最近有两个朋友分别找来，他们各自接了不同城市的核心传统金街的老商业盘活项目，以为我这边的案例库资料会比较多，就想来问问这类的城市更新（或者说商业创新）有没有什么比较好的参考答案，或者说有没有可以参照的破题思路。恰好这个问题一直在我的选题范围，我也一直在关注这样的创新案例，索性就把这个题目抛进HuanXin大家庭以及我当群主的几个关联群，看看大家都是怎么看的。
我抛的话题是这样的：欢迎大家一起参与讨论一下，传统商业金街（或者说商业步行街，原来每座城市最核心的商业街区）如北京王府井、上海南京路、成都春熙路、天津劝业场、重庆解放碑、厦门中山路等）的老商业盘活该怎么做？应该从现成的旅游人流里筛，还是另辟蹊径重新召回本地客群？当下做什么业态最佳？你心目中玩的既叫好又叫座的案例有哪些？
一位外资商业地产公司的老大反问了一个问题：“我想用一个问题补充陈总的问题，为什么日本东京和大阪等地的传统商业区即是游客们的购物天堂又是本地人消费的日常?”这真是一个好问题，似乎国外这种现象都不明显，都没有刻意去区分旅游人流和本地客群。我想，有个原因可能是因为现在国内旅游人群的消费力偏低，要么就是老年团，要么就是穷游的年轻人，都是只拍照不消费的。同时又因为拥挤让一些有消费能力的人对这样的地方敬而远之，所以才有这种情况发生。
我去日本看商业，一个感觉是他们其实在规划上是做了有意区分，名品街和网红潮牌街其实离的很近（比如表参道和喵街），但互不干扰，相应的人群也自然分流。国内的分流做的就差点意思，大俗大雅在一个街面上叫卖吆喝，自然变成劣币逐良币。比如王府井大街的改造就是这样，背街小巷如能开发出来，生态会更健康，只剩一条金街，尺度还那么宽，就更容易变成逛景点的感觉。就这点而言，通过门票进行筛选的长安十二时辰之于大唐不夜城就是一个很好的修正，从庞大的旅游人流基数中通过内容和收费机制进行筛选，就可以筛选出有效客群。
有Xin使反馈：“旅游人流和本地客流不是矛盾的吧，是不是从客单价、复购率这些指标来分客群？”还有Xin使举出我们去看过的南京的情况：“我记得小白说过，南京老门东的初衷是服务本地人，结果游客也来了 现在是无法区分了。不过天然的，游客去的地方，本地人不会去啊，人多嘈杂不好停车。一样的品牌我干嘛去凑这个热闹？你看厦门中山路，本地人也不去啊！”结果还真有不同意见：“我现在出门都查一下本地人爱去的地方在哪儿。如果本地人都不爱去，我感觉这个地方缺乏在地性；没有‘本地人’，这个地儿缺乏灵魂啊！”这又恰恰跟昨天周蓓说的意见相反，她说的是：“土生土长，看哪都不新鲜。反而是外地人来多了才会产生好奇，接着被激活。”
南京的Xin使小白说：“这个问题在初始策划阶段的确有不同，但是项目做好了，一定是双管齐下的，因为很多游客不仅仅是自己来，还有本地人带，老门东就是本地人带外地人的成功案例。只要是好项目，基本上都会同时包含，像夫子庙这种本地人压根不去的只是少数案例，因为名声太大了，而且它有特殊属性，都是家长为了给孩子求学拜夫子，导致香火旺盛。”我想按这个逻辑，南京夫子庙和北京雍和宫的火应该类似，都属于庙宇经济范畴，不是什么精神信仰而是时代焦虑下的心理安慰，未来不确定性越大，年轻人越爱烧香。
我追问了他一句：“老门东和新街口比呢？南京本地人真正的逛街还是新街口吧？”他回答：“年龄层不一样，新街口年轻人多，岁数大的占比很小，老门东基本以家庭客为主。新街口适合恋爱，老门东适合婚后家庭。”按这个说法，休闲体验和目的性购物还是有很大区别，所以老门东的餐饮更盛，而新街口更适合购物，零售业态应该还是更倾向新街口，那里才是正经逛街购物的去处，所以那里才会产生德基这样的百亿级店王。
我想起另外一个话题，关于时下被各类商业引为救命稻草的主理人品牌的适配性问题，当传统商业趋于同质化，而传统商业步行街的业态有明显老化的情况下，是否该引进具有个性化的主理人品牌来彰显不同？这样的案例其实各地都有在尝试，比如王府井百货大楼下的和平菓局，比如南京路上的ZX创趣场等，它们都有一定的特殊性，各有瑕疵。相对而言，在我看过的类似案例中，西单更新场的操盘逻辑更加清晰，定位更加精准，选商更加成熟，选择的潮牌或主理人品牌都是经过市场检验的，某种程度上已经接近成熟品牌。
就像上周的佰仕慧资管Xin课堂上青岛未来城万科广场的孙总用真实的经营结果所反映的，看主理人品牌一定不能只看线上流量，而要看它与实体商业的适配性，同时还需要有经验的运营方一起陪跑。以他们的实践来看主理人商业放在社区购物中心里是不成立的，而且这种本身不够成熟的业态放在资管逻辑的场子里也是不适合的，只有等它养成了足够的标准化系统变成了真正成熟的连锁品牌恐怕才会适合。晓兰姐对此有不同的看法，认为他们做的严格意义不算社区商业，而更像区域购物中心。我说：“我给它的定义是‘目的性生活中心’，有一定的社区属性，但明显并非地理意义上的社区商业，它已经通过产品的筛选跳开了本地客群的限制，面向的还是全市的中高端亲子客群，这样才有机会做提升，营业额才有保证，是典型的资管思维。而如果被所处地域给限死了，仅仅针对本地周边客群来做，恐怕就只有‘烟火型商业’才是出路，怎么接地气怎么来，恐怕就无法摆脱被地段锁定的命运。”
谈了这么多，我想答案似乎已经浮出了水面。开门做生意，来的都是客，能让客户产生消费的，首先就在于你自己定位是否清晰，是否有打动目标客户的商品可以吸引他们消费。游客也好，本地人也好，都会为他们心仪的好东西买单，你自己拿不出像样的东西，就别怪这白白路过的人群不识货。商业的好坏最根本的还是在于人的运营，一个家门口就是汹涌人流的商业，做不好只能说你真的没用对心思啊！
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