这次来南宁参加清华校友总会组织的三创大赛南宁晋级赛（城市更新与乡村振兴赛道），听了校友们从不同角度的见解，我才发现一个之前疏忽的问题：走到近乎无解的中国式城市更新，究竟是在为谁辛苦为谁忙？
纯粹从经济逻辑出发，我所认知的城市更新的动因应该是这样：当一座城市发展到一定阶段，现有的生活空间已经不能满足人们的使用需求，需要重新调整使之适配当下以及未来的需求，经过所有利益相关方的认可，愿意投入一定的投资加以改造，使之获得更大的使用价值。任何从需求出发的行为一定是经济可行的，因为所有人都事先算好自己的经济账，就一定会量入为出，愿意为这样的共识买单，一定就是共赢的结果。
符合这样经济逻辑最典型的案例就是以六本木新城为代表的日本模式，在这类案例中，政府只是规则的制订者、行为的判定者和关系的协调者，最多会通过积极的政策去鼓励城市更新的发生，而不会亲自下场干活，也就无需动用财政资金去越俎代庖，就不会因此背负沉重的地方债务。六本木新城是个皆大欢喜的结果，开发商没有盲目动作造成不必要的空置，城市因此改善了交通环境还提升了城市能级，相关利益方因此更替了手中的“老破小”跟着一起获得了资产的升值，甚至周边居民都会跟着受益，享受更现代化的生活配套，就近就可以实现升级后的城市配套服务，自家的房产跟着辐射升值，有谁不拥护？
而在中国，经常可以听到这样的逻辑：因为某个大领导看到一处有损城市形象的地方（有专家称之为“城市伤疤”，特别处于城市进出门面的地方），或者认为存在安全隐患（比如流动人口聚集，存在犯罪隐患；或者私搭乱建严重，存在火灾隐患），或者需要建一座城市地标以提升城市形象（比如各种文化街区、各种展现城市作为的楼堂馆所），就提出需要进行旧城改造或老城复兴（现在统一叫城市更新），地方政府就开始筹措资金来推动此事，为了在任内尽快完成这样的政绩，往往就会把此事交给属下的城投公司，去收储、拆迁、安置、改建、运营，全部大包大揽，重金投入下去（往往是通过城投债去融资），完成了风貌改善就算完成了政治任务。
这种自上而下仅仅出于长官意志而出发的城市更新，在过去房地产高歌猛进的三十年被认为是有效的，执政者甚至会有一种“经营城市”的成就感，因为这样一些重点工程的英明决策，提高了城市的土地价值，一切用于土地改善的投入都可以通过“土地财政”的方式得以实现资金平衡，城市运营就该算大账，一切投入都可以算作基础设施投资，以此撬动几何级数放大的社会资本投入，既创造了GDP，又改善了民生，还解决了就业，扩大了税收，何乐而不为？
可惜问题就出在这个“土地财政”上，当房地产形势突然急转直下，存量消化不了，资产价格下行明显，开发商陷于债务危机无法自拔，新增的土地供应没人买单，已经投入的城市更新资金就无法回流，背负的城投债就没法偿还，债务危机竟然开始从房地产开发端传导到了地方政府的亲儿子！这下问题就严重了。这时再来看这种自上而下的城市更新模式就会发现严重的不可持续性，是在存量已经严重过剩的情况下新增新的存量（只要卖不出去的，无论是土地还是现房，都是存量），是在旧有债务无法解扣的情况下新增新的债务（虽然说很多打着“借新还旧”的旗号，但大多数情况现任领导可不情愿为前任领导擦屁股，如果前任还是被岔出问题的，就更不可能了）。
最近这几年我看到一种现象：地方政府开始热衷推新区的城市更新。开始我还有点奇怪，就提升价值而言不是核心区的更新更有意义吗？后来了解了一下，理解可能是出于拆迁安置成本和难度，以及现有法规对历史文化建筑的种种严格的限制和保护，增量可商业化使用空间有限，而老百姓对拆迁补偿的期望有居高不下（民间已经被养成了“拆迁致富”的期望），所以越是历史问题复杂的核心区，城市更新越难以推动。而新区的城市更新存在的一个巨大问题就是：对于原本就是半成品的待消化新城（比如天津的于家堡），原本就缺少产业和人口，这时还有必要通过城市更新去创造新的存量吗？最终能通过什么方式来为这样的城市更新行动买单？
以我个人的愚见，在这么严峻的市场环境之下，城市更新最应该去做的是消化存量，要么就是把已经荒废的低效资产通过改变用途重新盘活（比如把过剩的写字楼、购物中心改成医养综合体等有市场需求的业态），要么就通过人为的干预重新激活地区活力、提升区域能级（比如通过建筑双年展激活的深圳南头古城，比如把自己搞成新生活方式地标的成都麓湖），这都可以用最少的投入来创造更大的价值。虽然没创造更大的投资（土木工程的活少了），但却是可以看的见的去化，何乐而不为？
做惯了大事的人可能会不习惯做小事，习惯了大干快上就会难以适应谨小慎微，只可惜现在已经不是快的时代，只能指望慢工出细活。这个时候是该重新思考我们的城市更新逻辑，到底为谁辛苦为谁忙？转变一下思路，也许就会豁然开朗，柳暗花明又一村了。
以上，仅供各位领导参考，不对之处还请多多包涵。
最后，推荐三个在南宁看到的城市更新案例，虽然从一线城市的视角看可能不够高级，但它们却展现着在一线城市都很难看到的活力，就说明它们还是做对了，就值得我们放低姿态好好学习。
