昨天匆匆从青岛赶回北京，为的是参加商办互联老毕组织的一场新办公创新发展论坛。收到邀请的时候没有细看，纯粹是基于对老朋友的支持，他让我随便讲讲，我想都没想就把我最近为重庆共创沙龙准备的讲稿《自然而然，HuanXIn城市》给他。到了现场才发现这其实是一家新办公品牌的十周年庆典和新产品发布会，顿时有点慌了，我的那篇内容其实基本不谈办公，甚至可以说是有点反传统办公的，放在这样的场合讲是不是有点不太合适？
其实熟悉我的老朋友应该知道，我原来可是新办公（最开始叫“联合办公”或“共享办公”）的坚定拥护者，不仅认识绝大多数这个行业的开拓者，我自己甚至就是因为要做联合办公而从自己创业的私募地产基金中退出，因为相信而看见，所以义无反顾。后来这个行业发生的事大家也都看到了，被打脸的不光是我们这帮充满激情的创业者，还包括创投教父软银的孙正义，我们相信的是一个积极向上的双创时代，但没想到所谓的“九死一生”就只剩下死路一条。
昨天的会上我还见到曾经一个头部品牌创始人，他现在早已脱离实体空间，与另一位原来科技园区的明星操盘手一起，专心做人工智能社群。我问他对这个行业还有什么感受，他说原来花了太多精力放在硬件的提升上，太把心思放在赚那点租差上，其实却忽略做这件事的本质是产业服务，没有抓住产业客户的根本需求，就很容易背道而驰，掉进只适合单边上扬阶段的二房东陷阱。昨天的会上我还见到一位刚刚从五大行辞职创业的头牌经纪人，我问她为何在这么艰难的时点创业，她说如果只在原来框定的业务范围里做，她发现她已经无法满足她的客户需求（比如出海），如果说写字楼经纪行业的本质是为产业客户提供精准的优质服务，那么就应该随着客户的需求而变，而不能为了接单而自圆其说，说一些恐怕自己都不相信的事情。
我在青岛有一位长期扎根做房地产策略顾问的朋友，不仅帮别人做策划，也下场帮人卖房租房。他跟我讲了他自己亲身经历的两件事，一件是让他有点小自豪的事，最近他接了一单超甲写字楼的租赁代理业务，之前的代理是一家五大行，驻场两年只租出去2千平方米的面积，他接手不到半年就成功租出去了2万，说起来也没什么秘诀，就是说服业主降价让利，与其闲置不如先把客户请进来；另一件则是有点悲壮的断腕求生，他们自己在2017年的时候活接的特别多，脑子一热就租了一个独栋办公，签了15年的长租约，自己还投入了上千万装修，结果今年业务压缩发现自己用不了那么多面积，开始就想拿出部分楼层对外出租，也没想赚什么租差，就像有人一起分摊一下成本，精装修带家具平价出租，结果根本无人问津，最后只好赔上违约金把那些面积还给业主。
这些就是当下我所接受到的有关办公市场的真实信息，其实还有更多更悲观的声音，很多原来只做产办的运营商都在考虑另换赛道，很多原来只投写字楼的资本（包括险资）现在最焦虑的是如何把手里的存货出手，就更别说什么商务办公、灵活办公、新办公了，关于他们听到更多的传闻都是欠租、关店、打官司。所以你可以想象当我发现现在居然还有一家新办公品牌在继续活跃，而且还是成立了十年依然保持着健康的财务状况，会有多么震惊！尤其当我发现就在798的周边都是他们家的关联物业，而且这一片呈现的是与传统CBD截然不同的气象，我就开始反思，也许是我们的惯性思考让我们对这个行业产生了认知偏差，也许就像我们当时对长租公寓行业的误判一样，整个行业的发展趋势其实并没有错，只是原来的行业主体不对，商业模式不对，财务模型也不对。
还得是老毕，他用简短的几句话把我的这些问题给回答了，他说：“传统办公是以管理为本，效率优先，和租户之间只是体现租金的合同关系，极少个性化，很容易陷入价格内卷之中；而新办公应该是以人为本，更注重的是共生、共创、共建的合作伙伴关系，提供的是更灵活更提倡协作的ABW工作模式，人们是在为新型的工作组织方式付费。”类似的回答其实我之前在和弘毅资本下的弘源资产的沟通中有同样的感受，为何现在相对于只注重硬件标准的CBD写字楼，更关注产业引导和聚集、提供更多产业服务的产业社区会更受产业客户的青睐，相对来说受到市场波动的影响也更小，原因就在于你究竟是在做人的生意，还是仅仅在做一个空间的供应商。
现在都在说如今中国经济的问题就在于产能过剩、供大于求，其实所有的生意都值得重新思考一遍，真正过剩的、陷入残酷的价格内卷的都是同质化的工业化产品，而真正稀缺的恰恰是从用户需求出发、真正打动人心的个性化、赋予价值观的良心货。为什么“李嘉诚的购物中心空无一人”？为什么不出河南的胖东来可以拯救同行，而且可以让自己成为一座城市的目的地？不正是这样的道理吗？
原来现在才是新办公的好时代，大潮退去，才有人真正关注真实需求；繁花落尽，才有人真正关注商业本质；大浪淘沙，才能识别真假，让真心做好产品的人笑到最后。也许这才是我们所有人都要经历这场阵痛的意义，就是要让我们长记性，就是要让我们不痛则不通，不能走出过去的惯性，就没有资格迎接新生，迎接明天更灿烂的阳光！
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