房地产是货币的蓄水池，这是我们经常听到的一个说法，无论是经济学者还是一般大众，都在这样讲。他们认为，如果没有房地产吸纳巨量的货币，物价就会飞涨，就会出现大通胀。
这个观点其实是错的。今天就为大家来破除这个流行的见解。
央行发行的货币除了现金（M0），无论发行多少，都是存在银行里面。中国309万亿的货币存量（M2），流通在外的现金（M0）只有12万亿，占比不到4%，96%以上的货币是在银行里面，并没有堆积在房地产或任何其他物品或资产上。
房地产就是房地产，货币就是货币，不存在房地产吸纳货币一说。
实际上房地产和银行里面的储蓄存款有一点是共同的，都是资产的一种形式。有人愿意以房地产的形式储存其财富，有人愿意以银行的存款方式储存。一般是两者兼而有之，比例多少不同而已。如果更多的人愿意持有房子，那么房子就涨价，货币就相对跌价（通货膨胀，钱不值钱）；反之，如果更多人愿意持有货币，减少持有房子，那么房子就降价，货币就相对涨价（通货紧缩，钱更值钱）。
二者之间关系不过是一个蹊跷板而已。
如果一场超级地震摧毁了中国50%的房子，会怎样？由于货币不会减少，没房子的人会把钱取出来买房子，房子的需求暴增，而供给减少，房价会大涨。但是房子之外的其他商品价格不一定会上涨，甚至可能还有所下降，因为其他商品的供给没有减少（假设，实际上肯定也会受一些影响，不会有房地产供给突然减少50%那么大），而需求可能反而会下降，因为钱拿去买房了，买其它东西的预算就会下降。
以上的简单推演表明，房地产吸纳巨量货币的理论是错的。
但是，中国过去几十年货币供应的高增长确实与房地产的大发展高度相关，但这与房地产吸纳货币是两个概念。实际上货币的供给是被动的，什么意思呢？就是随着一国经济的发展，交易的活跃，交易规模的扩大，对货币的交易需求也会上升，货币需求上升那么供给也必须增加，否则就会出现通缩。现代央行的重要职责是保持物价稳定，也就是既不出现明显的通胀，也不出现通缩。
中国过去几十年，房地产是发展最快也是单一体量最大的行业，因此它的交易背后也需要最多的货币予以支撑，买一套房子就是百万级别以上的交易，背后就是百万以上货币的流通。这是任何其他商品不能比的。过去几十年，许多家庭都在进行这种百万级别以上的交易，货币发行必须予以跟上。
是房地产的大发展带动了货币供应的大增长，而不是相反。不是因为央行计划增加大量货币供应，然后找到房地产这个所谓的蓄水池。
现在房地产熄火了，买房的热情下降，大家都更愿意持有货币而不是去追逐房子，货币的流通速度下降（交易需求下降），于是出现了通缩。
这个时候央行增加货币供应效果也很差，因为增加的货币也会被存在银行，而不是去追逐商品。过去几十年房地产是最能勾起消费热情的商品，并且体量也足够大，现在缺乏刺激这种需求的大产业和产品。
认为房地产是货币蓄水池的人现在认为股市有望接棒房地产成为新的蓄水池，理论是股市规模够大，有几十万亿之巨。每天有上万亿的交易额。这个当然也是错的，因为蓄水池理论本身就是错的，用在房地产上是错的，用在其他上面自然也是错的。
股票其实和房地产、存款一样，也是资产配置的一种方式。未来的一种可能是居民财富中金融资产的比例会上升，货币形式的财富会下降。也就是说长期看，股市的发展能降低货币需求，就像美国那样，金融市场高度发达，金融产品非常丰富，于是美元的供应量就比人民币少很多。
这个意义上，金融产品和货币之间是一种替代关系，前者不是后者的蓄水池。
至于未来是不是真的有更多人以股票的形式持有财富，那取决于这个市场靠不靠谱。如果这个市场依然是一个“赌场”，并不是财富的避风港，财富放在这里并不可靠，那么未来老百姓可能还是以货币形式持有财富为主。银行存款有国家兜底，股市如果充斥了垃圾和尔虞我诈，那么整体上难以和银行存款竞争。
