客户总价预算500万，未婚未育，打算在融创板块买两套学区房，主要目的是想投资。
500万的预算在花都可以横着走，好的学区房以后自家小孩上学也能有保障，但却与投资的关系并不大。
先说结论：学区房≠一定会增值
首先，学区房的价值是由房子+学票组成的。
举个例子，同一片区的房子均价都是200万的情况下，能入读指定名校的房子均价300万，多出来的100万就是学票的价值。
（当然，如果你有适龄小孩准备入读的情况下，买一个好的学区房是不错的，但如果是为了纯投资就三思了。）
投资无非是想增值，200万的房子增值10%就是220万。
但学区房的价值是由房子+学票组成的，200 万的房子能增值，100 万的学票能不能增值呢？
答案是：不能。
因为学区房的激励机制有问题，就像一个导演，辛辛苦苦拍了一出好电影，他能从票房收益里获利，继续拍好电影。
但一个好老师，辛辛苦苦教出了一班好学生，但真正获利的却是该片区房东，老师没有正向的激励动机。
且一旦政策风向发生变化，学区房的价值会断崖式下跌。
所以专业的投资客不会为好学位和开发商品牌的溢价而买单。
真正值得投资的房子是稀缺，而供应和需求决定稀缺性。
例如区府旁的电建都汇府，好的地段，齐全的配套，在周边二手房都步入平均10年楼龄，户数多，户型设计过时的情况下。
都汇府占据更好的位置，楼龄最新，户型最能打，关键是户数还少，只有502套。
投资客们最喜欢扎堆进驻这样小体量的小区，能很好的控制未来二手市场的定价权。
反观融创文旅城，地段和配套也不差，但关键卖点还是九年一贯制的华师附。
更重要的是供应过多，超1万户，业主没有定价权，只能随行就市。
举个例子，有30个投资客扎推买房，小区的挂牌出售量是10%。
如果买融创文旅城，1万户里有1000户业主挂牌出售。
那30个投资客的影响力就相当于一瓶墨水倒进了大海里，很快会被另外970个挂牌业主稀释掉。
但如果买电建都汇府，500户里只有50户业主挂牌出售。
那30个投资客就相当于一瓶墨水倒进了一个茶杯里，抱团在一起十分容易的就能影响到剩余20个挂牌业主的挂牌价。
最后，我给出的建议是：如果是为了纯投资增值的情况下，与其在融创买两套，还不如在电建都汇府买一套。
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