这一切都要从2023年的12月25日开始说起。
那天保利发展以底价5.6亿，竟得了体育中心地块（因地块原址是花都党校，又称党校地块）。
体育中心地块宗地面积：2.3万方，容积率：≤2.5，建筑面积：5.5万方，成交价：5.6亿，楼面价约：1万/方。
当时花花君也写了：花都体育中心（党校）地块被卷王保利底价竞得，楼面价1万/方！！
体育中心地块也是2023年广州第4批集中供地中花都7块上架地块里，唯一一块被房企主动买走，非城投兜底的地块。
而保利之所以在那么多地块里选了它，首要原因就是地理位置，体育中心地块位处花都最核心的区府-旧区板块。
虽然旧区不及新区，但胜在配套成熟、生活氛围浓厚，楼下双地铁、三公里范围内集中了花都优质的教育资源。
其次是地块小、金额小、易操盘，该宗地保利以总价5.6亿拍下，估计可售约不到400套货。
最后琅悦是新规后的产品，实用率最高可超100%，对比新规前80-90%实用率的产品，无疑是降维打击。
大家都知道，花都的区府板块细分为新区、中区、旧区。
再此前区府板块的新房项目都集中在区府的新区，如：电建·都汇府、凤凰瑞景、保利·明玥晨光、湖山雅筑。（黄圈位置）
区府中区为花都中轴线的核心段，主要为展示及花都名片的作用。
区府旧区市花都最早发展的板块之一，但也因发展时间长，虽然配套齐全，但城市界面也难免比较老旧。
在此之前区府-旧区比较热门的项目有：路劲·天隽峰、永大新城、骏威广场。（蓝圈位置）
恰巧本次我们的主人公保利·琅悦（红圈位置），主要对标的就是旧区的路劲·天隽峰。
关于区府板块的介绍可回顾：花都楼市的高端局：房价最贵、富人最多的地方
目前在配套上琅悦最大的一个卖点就是双地铁。
最近的9号线花果山公园站步行仅500米，远一点的花城路站也仅900米，双地铁盘无疑。
教育配套上琅悦最近的是新华三小和秀全外国语学校。
作为不确定因素，琅悦最终的的学位是安排到新华三小，还是秀外的小学部，成为了很关键的一点。
学铁商的最后一环就是商业了，商业方面琅悦所处的区府-旧区比较吃亏。
除了星光PULS和在建中还不知何时能建好的中旅免税店，日常消费娱乐都要往新区的骏壹万邦和广百来由来那边去。
最后来到很多铁子都问到花花君的关于琅悦红线外的不利因素。
（红线内不利因素指小区内部，红线外不利因素指小区外部）
有眼尖的铁子第一时间关注的就是琅悦正对面的电视塔，担心会不会有辐射的问题。
再此前花花君在写关于楼盘不利因素时也查阅过相关资料，电视塔对于人体的辐射影响几乎没有。
老实说，你与其担心这虚无缥缈的高压电把你辐射成哥斯拉，不如少抽两根烟吧😂。
感兴趣的铁子可回顾：不利因素到底有多不利？又有哪些因素？来，马上告诉你
总结：
配套上琅悦最大的优势及其卖点就是花都少有的地铁盘，还是双地铁盘。
教育上的不确定因素成为了琅悦的关键一手，最终公布会是分配到三小还是秀外，对于销售进度有着不小的影响。
虽然缺乏大型的商场提供娱乐消费，但旧区遍地开花的几十年老字号也不是到处都有的，潮流是一个轮回，尽头是复古。
与其担心电视塔带来的辐射，真正的不利因素应该是周边都是几十年的二手楼，拆不了，改不动，未来长期都会是这个样子的了。
保利发展？保利置业？
之前有铁子问，为什么刷视频时总说保利·琅悦是保利发展首进花都的第一个住宅项目呢？
那些什么保利·明玥晨光、保利·上宸、保利花城这些不算是保利的项目吗？
这件事还得从头说起，大部分人所认知的央企保利，是国资委（国务院国有资产监督管理委员会）全资控股下的中国保利集团。
中国保利通过保利南方及直接控股的方式控股保利发展（广州）。
中国保利再通过保利香港及保利置业（香港）再控股保利置业（上海）。
保利系的具体架构如上图所示，保利发展（广州）为中国保利的子公司，也称大保。
保利置业（上海）因为又隔了一层，为中国保利的孙公司，也称小保。
之前在花都发售的保利·明玥晨光、保利·上宸等都是属于小保，保利置业的项目。
而大保保利发展在广州的项目是非常多的，但在花都除了一个商业项目保利国际金融中心外。
保利·琅悦是保利发展第一个挺进花都的住宅项目。（下图均为保利发展在广州在售的项目）
保利·琅悦总占地面积仅为2.3万方，甚至比占地面积仅有3万方的兰园·凤翎台还小。
建筑面积5.5万方，容积率≤2.5，小区内共规划了7栋，17-31层高2梯2户的板楼。
虽然琅悦小区整体采用了南低北高的设计进行弥补。
但由于板楼的设计带来的一个问题就是楼间距的不足，想必这也会成为日后部分客户考虑的要点之一。
从公示上的工期中可以看到，1095天的工期换算回来正好3年后的2027年初左右交楼。
琅悦还有一个卖点就是其主打的一个新中式的园林风格。
从官方发布的资料中看十分美好，但一个小区的园林和会所一样，卖房的时候都是富丽堂皇、金碧辉煌的。
真正考验的还是项目售罄、业主收楼后的日常维护和打理，物业能否跟进的上了。
总结：
小区上琅悦最大的卖点一是纯板楼设计，而并非传统的塔楼设计、板塔结合等。
随着客户对居住品质的追求，现在市面上的板楼项目可是越来越多了，希望未来能见到越来越多的高品质项目。
关于板楼和塔楼的区别可回顾：一文看清板楼和塔楼到底有什么区别？
板楼项目除了南北通透、采光面广、隐私性强外，卖点二就是2梯2户的超低梯户比，真正的专梯专户。
适配日常工作繁忙，注重时间管理及个人家庭隐私的客户。
但也因为板楼的设计，货量减少下项目也需要利润最大化，导致楼栋排布较密，楼间距窄。
开盘时候的新中式的园林很有噱头，但真正考验的是收楼后的物业维护及日常管理。
什么是100%实用率？
近期的铁子们在看房时偶尔会听到销售说：我们项目是新规后的产品，实用率可达100%。
而销售口中所说的新规，指的是2023年11月9号，广州市规划和自然资源局印发的《广州市建筑工程容积率计算办法》。
就是我们简称的《新规》，新规中主打的就是一个字：送。
关于新规，不得不提到的就是房地产中的赠送面积。
赠送面积：指的是建筑设计规范中可以合理利用但不计算或只计算一半面积的居住空间。
符合条件的除了大家熟知的开放式阳台算一半面积、飘窗一般都不算面积、入户花园不算面积之外，还有如露台、错层、地下室等。
只要这些空间按照规范设计，符合“赠送面积”规定就可以合理不计算面积。
为了更清晰的了解哪些面积是赠送的，以及哪些是算全面积还是一半面积，大家可以先看下这个户型，这个户型中你觉得哪些位置的面积是赠送的呢？
这个户型一共有五个地方赠送了面积。
1，主卧的阳台。
2，次卧的阳台。
3，客厅的飘窗。
4，外部的入户走道。
5，外部的挑空和设备平台。
具体赠送方式如下图。
这些是常规的赠送面积，广州规自局这次就在这上面添砖加瓦了3点。
1，住宅套内半开敞空间（如入户花园、阳台等区域）半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%。
2，住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米，同时允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。
3，对于套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空等部分层高基准由6米放宽至7.2米。
好好好，我知道大部分买房的铁子们都没那么多耐心去了解详细的新规。
简单举个例子：以前你花200万买了套建筑面积100方的房子，你住进去后加上赠送面积，实际能私人独享的面积仅为85%。
你以为200万买了100方的房子，单价2万/方，实际上你是花了200万买了85方的房子，实际单价2.3万/方。
新规后，你花200万买了套建筑面积100方的房子，你住进去后加上赠送面积，实际能私人独享的面积可高达100%或以上。
惊不惊喜，意不意外，真正回到了0公摊时代，花200万买的100方房子，如果实用率超过100%的话，实际单价甚至不足2万/方。
相当于政府变相发福利，利好开发商，让利与民，也是为了刺激开发商们踊跃拿地。
不过此举新规对于本就去化艰难的二手房来说无疑是雪上加霜，实用率低的二手房未来越来越难以出货。
而恰好，保利·琅悦就是属于新规后的产品，实用率最可达100%。
保利·琅悦产品端上仅设计了107/135/168方3个户型的三至四房。
琅悦小区内7栋全是2梯2户板楼，全南户型毫无悬念，从图纸上看107/135方的三至四房都是三开间朝南。
107方有一间房是北向，135方有两间房是北向，168方因其100%的实用率都可以媲美电建的190方了。
总结：
户型上琅悦最大的卖点是目前花都市面在售新盘中罕有的新规后最高能达100%实用率项目。
新规后提高的实用面积，经过简单的一番加减乘除后，实际上等于1万块多买15%平方，让利购房者。
客群和竞品
琅悦在产品设计和客户定位上非常微妙，主打的是刚改及改善客群。
最小107方的三房专为刚需客户打造，这次三间房估计不会再有太小的书房了。
接着就跳到了135方的四房，开始就到了改善的户型，二胎家庭，一家五、六口都够住了。
最后168方的纯改善四房，估计货量也不会多，因为买的客户也不多，备货最多最受欢迎的还是135方的四房。
毕竞在旧区的购买力有限，如果实力雄厚不差钱的客户大多都买去了电建。
本地的土豪多数又喜欢买锦东和瑞景，而低总价低门槛的客户早就被明玥晨光吸走了。
所以身处于区府-旧区的琅悦才设计以135方为主力的刚改产品。
现时电建的120/140方已面临清盘，接下来电建将会以卖1/2栋的190方大平层为主。
锦东、瑞景基本上都是本地人在买，锦东A没有那么小的户型，动辄都是160方起步。
而锦东和瑞景一样，都是本地开发商不差钱慢慢卖，并不会像保利一样走低价路线。
明玥晨光整个项目已清盘。
大部分看完晨光的客户都希望户型可以设计得更大一点，足以可见小户型在区府板块并不吃香。
但如果要说保利·琅悦真正的竟品项目，其实是距离仅1公里的路劲·天隽峰。
路劲·天隽峰2018年建成，距今仅6年楼龄的次新二手楼。
天隽峰整个小区呈围合式布局，中心花园，超宽楼间距，绿化率高达46%，恰好这些都是琅悦所没有的。
保利·琅悦之前的吹风价格是对标二手的天隽峰。
从网上可见，约2000户的天隽峰目前有76套挂牌出售，挂牌率4%，业主相对惜售。
根据过往天隽峰35套的成交数据显示，成交单价在2.2-2.5万/方，2.3万为主，越大越贵。
琅悦作为保利发展首进花都的项目，开盘价延续保利卷王一贯的风格，6月开盘第一期直接2-2.3万/方开盘先引爆市场，取得了单月卖出80套的好成绩。
总结：
琅悦目前加推二期的135方户型单价为2.1-2.4万/方，总价290-300万/套。
对比首开的一期暂时并没有涨价太多，还是可以入手的。
区府-新区的电建、锦东A、瑞景、晨光都由于客群不同，并非琅悦真正的竟品项目。
琅悦真正的竟品项目是同属区府-旧区6年楼龄二手次新项目路劲·天隽峰。
两者间各有各所欠缺的元素，天隽峰想要琅悦的板楼、高实用率，琅悦想要天隽峰的围合式大花园、超宽楼间距。
但老话说得好：鱼与熊掌不可兼得，凡事还需要取舍，有舍才有得。
花花君组建了一个花都楼市交流群。
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