只不过买新房时签的都是开发商的格式合同，经过大大小小律所律师的修订。
开发商又是大业主，不只是对接你一个客户，所以基本上你一个字都改动不了。
但买卖二手房时是与业主/买家/中介签订的三方合同，各方面的条件与细节都可与对方细谈。
如果还不满意，经双方友好协商一致，还可以附加补充协议，所以改动的空间较大。
很多铁子买房时都是稀里糊涂的随便把名字一签，压根没怎么细看，或根本没看懂也不好意思问。
这次，花花君就来带你细数一下二手房买卖签约中最值得留意的十个魔鬼细节。
一，对手
房屋买卖合同开篇，首先需要填写买卖双方的个人信息：姓名、身份证号、地址、联系电话等等。
看似特别简单，直接填字就好，根本不需要什么注意的是吧？
NO！这是非常重要的一部分。
签订合同第一步 —— 弄清楚，跟你签合同的是谁。
买卖双方的个人信息，看似最简单、最基本，却是事故高发区。
花花君见过的案例中，就有老公签字卖房、老婆不同意的；儿子卖房，签字是老爸的；回迁房出卖，产权人互相打架的。
合同的开始，买卖双方各自出示证件、亮明身份，确定是正主，再往下谈。
魔鬼藏在细节中。
二手房买卖合同开篇第一课 ：
知道你的对家，验明他的身份，拿到他的联系方式。你记住了吗？
二，房屋情况
合同中需要详细说明房屋的地址、产权证号、抵押情况、使用情况、有无其他需要说明的事项。
1. 地址，必填。精确到门牌号，需要知道买的是哪一栋。
2. 产权证号，必填。
3. 房屋抵押情况，必填，且需去不动产登记中心做产调核实。
房屋有大额按揭款未还，尤其有多轮抵押的，应当注意风险，房东完成解押前，避免大额付款。
4. 房屋租赁情况，必填。
买卖不破租赁，如果存在租赁，应对核实租赁合同原件，确定租期，且取得承租人的书面确认放弃优先购买权。
5. 房屋可能存在其他影响买卖交易的情况，如有，应在补充协议里约定。
比如凶宅、邻居有精神疾病、房屋靠近化粪池等等，房东往往遮遮掩掩，需要买家自己了解清楚。
四处仔细看看，问问邻居、打听打听物业、保安，排除隐患。
二手房买卖合同实战解析第二课 ：
产调要做好，该核实就核实，该查档就查档，该看原件看原件，功夫都在事前。
三，价格
成交价格看似简单，但实际操作中，可能会出现两个价格：一个是真实价格，一个是网签价格。
网签价格可能写低，也可能写高。
写低是为了降低交易成本，500 万的房子，合同价只写 300 万，税也按照 300万交。
写高是买家为了减少首付压力，500 万的房子，按照 600 万来贷款。
如果合同交易顺利，双方对于真实的交易价格心知肚明，各自按照实际的约定履行，可以相安无事。
如果一方中途反悔，就可能拿价格的问题做文章。
遇到类似问题的买家也不必过于慌张。
网签价格和真实价格不一致的，法院仍然会以真实价格为准。
500 万还是 500万，不会变成 600 万，也不会变成 300 万。
当然，补充协议需要签好，留个证据。
二手房买卖合同实战解析第三课 ：
如果网签价格与真实价格不一致，买家就要做好准备应付买卖中的意外情况，不要把资金崩得太紧，留出必要的机动余地，以便灵活应对。
四，定金
虽然从法律意义上说，合同签了字就生效，但定金更有一种仪式感，它是履行合同的担保。
对于定金，大家有一些朴素的认识，但也有知识盲点，一起来看一下。
1. “定金”不是“订金”，也不是首期款。
“定金”是一个法律专有名词，有特别的含义和法律效力。
只有写成“定金”，才可能在一方违约的时候，有退一赔一，或者罚没的效果。
有时大家把已经付掉的房款都叫做“定金”，其实是不准确的。
只有合同中“定金”二字后面的数字，才是真正法律意义上的定金。
2. 定金不能超过合同总价 20%。
因为定金是法定的，有惩罚违约的震慑效果，法律也有特别规定 —— 不能超过合同总价 20%。
当然，你们高兴约定定金 30%、50%也随意，但超出 20%的部分，没有定金的效力。
有铁子来咨询，说自己可能要违约，合同约定赔偿 40%的定金。
我安慰他说，没事的，判不了那么多。这是有上限的。
3. 定金罚则。
约定了定金，如果买家违约，那么定金要被卖家收走的；
如果卖家违约，那么需要把定金退还给买家，还要再赔一份定金，也就是常说的退一赔一。
4. 不是赔了定金就能解除合同。
通常，买家可以认赔，不要房子；但卖家不能赔钱解约。
要房还是要钱，买家说了算。别被对方唬住了。
二手房买卖合同实战解析第四课 ：
关于定金的那些知识盲点。
五，付款
付款是房屋买卖交易的核心环节，付款的金额和节奏，关系着交易安全和主动权。
1. 付款节奏应当与交易节点对应。
付款关系着交易安全。
买家房款付出去，会不会被卖家赖账，一房二卖？
卖家把房子过户，会不会遇到买家贷款不批，收不到尾款？
因为有这样的担心，所以要控制付款节奏，根据交易的节点，分期付款。
必要的时候，做资金监管。
主要的交易节点包括：签约、网签备案、解抵押、过户、交房、水电煤及物业费交割、户口迁出等，合同条款起草的时候，注意把付款时间与交易节点挂钩，每走一步都保有控制权。
2. 在发生纠纷的时候，钱在谁手里，谁就有主动权。
举三个例子。
案例一：买方首付付了几十万，卖家提出解约，而且不肯赔钱。可以起诉吗？
当然可以。但是很多时候，当务之急是尽快买入下一套，买家并不想耗时间。
因为钱已经交到房东手里，他不主动退，买下一套的钱就不凑手。
买家为了早拿回钱，就有可能被迫免掉房东的违约金。
案例二：房东房款已经收齐，但交房晚了两个月，买家要求房东付租金。有道理吗？
当然有道理，起诉也能打赢。
但同样的，有多少人愿意为 2 万块钱打官司？可能律师费就要花 5000。
如果有尾款的，本来可以直接在尾款中扣掉。
如果没有尾款，又不愿诉讼，就只能看房东心情了。
案例三：如果房子已经过户，但按揭款 3-4 个月也没有批下来，此时房东就会很被动。
合同可能约定了没有按时付款，可以索赔，可以解约。
但要知道，已经过户的房子，要再次过户回来是很麻烦的，免不了再交一次税费。
收回房子以后，想要转卖，又是一道税费，还不满二。
另外，如果买家是按揭贷款的话，手上多半没有什么余钱，卖家恐怕就是一个“等”字。
这些问题，都需要合同来明确。
二手房买卖合同实战解析第五课 ：
付款很重要，交易环节的约定要细致。
六，隐藏瑕疵
关于房屋的隐蔽缺陷，主要有 3 类：
1. 事故房：
什么算作事故房？
首先要有意外事故，比如火灾、触电，或自杀、他杀导致的意外死亡。
如果因为疾病或者年老自然死亡，包括在屋内举办葬礼，通常不被认定为事故房。
高层坠落造成死亡的，作为坠落起始点的房屋、坠落地的楼下阳台、底层花园通常都要算作事故房。
2. 邻居环境：
楼上经常吵闹，被迫开 5年震楼器不管用；对门有精神疾病，经常扰民，等等。
类似的案子，法院往往会判决房东没有义务告知房子以外的情况，不支持买家的诉求。
可见，邻居环境更多地需要买家在买前考察清楚。
一旦房子买定，想要解约不易。
3. 房屋本身硬件缺陷：
严重影响房屋居住属性的缺陷，卖家需要承担责任。
包括墙体开裂、漏水、下水管道堵塞，或者存在违章搭建的情况。
另外，房屋的很多瑕疵是外在的，看房时是可以注意到的，这表示买家已经接受了房子的现状，就不能回过头再找卖家。
有些精明的卖家，会在合同约定：“买家对房屋具体情况充分了解，同意按照现状接受该房屋。”这样买家事后发现问题，就更难追责了。
二手房买卖合同实战解析第六课 ：
发现房子的隐藏瑕疵，靠自己，不轻信。
七，交房
交房，对房东而言，是一项重要控制权的出让。
讲3个交房的例子。
1. 房子交了，钱没收齐：
比较典型的，按揭贷款的情况，合同里糊里糊涂，只说 XX 年 XX 月 XX 日向银行递交申请，没说最晚什么时候下款。
当时可能觉得 2 个月怎么也办完了，交房的时间就写了 2 个月后的一个日子。
没想到 3-4 个月以后银行也没放款。
房东就会比较纠结，不按期交房，自己违约；
交了房，怕后面收不到款，更加被动。
因此，合同有必要加一句：收到尾款后，再交房。
2. 房东想要多住两个月：
有的房东，卖掉房子置换。
新房交房的日期不确定，而买家也不着急搬，那么合同里干脆不写交房日期。
这也没有太大关系。
但为了避免小问题上不愉快的摩擦，建议提前约定两点：
1）约定延期交房的租金。
2）约定一个最晚交房期。
3. 户口迁出：
水电煤、物业费需要做一个交接。
因为买家可以自己做更名，而且一般也会留交房保证金，所以问题不大。
户口迁出是个问题，公安和法院都不能强制迁走房子上原来的户口。
所以现在还会有一个迁出户口保证金。
二手房买卖合同实战解析第七课 ：
交房是个大节点，控制权要把握好。
八，违约责任
本篇将列举一些常见违约情形、关于违约责任的误区。
一、常见违约情形卖方违约：
1）卖房没有权限（不是产权人，或未取得共有产权人同意）；
2）反悔不肯卖房；
3）抵押没有按时消除；
4）房屋状况描述不实（非学区、非满五唯一等）；
5）房屋有隐藏瑕疵；
6）房屋不能按时过户；
7）房屋不能按时腾退；
8）房屋买卖中途被查封、拍卖。
买方违约：
1）购房资格不过关；
2）银行不批贷；
3）晚付款，或付不出款；
4）反悔不肯买房。
二、违约责任的误区：
1. 赔钱就能解约：
这个通常发生在卖家反悔不想卖房的情况。
卖家往往认为赔偿定金或者合同总价 20%的违约金就可以解除合同。
但是，如果买家坚持要求履行合同，也有能力履行合同的，卖家不能单方解约，仍然要继续过户、交房。
反过来说，通常卖家却不能强迫买家买房，除非已经走完大部分流程，不适宜解除合同。
这其中的区别在于，卖家在合同下拿到的是钱，钱并没有分别。
而买家拿到的是房子，房子与个人喜好关系较大，能够赔偿解决，不能强制。
2. 违约就能解约：
解除合同是一个比较严重的惩罚，通常只有比较严重的违约才会导致合同解除的后果。
如果只是付款迟延 2-3 天，或者过户迟延 3-5 天，可以要求对方支付违约金，而不是解除合同。
当然，合同另外约定的除外。
一方只有轻微违约，而另一方强行解除合同的，另一方反而会变成自己违约。
3. 一切以合同约定为准
大部分情况下，违约的处理以合同约定为准。
4. 没有过错就没有违约责任
合同责任是一种绝对责任，承诺的事项，即便是因为客观因素影响，如果没有按照合同履行，也仍然要承担违约责任。
比如，银行放款迟延，虽然不是买家故意造成，但如果错过合同规定的最晚付款期限，买家仍然存在违约责任。
如果遇到强制性的政策变化，比如突然的限购，导致购房资格丧失，则可以适用“情势变更”原则，免除违约责任。
但必须限于政策直接造成的影响，且合同没有特别规定。
如果买家本来就不具有购房资格，或者政策出台之后才签署的房屋买卖协议，则买家违约与政策无关，买家的违约责任不能免除。
二手房买卖合同实战解析第八课 ：
了解你的权利，用好你的武器。
九，税费
一、税费谁来付？
法律上，二手房交易税费应当由买卖双方分别承担。
买方：契税
卖方：个人所得税、增值税、附加税
我们通常说，买方税费全包。
那是因为合同里做了特别约定，卖方不能想当然。
如果合同没有约定的，法律只能默认双方各自承担税费。
二、政策变化导致税费增加怎么办？
这种事情 2021 年广州就发生过。
广州 4.22 新政，增值税免征的条件从满二提高到满五。
500 万的房子，税费成本瞬间增加 25 万。
很多朋友，本来就是踮着脚凑首付，一下子多 25 万，就彻底买不起了。
这里有 2 个问题：
1. 增加税费谁来承担？
2. 因为税费增加买不起房，可不可以解除合同？
如果合同没有约定，那么：原来合同下面税费应该谁承担的，谁就应该继续承担增加部分。
如果税费增加买不起房了，性质上属于“情势变更”，买方可以解除合同，也不需要支付违约金。
合同也允许自由约定：
比如增加的税费，房东承担，或者双方均摊；
也可以是税费增加，不超过 XX 元，合同继续履行；
超过 XX 元，买方无责解约。
现在调控政策出台频繁，写合同更应该有先见之明，把变化当常态，提前做对自己有利的约定。
三、房东举报避税怎么办？
为了减少一些税费成本，买卖双方有可能写低合同价格。
遇到房子快速上涨的时候，房东发现自己卖亏，为了搅黄交易，什么理由也想的出。
包括故作幡然悔悟状，说避税违法，合同无效，房子不卖了。
不过，这种想法是不能得逞的。
如果确实少交了税，补齐就好。
买卖合同的效力不受影响。
买方要经得起恫吓。
二手房买卖合同实战解析第九课 ：
税费提前计算好，政策变化提前约定好。
十，纠纷解决
1. 了解自己的底牌：
出现问题，第一时间需要了解自己的底牌。
合同怎么约定？法律怎么规定？现实中对另一方有怎样的制约？
法律支持你索赔 100 万，但你以为自己只能要 20 万，那么谈判还没开始，你就输了。
法律要求你给买家付款宽限期，但你直接解约，那么你就从被违约，变成了违约方，从主动，变成了被动。
了解自己的底牌，是谈判的基础。
2.搜集证据和信息，不打无准备之仗：
无论事情能不能谈下来，都要做最坏的打算，要为上法庭做准备。
法庭是一个讲证据的地方。
证据≠事实。
私下里都承认的东西，搬到法庭上，对方就可以不认。
比如，看房时房东夫妻都同意卖，但合同只签了老公一人的名字，就要提防法庭上，老婆一口咬定自己不知情。
你需要提前让老婆补上签字，或者留下跟老婆的微信聊天记录，防止对方反悔。
对方委托亲戚朋友办手续的，授权委托书原件要拿到手。
很多时候授权委托书只是拿个扫描件给中介晃了晃，真要起诉的时候，原件藏起来，说没有这回事，授权是假的。
保留好证据，再做撕破脸的打算。
二手房买卖合同实战解析第十课 ：
不求战，不畏战，不恋战；。遇到纠纷，解决纠纷。
本期文章中的十个买房卖房签约技巧你如果能全部看懂并贯彻执行。
恭喜你，你已经成功击败95%以上的房产中介。
并且不会再有人能在房产买卖合同上把你坑倒。
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