自从我们开始做“中国城市更新论坛”，就不断接到来自国企的咨询，问我们可不可以输出系统的培训，帮助有志于此的国企转型，进入这个政治正确但他们始终摸不清头脑的赛道。我相信他们的诚意和迫切性，但每每深入一点沟通总是充满无力感，就仿佛看着一道无解题，无论怎么用功，也无法破解。
我自己就出身于国企，实在太清楚他们真正的障碍在什么地方，虽然说从总量规模上，90%以上的城市更新要么就是国有资产更新，要么就是国企为主体在操盘，虽然国企既有体制内信用传导的优势，又在资金成本和资产获取成本上有民企不可比拟的绝对优势，但说实话做的好的案例真是不多，尤其是从简单的资金平衡的算帐逻辑来说是经济可行性的案例都不多。
就拿我最近收到的来自一家北京国企下属地产公司的培训需求来说，对方提出了非常清楚的要求；“从基础普识的角度，从项目前期成本设计工程等各条线核心要点和后端项目运营思维和基础的运营入门做一个全面的讲解。比如：工程口需要关注的城市更新改造的要点；成本口需要注意的要点；设计端需要注意的问题。后端运营的基础知识、从运营方的需求角度考虑运营要点、运营思维等。”我明确回复我是讲不了，似乎按此图也无法索他们想要的那个骥。道理很简单，城市更新一定是打破固有模式的非标案例，是无法标准化的工程，如果还想按照房地产开发标准化复制的思路去做城市更新，注定做不好，也做不对。
其实说国企参与城市更新还是笼统，应该分类型来讨论才合理，才可以对症下药。上面提到的这种国企是其中一个主要类型，即国有房企，他们的主要诉求是在维持主业的基本盘上尽可能拓展更多的生存空间，对于城市更新的关注也主要在于从中寻找房地产开发的投资机会。说实话，他们说的这个需求如果放在深圳是很好解决的，那边所说的城市更新就是北京房企曾经熟悉的一二级联动开发，城市更新的主要工作就是大拆大建，做好保护和安置工作，剩下的就是房企最擅长的标准化开发作业。可惜，深圳模式并非城市更新的主流，在大部分城市无法效仿（尤其北京），所以你要指望从现在国家推动的城市更新行动中寻找那样的大开发机会，几乎就没有可能。那么房企转型城市更新有无可能？有可能，标准答案也是一家国企给的，你去看华润置地是怎么做的就清楚了，运营能力欠缺，这条路就真的很难走通。
另外一个大类，我想应该是地方文旅和城投平台，他们承担的使命原本是运营城市，通过基础设施建设来提高城市能级，以国有主导的投资拉动更大的社会投资。他们做的其实是更标准的城市级的城市更新，原来是不用他们去算小账的，这边的投入和亏损是可以通过别的地方更多的回报来整体平衡的（比如土地出让收入或者税收增加），可是现在其他地方的回报明显减缓，城投债的危机就开始显现，就开始要求项目自我造血平衡，大量拍脑袋的基础设施工程（比如无人跑的高速公路和门庭冷落的人造景点）就开始变成不良资产。对于他们而言，如今要学的城市更新不是去做加法而是减法，知道哪里不要用力过猛，知道哪里可以放水养鱼，知道哪里可以借用外力，知道哪里别当冤大头，总之是不要把什么都仅仅攥在自己手中，用自己的僵化和低效去直接面对复杂多变的市场，要学会以退为进，少做就是多做（LESS IS MORE），做的越是全局的大事，越是忌讳直接下场踢球，顾此失彼。所以对于这类国企后续做城市更新，我给的建议就是转向平台化运作，做资源的统筹者和连接器，而不是笨拙的赛跑者，扬长避短，事方可为。
还有三个大类，一类是工程类国企，他们期望的是从城市更新大潮中拿到更多的工程（比如棚改或EPC）；另一类是资产类国企（不过手里握有存量资产的金融机构），他们期望的是可以通过城市更新盘活手里的存量资产，实现资产的保值增值；最后一类是金融类国企（比如建设银行、国开银行这种），他们的诉求就是在房地产开发贷款之外找到新的可靠的行业性融资机会。我倾向于将这三类国企归类于被动型参与城市更新的国企，他们构成城市更新生态链上重要的一环，能否发挥作用，或者能否避免风险获得新的成长机会，取决于他们选择的对象是否健康，整个生态链是否可以形成闭环，是否有强的统筹者和运营力量，血液循环是否通畅。这其中的大忌就是贪多而上，你想要的是规模，结果落入的是深坑。对于这三类国企参与城市更新的意愿，我的建议都是先学会判断，学会选择好的合作对象，学会立于不败之地，才有机会在城市更新的大潮中分一杯羹，而不是被突如其来的洪水猛兽呛死。
你看，国企做不好城市更新其实是有原因的，对自己的认知都不清晰，就不可能从中得到自己想要的正确答案。想尽快培养自己的人才，培养自己在城市更新中的应对能力，培养面对未来更多的可能性，这种意愿非常值得鼓励。但一切的前提都是先做好自己，能把自己安放在一个更合适的位置，一切才有可能往积极的方向发展，否则怎么学都是邯郸学步，自寻死路！
我相信这一切都是暂时的，草台班子都可以做好的事情，正规军应该也可以做好，事在人为，就看人对不对了。你想搞明白怎么做才对吗？这个月底建议你和我们一起去西安走一趟，就在正在发生各种巨变的那里感受一次城市更新进行时的走心拷问：究竟谁才是城市更新中的主导，国企就真的做不好城市更新吗？
