容易被所谓的建筑面积单价混淆视听。
总而言之，购房者苦公摊、苦高公摊久矣。
今年12月，湖南省衡阳市发文明确，自2025年1月1日起，商品房销售实行套内建筑面积计价。河北省张家口市发文也明确，取消商品房销售价格限价机制，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
更早时候，肇庆市、合肥市、湘潭市等都提出逐步“取消公摊”，一时间，“取消公摊”引发了热议。
其他更多的城市虽然没有直接发文强调商品房价格按套内建筑面积计价，但包括广州、杭州、长沙厦门、昆明等多地，但也通过放宽对赠送面积限制、优化阳台等方式提高实际得房率。
也有城市先行一步，早在楼市发展之初就确定了套内面积计价的制度，比如重庆。
“取消公摊”将会有什么影响？
根据2001年实行的《商品房销售管理办法》，明确了商品房建筑面积是由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。（绝大部分城市都是这样按建面计价）
具体来说，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
而公用建筑面积一般由两部分组成：
一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。
二是单元与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙。
简单来说，如果电梯、公共设施、走廊过道越多，那么公摊系数自然也就越大。
“取消公摊”，实际上是实行套内建筑面积计价，关注焦点在于公摊面积是不是要计价，并不是说直接盖房子就不要公摊了，毕竟普通住房不可能没有楼梯、电梯、公共过道等（只有别墅没有公摊）。
尤其是现阶段，公共门厅、入户大堂、私享电梯厅等公共空间对产品品质影响较大，过分强调低公摊得不偿失。
比如，一梯两户和两梯两户相比，两梯两户虽然多了一部电梯的公摊面积，但多了一部电梯的使用空间，同时可能还有私享电梯厅。
目前，若按照套内面积计价，实际上是从计量口径上取消了公摊，整套房的面积减少，而理论上房屋总价不会发生变化，折算的单价就会上涨。
后期倒逼开发商去合理规划公摊面积，喜大普奔，也让购房者明明白白消费。
不过取消公摊，也相当于无差别误伤了所有卖家，对于存量房市场的巨大影响。
既包括二手房，也包括开发商已经建成但没有售出的房源，更包括“公摊刺客”商办公寓、商铺等等。
随着新房越来越“低公摊”，得房率越来越高，二手房项目还停留在20-30%公摊、商办公寓甚至达到50%公摊的阶段，也就意味着高公摊、老设计的房源大概率要降价。
甚至还担心以建筑面积计价的费用（比如物业费），会不会涨价？
最终还是回归到得房率
不得不承认，楼市新时期，房子迭代速度更快了。
随着建筑新规的逐渐放开，越来越多的项目开始通过高赠送的方式，做到高得房率，从而实现0公摊，这在户型设计上就对老产品进行降维打击。
需要提醒大家的是，不能因为得房率高/高赠送面积，就混淆了公摊面积的概念。
“赠送面积”属于客户购买的房产内部，属于“私属空间”的一部分；“公摊面积”属于整栋楼座、整个社区业主共有，属于“公共空间”，个别业主无权私自圈占。
或许开发商也自知高公摊的痛点，希望通过“赠送面积”来抵消“公摊面积”，虽是营销手段也无妨，最终实用面积高/得房率高也就罢了。
最近几个月以来，昆明主城已有多个项目通过扩大阳台面积、外拓飘窗面积增大得房率，在户型性价比上狠狠拿捏住了购房者，取得了不错的销售成绩。
最典型的就是今年5月后面市的新项目，几乎清一色高得房率，邦泰·臻境、邦泰·悦九章等邦泰三盘，万科桂语东方、都会半岛万科双盘，号称首个第四代住宅的义承丹霞翠屿，即便是才过规、首次公开亮相的邦泰杨家地城改项目，其效果图一经公布，便引发了对其做四代宅的热议。
（新入市的万科都会半岛项目就强调了自身得房率达到95%）
（号称昆明首个四代宅的丹霞翠屿也在宣传中强调了“第一个0公摊社区，得房率101%”）
其他待售的老项目新地块，不是在加班加点改设计图，就是已经在调整规划拟做高得房率或四代宅产品的路上。
小道消息传出，大华锦绣山海新地块、旭辉铂宸府二期、 经典双城EF地块、金川府二期等项目可能都要调整规划做新一代产品了。
2025年将是新旧产品激烈交锋的一年。
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