好久没写文章了，继上次的这个国庆的花都楼市，谁能赢取刚需客户的心？
盘点了花都最热门的新规后刚需刚改项目璞樾天序和禧悦时光。
不少铁子都留言和私信想看新规后改善项目的对比。
那今天，他来了！
花都目前在售的6个新规项目中，有3个项目是高度相似的。
区府旧区板块的保利琅悦、中轴CBD板块的凤凰于飞、翰林世家。
这3个项目都是新规后使用率100%的产品、都是中式园林设计、都是T2纯板楼。
综上所述，这3个项目最后总结出一个共同点：都是花都新规后的纯改善项目。
但如果从共同点的角度介绍，大家可能会有些无聊，所以接下来我会从差异点的角度，求同存异的介绍。
配套篇
老规矩，看房之前得先看板块和配套，买房不止是买钢筋水泥。
与买房关联最大的配套资源就是学校，可以说目前有一半以上的客户买房就是为了小孩读书。
我国实行的是九年义务教育，只要你的孩子是中国国籍，就一定有书读，政府管。
但入读什么学校与户籍相关，广州花都户籍读广州花都学校、佛山南海户籍读佛山南海学校、湖南长沙户籍读湖南长沙学校……
对应的户籍所在地入读对应的学校，这就是我们经常强调的人户一致。
由于新规后产品都是期房，最快的都要2年后才能收楼，所以教育局是没有安排对应入读学校的。
例如保利琅悦到底是读秀外还是三小、凤凰于飞是读骏威还是团结小学，最后敲定落实还得等收楼后教育局发布的《2026年招生计划》为准。
这其中有一个例外，那就是花都城投的翰林世家。
在今年7月，花都城投、中铁建、颐安、保利，四家共同斥资引进了花都首座九年一贯制的广铁一中。
未来这4个楼盘的业主都能入读广铁一中。
别问为什么？问就是出钱了，开发商出钱等于业主出钱了。
配套上除了学校，另一个客户最关心的就是地铁。
这点区府旧区的保利琅悦占优，去花果山公园站500米，去花城路站600，妥妥双地铁。
接着是中轴CBD的凤凰于飞，步行至18号线花城街站900米。
最后就是中轴CBD的翰林世家，步行至花城街站需2.5公里，业主要以自驾为主、电动车接驳为辅。
学铁商配套最后一环商业上，琅悦附近有万大新天地、天美商业城。
凤凰于飞、翰林世家则有花都融创茂，去融创茂最近。
如果追求学校的确定性，那可以考虑有九年一贯制广铁一中的翰林世家。
如果不喜欢不习惯驾车，日常出行及通勤以地铁为主，那可以考虑双地铁的保利琅悦。
如果你的孩子就在对面的黄广凤凰北小学读书，那可以考虑凤凰于飞。
小区篇
保利琅悦、凤凰于飞、翰林世家这三个项目都不约而同玩起了中式园林风格。
但其实在花都最早一个做中式园林风格尝试的是保利琅悦，琅悦是花都首个中式园林设计的楼盘。
在琅悦热卖后接着做中式园林的才是凤凰于飞、翰林世家。
并且随着做中式园林的楼盘越来越多，为了区分彼此卖点。
琅悦宣传做的是宋代中式园林、凤凰于飞是苏式古典园林、翰林世家是岭南庭院园林。
琅悦的宋代中式园林设计体验在其“一园三堂”上，进门的“山水隐园”、“礼遇门堂”、“山水轩堂”、“雅趣厅堂”。
一进礼遇门堂：设计骨相源于故宫太和殿，彰显“郡王”级别的礼遇代表。
门前两侧种植价值超百万罗汉松，寓意家宅兴旺、健康长寿。
二进山水轩堂：打造万顷涵碧镜水面，借鉴徽系马头墙建筑风格，有马到功成和守护安家之意。
三进雅趣厅堂：为业主提供“雅致知交”的场所，约上三两挚友，品茗焚香临水而坐，享受惬意生活。
凤凰于飞与翰林世家在小区园林整体的设计上十分相似。
有去看过的铁子都可以回忆下，一进售楼部大门后你是不是就可以隔着一块大玻璃看到一个下沉式的园林和会所？
而凤凰于飞与翰林世家的沙盘区、接待区都在负一的下沉式会所，区别凤凰于飞是走楼梯下去、翰林世家是搭电梯下去。
凤凰于飞整体是采用苏式的古典园林设计风格，装修走的是南洋复古风。
苏式古典园林是文化意蕴深厚的“文人写意山水园”。
将亭、台、楼、阁、泉、石、花、木组合在一起，在城市中创造出人与自然和谐的居住环境。
南洋，是明清时期中国对东南亚一带的统称，包括马来群岛、菲律宾群岛、印度尼西亚群岛，中南半岛沿海、马来半岛等地。
南洋复古风色调非常统一，大部分用黑、白、绿、棕色搭配，风格更加鲜明，看上去旧旧的如同电影滤镜一般。
岭南庭院式园林，主要指珠三角的广府园林，是广府文化的代表之一，也是中国传统造园艺术的三大流派之一，在中国造园史上有着非常重要的意义。
翰林世家走的就是岭南庭院的园林设计风格，岭南庭院式园林风格以“求实兼蓄，精巧秀丽”为特点。
岭南庭院的建筑与院落在采光上采用虚实荫翳的设计，利用布局上的曲折调节光的明暗过渡。
近处的“障景”与远处平远高亮的景观形成了对比与映衬，明暗错落丰富了景观的层次感，延展了园林在视觉上的空间感。
借助这种方式，让游赏者产生扑朔迷离、真幻相生的空间感知。
看到了吧，现在开发商们都越来越卷，光是中式园林设计还不够。
还给你整出宋代中式一园三堂、苏式古典园林南洋风复古装修、岭南庭院真幻相生各种的风格和卖点。
但由于是期房，园林绿化上仅只是呈现了一部分，全部园林绿化效果需要等收楼后才会全部呈现出来。
户型篇
经常有铁子问T2是什么？T2其实就是2梯2户的意思。
那为什么没有T4、T5？因为没有人会把2梯4户和2梯5户当作核心卖点去宣传😂。
T2设计一定是板楼，但板楼却不一定是T2，例如天骄和明玥晨光就是2梯4户和3梯4户。
而和保利琅悦、凤凰于飞、翰林世家一样都是有T2纯板楼的，那就只有电建的楼王2号楼了。
你问我花都有没有比2梯2户更有效率、更尊贵的梯户比户型？
有的，都湖楼王6号楼，3梯2户，有一部电梯是专门给普通客人、保姆保洁、外卖小哥、快递小哥用的。
经常有铁子问梯户比如何计算？举两个简单的例子。
保利琅悦2号楼为17层高的2梯2户板楼，1楼架空，从2-17楼，每层2户。
一栋楼就共32户人住，但却安排了2部电梯，相当于1部电梯仅16户人使用。
融创B4区楼王7号楼为2梯4户34层高塔楼，1楼架空，从2-34楼，每层4户。
一栋楼共有132户人住，但仅安排了2部电梯，相当于1部电梯要66户人使用。
所以梯户比一定是越低越好，保利琅悦的1部电梯16户人使用，肯定是比融创B2的1部电梯66户人使用居住更舒适。
也避免了诸如上下班高峰、接送上学高峰的尴尬，令居住业主的生活更舒适从容、保护业主隐私。
最后一个共同点就是这三板斧都是新规后发布的使用率100%产品。
曾经凤凰于飞未开盘前在自家的售楼部位置还打出使用率100%产品的大海报。
可惜后期被投诉至有关部门责令整改后退去，所以使用率100%这事只能做，不能说。
新规项目简单来说就是通过提高赠送面积如：阳台、飘窗、露台、花池等面积来提高套内所得面积。
新规前大家买房套内面积+赠送面积可能只有建筑面积的80%。
新规前：建筑面积120方的房子，套内面积96方。
新规后套内面积+赠送面积已经可以达到建筑面积的100%甚至更高。
新规后：建筑面积120方的房子，套内面积120方或以上。
而且今天说的这三板斧还全都是专梯专户，相当于门口又赠送约8平方的电梯厅。
保利琅悦主推的是135/168方四房户型，和少量107方三房。
凤凰于飞主推的是108/128方塔楼，和144方的板楼。
翰林世家主推的是132/142/172方的四房，纯T2板楼。
最后值得留意的是，琅悦和翰林世家全都是纯T2的板楼设计。
但凤凰于飞小区内仅4栋140方的大户型为T2板楼，其余4栋108/128方的为2梯4户的塔楼。
而琅悦和凤凰于飞都是带将装修交付收楼，翰林世家是毛坯收楼。
好了，今天就到这里，下期还想看什么？可以留言或私信花花君。
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