昨天的文章中收到一条有趣的评论：“广花路开卷了很开心，但延迟退休不开心。”
近年来出生人口下降、经济形势不稳定，考公考编大热，不少人直呼就算当牛马也要当一只稳定的牛马。
考公就是考取公务员，考编就是考取编制，一旦能通过考试进入机关事业单位后，待遇稳定，福利丰厚，且不容易失业。
买房时可用的公积金额度高、贷款更易审批，买完房凭借着机关事业单位的光环找对象也更容易，难怪大家都喜欢去考公考编。
但进入机关单位和进入事业单位也有所不同。
在性质上：机关单位是国家行政机关，依法行使国家权力；事业单位则是为了社会公益目的创办，从事教育、科技、文化、卫生等活动的组织。
在职能上：机关单位主要是管理公共事务，维护社会秩序；事业单位则更加具体和专业化，如教育、科研、医疗等，为社会提供各类专业服务。
在经费上：机关单位的经费通常来源于国家财政拨款；事业单位的经费来源则相对多元，除了国家财政拨款外，还可以通过服务收费、社会捐赠等方式筹集资金。
在编制上：机关单位的人员编制通常按照公务员法进行管理，人员录用、晋升、薪酬等有一套完整的制度和标准；事业单位的人员编制则相对灵活，其聘用、考核、晋升等制度也各有特点。
如政府机构、各级法院、公安局、检察院、部队等，就是机关单位。
而像各级学校、医院、科研中心、纪念馆博物馆、社会福利机构等，就是事业单位。
在花都的楼市中，每年最起码有1/3的交易量就是出自机关事业单的客户购买。
这些在机关事业单位工作的客户工资高、福利好、还不会跑来跑去，愿意留在花都置业的动机更强。
而在两个月前，花都就有一个新房项目以主打公务员小区为卖点，主攻花都的机关事业单位。
那最后结果如何，它又有没有赢得花都机关事业单位客户的芳心呢？
一
这个项目就是区府板块的湖山雅筑，在地理位置上还是很核心的。
北靠马鞍山、南望花都湖，三公里范围内有地铁9/18号线的马鞍山公园站。
花都广百、来又来、大润发等大型商场及超市，还有九年一贯制的云山学校。
整个小区分两期开发，一共7栋楼，4栋正常出售的商品房与3栋人才房分开管理。
小区不大，4栋商品房合计也才共有385套房源，全是塔楼设计。
首开主推的1号楼共25层高，2梯4户，每层一户94方三房、两户110方四房、一户133方四房。
项目亦是号称新规后产品，使用率可达100%。
总体来说湖山的地理位置核心、资源配套也是齐全。
小区、建筑、户型设计中规中矩，没有太多的槽点与抗性。
可为啥就是卖不好，出货难呢？
二
根据数据统计，湖山雅筑从今年6月首开开盘至8月，3个月累计网签：14套。
6月网签：1套、7月网签：11套、8月网签：2套，销量惨淡。
反观湖山一路之隔现已清盘的明玥晨光。
6月网签：53套、7月网签：21套、8月网签：1套，3个月累计网签：75套。
再来看与湖山同一时期开盘，距离仅2.5公里的保利琅悦。
6月网签：82套、7月网签：20套、8月网签：7套，3个月累计网签：109套。
三个项目同属于区府板块，各自距离相距不过3公里，同样是678的传统淡季，为何销量差距如此之大呢？
在地段一致、资源配套相差无几、产品力相差又不至于那么大的前提下，销量的差距是如何产生的？
其实来来去去的核心还不就是：价格。
明玥晨光有内部消息知道琅悦一来自己的好日子快到头了，赶紧制定清盘策略。
清盘阶段明玥晨光90方卖180万、100方卖220万、110方卖260万，单价2-2.3万/方，对比之前每套房降价80万。
而在晨光清盘得差不多到来的琅悦也是出场即整治。
首开创造最低开盘价107方卖220万、135方卖298万、168方卖380万，单价2-2.3万/方，碰巧6月还是5.28新政后的首月。
最后再来看湖山，94方卖210万、110方卖250万、133方卖320万，单价从2.2-2.4万/方。
最小户型94方的起步价就比晨光清盘和琅悦首开的2万/方高出2000块，100方的话就是贵20万了。
110/133方的单价在2.2-2.4万/方，单价也略高于晨光和琅悦的大户型。
关键的是，晨光和琅悦都是板楼，而湖山仅是塔楼，琅悦还是新规后100%使用率的产品。
三
其实一个项目好不好卖确实有许多因素，有些我们能把握，有些无能为力。
经济环境、国家政策、人口增长，这些宏观条件不是我们能控制与预测的。
项目的地段、资源配套没得选，你从拍地拍下来那一刻，周边有啥就有啥，有配建就配建。
小区园林、楼栋建筑、户型设计可以选，更美的园林、更优的建筑、使用率更大的户型，现在大家都在这里下功夫。
最后也是最关键的就是价格、推广、营销了。
在低价策略方面广州没人做的比保子更好的了，整个广州东南西北的开发商都被他征讨了一遍。
因为它是真敢卖便宜啊😂。
老实说，作为现场销售与地产中介的角度来看，大家都希望开发商好，能把房子卖出去，大家才能创造收入。
但是黄金有黄金的价格，稻草有稻草的价格，我们也没有办法把稻草卖成黄金。
特别现在是自媒体时代，地产中介纷纷转型线上，有拍视频开直播的，有像花花君这样写文章。
自媒体最忌讳的一点就是说瞎话，虽然短期来说很多人说瞎话确实获得了一利收益。
但互联网是有记忆的，东窗事发时你说过瞎话迟早会被人拿出来鞭尸，以后也别再想获得客户信任了。
花花楼市奉行长期主义，理性客观，有时候宁愿不说也不想为了热度说一些不确定的事情。
时刻分清楚自己的定位，做地产中介就是为客户提供最新、最准确的行业及产品资讯。
做服务业就是在客户同意的情况下给予最专业、客观中立的购房建议及意见。
不要为了热度以讹传讹、不要为了关注哗众取宠、不要为了成交坑蒙拐骗。
虽然我也很想进步，但我更愿意慢慢一步一步来。
花花君组建了一个花都楼市交流群。
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