前两天，一位许久未见的老朋友忽然找到我，让我帮他参谋在新疆南疆一座小城里新拿的一个地块该做什么。最早认识他还是他加入佰仕慧时，那时他在做中草药，我都好奇我居然也能如此出圈。后来才知他原本是安徽的开发商，因为机缘巧合就一头扎进了新疆，渐渐把那边做成了基地，农文旅商医养地均有所涉猎。这次就是在他所深耕的城市中心拿到了一块街角拐把地，征得了规划批准，改了用途，降了容积率，要做当地最好的文旅商街。
说实话，若不是相识多年，遇到这类项目我会想当然的排斥，要么就建议千万别碰这样能级小城的地产项目，要么就会建议尽快套现走人。你想，就在当下，头部房企哪怕是出身好的国央企都生活在水深火热之中，你一个民营小房企怎么还有胆子在此时去拿地？还敢拿被万达、新城等割过好几遍韭菜的纯商业用地？你能卖给谁？怎么去融资？砸在手里能怎么消化？前段时间恰好还听朋友说过这样的案例，说是天水的一个开发商，专门去请了某著名的豪宅代建公司在他们那里复刻了一个江南水乡小别墅的产品，结果市场根本不买单，生生的把前些年赚到的钱都砸进了一堆卖不出去的钢筋水泥里。真是应验了那句话，“靠运气赚来的钱都凭实力给亏没了”。
因为是老朋友，我就如实的把我的担心都说给了他听，真心希望他能跳出火坑的话就千万别再往里跳了。可没想到，他跟我说了几个数据倒是教育了我。他说在他们那个城市，住宅最高大约卖五六千，可是就在他们项目对面的一个做的很LOW的商街商铺就可以卖到一两万，而且从租金回报率来说年化可以达到7-8%！他说你在内地其他城市哪里还能见到这么高投资回报的项目？更直接的一个印证是，新城在乌鲁木齐新开的一个吾悦广场现在已经超越了原来的万达广场成为当地营业额最高的一个商场，按投资回报率看在新城全国的项目中都能排在前列！这也正是激励它去拿这块地并坚决的要改成商业街的一个最大动力，原来在我们忽视的这类城市，真的还存在消费升级的动力，老百姓对有品质的实体商业依然饥渴。我问了一下那里通过电商购物大约几天能到货，他说大概需要一周，我就大概明白了为何会是这样。
他的反馈让我想起国庆节前遇到华润负责长三角开店的朋友给我的一个反馈，他说“当下最好做的商业似乎是腰部商业，而最好开的城市就是经济发达但商业落后的三四线城市”。现在基本可以验证这样一个商业逻辑，就在一二线城市普遍陷入存量过大被迫商业内卷的同时，其实还同时存在下沉市场好商业稀缺急需商业升级的机会。当然由于这样的城市同时也存在市场容量的问题，就会存在赢家通吃的现象，要去做就只能去做那个最好的，落后了就容易被后来者替代。想到这里我给他的建议就是，要做就做成独一无二、全城最好，可以领先后来者多少年就有多少年的护城河。于是我就给他推荐喀什的九龙泉、曼谷的Emsphere、西安的老城根Gpark和量子晨以及南昌的699，打造真正的IP不在于有没有一个卡通形象，而在于是否能做到独特和唯一。
他带给我一个信心：原来商业地产这行并没有那么糟糕，就在房地产泡沫破灭之时，运营逻辑正在强势崛起，有内容懂运营就会变得如此稀缺，就是可以转换成现实的价值。也许我们在一二线内卷中练出来的内功，正好就是可以在别的地方施展的降维打击！你越有料，你就越走俏！
这大概也是我做城市更新论坛做到第七年最确定的一件事，一切的价值创造都应该是从人出发，都在于运营能力。就像我们下个月要去上海看的那些经典案例，你会发现项目可能都是新的，但人就是那些老人，那些懂得深运营的实干家。他们现在太值钱了，我们要赶紧去抱大腿，趁他们现在才刚刚崭露头角，我们就要去紧密团结！
这次特别希望大家带着你们的项目来，无论是哪里的，只要你心中的那个火苗还在，就来这里现场找答案，现场找到你们渴望的未来！
