最近参加的一个业内交流，有位早在1987年就当了“北漂”在北京下海创业的地产老炮儿说：“经历过1998年前后的经济大转型带来的震荡，见过一个行业从无到有的诞生，再迅速成为一代人的时代红利，你才会明白‘国家正在憋大招’这句话的意义，一个时代的阵痛正是另一个新时代孕育的过程，如今我对未来充满信心”。
要知道说这话的老炮儿并非虚言，她之前下海做的是国内第一批私营建筑设计机构，赚到了大基建的第一桶金，也经历过全是各单位自建房以基建处为主的甲方时代，然后就迎来了大开发时代，赚到了开发商们挥金如土的时代红利，后来又遇到设计任务锐减设计费被恶意拖欠的行业危机，再出于设计师情怀投身乡建交了数千万的学费，然后再投身以老旧小区改造为代表的城市有机更新洪流当中，又交了无数学费。所以关于地产行业的过去、现在和未来，她是有发言权的。
她说的“大招”具体是指什么她没说，但我是在昨晚和高和更新的CEO王柯翔做佰仕慧资管Xin课堂的对话中得到了一个我相信的答案，那就是“城市更新的资产管理时代已来，从土地财政转向资产财政就是时代发展的必然，未来这就是城市更新行业发展的主旋律，顺之者昌 ，逆之者亡。”
柯翔用了一个数字说服了我，他说中国土地财政的高点大约是一年8.7万亿，谁都知道房地产大开发的时代已经结束了，原来一级开发整理和城市更新的出口就是卖地收入，如今地卖不动了，就必须找一个同等数量级的稳定收入来源，靠什么？是有人说的股权投资收入吗？大家都去学合肥做创投城市？那你是没见过失败的大多数。真正靠谱的是300万亿的国有存量资产的盘活。按照公示的1.9%的平均资产收益率来看，大量的国有存量资产是处于低效运营状态，但凡可以提高3个百分点，就意味着可以创造每年9万亿的稳定收入，而且大部分都是留存在地方国资平台上的稳定现金流收益，这掌握在自己手中的收入不香吗？
所以柯翔说现在的城市更新的本质是算法更新，必须尽快转变思路，从过往囤积原料来料加工的制造业模式转向以经营现金流为导向的资产运营模式，相应的商业模式转变也应该从单项目的产品开发模式转向片区统筹的城市大资产包运营模式，原来做创造增量的土地规划也必然会转向做存量整理的资产规划。现在做城市规划的光会从单专业考虑的画地块图可不行，必须在早期要做到运营前置、产业招商前置和风控前置，必须以终为始，从真实可验证的需求出发，才能保证城市更新的结果不是又产生了一批新的待消化的存量。他说“去化”、“去库存”就是典型的制造业思维，等来的结果必然就是“产能过剩”、低价竞争的“商业内卷”。
我今天正好参加一家清华校友总会城乡建设专委会走进一家北京地方国有房企组织的城市更新项目研讨会，有一个特别深的感触就是，即使是承担了众多非经营目标替地方政府承担很多城市职能义务的地方国企，如今在探讨城市更新项目时也是有非常明确的盈利目标，他们并不会为了满足某些暂时性的政绩工程就把自己重新加上油锅，只有能实现现金流可持续回正的项目，他们才会纳入投资预算。这正好印证了我和柯翔讨论的一个大趋势：未来的主流的城市更新一定是片区统筹更新，而承担统筹主体实现重资产投资、持有、资本化的一定是地方国资平台，项目的产业招商一定是和地区的产业规划紧密结合，片区的资产运营一定是和地区的税收规划结合，只有实现片区产业生态的完整闭环，才有可能实现多方利益主体的共赢。至于社会资本的进入，一定是要区分究竟是金融性资本还是经营性资本或者产业资本，只有找对各自匹配的生态位，各安其位，设定好边界，可以尽可能纳入前期规划中，城市更新的成功概率才会大幅提升，才可以从根上解决城市更新的营利性问题。
我想这就是我们常听人说的“这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代”，这就是转轨时代带来的巨变，你必须可以从旧的惯性模式彻底脱身，你才有可能搭上新时代的快车。没有一个时代是所有人都沉沦的，每个时代都有每个时代的英雄，只有敢于一次又一次的凤凰涅槃，才可以获得一次又一次的重生。
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