等了半个月，昨晚终于有开发商在花都打响金九银十的第一炮。
这一炮就开在花都距离白云最近的广花路板块的广州城投·禧悦时光。
禧悦时光从8月28日开放售楼部开始，仅是提供预热参观及进行收筹工作，最后于昨晚9月12日18:00正式公布价格并开盘。
从8月28日开放售楼部至9月12日正式开盘的这半个月时间，同属广州城投旗下的空港1号也像琅悦开盘前的明玥晨光一样疯狂降价清货。
当时花花君就隐约觉得事出反常必有原因，预估禧悦时光将会以低价开盘，提前收到消息的空港1号预先降价抢跑一波就是征兆。
果然，昨晚禧悦时光的开盘价格不止惊艳到了花花君，也惊艳到了友商和广大购房者，售楼部通宵达旦到凌晨。
先来看禧悦时光的开盘价格，78/98/118方三至四房，全是新规后使用率超100%户型：
78方三房二卫，总价：120万内，单价：1.5万。
对比新规前或二手房的户型78方仅能做到两房，但新规后的禧悦时光78方不仅能做到三房，并且还是两卫。
98方四房二卫，总价：150万内（B户型），单价：1.5万。
98方B户型四开间朝南，对比新规前和二手房的户型，98方仅能做到三房一卫。
98方四房二卫，总价：160万内（A户型），单价：1.6万。
98方的四房A户型之所以比B户型贵，除了货量比B户型少，且还是单边出来，南北对流的户型。
118方四房三卫双主套，总价：210万内，单价：1.7万。
还是对比新规前和二手房的户型，118方最多都只是能做到三房二卫，但禧悦时光118方直接干到了四房三卫还是双主套。
如果结合上价格，可以说是目前花都性价比最高的四房户型。
一
禧悦时光比预先的吹风价1.9-2万/方全线降低3000-4000/方，以1.5-1.7万/方的超低价开盘极速打响知名度。
虽然价格低性价比高，但昨晚禧悦时光以超低价开盘后也有不少客户提出异议，例如：
Q1：这个价格确实是低，可惜禧悦时光是期房，26年10月才收楼，如果是现房就卖爆了。
A1：期房和现房就像天平的两端，现房所见即所得，可惜现房也没有现在这种新规后100%使用率的产品。
如果按新规前的现房和二手房，怎么能做到78方三房二卫、98方四房二卫、118方四房三卫，还全是南向。
Q2：可惜禧悦时光的学校还没有确定，不敢搏。
A1：项目附近有一所配建学校，后期是和隔壁智都越秀项目的业主子女一起入读。
广州城投、智都集团、越秀地产三个开发商都在这里，都有大把货要卖，现在没所好点的学校都打动不了客户。
特别还有地产界引进学校小能手的越秀在这里，所以花花君据此预估：学校不会太差。
Q3：禧悦时光会不会太靠近广花路，太吵？
本次首开的5号楼并不靠近广花路，而是在广花路的另一侧，楼下有条安雅路。
除了这三个最多客户提及的问题，最后总结一下禧悦时光的项目卖点：
1，家楼下就是8号线地铁雅源站。
2，新规后超100%使用率的户型设计。
3，首开1.5-1.7万/方，120万买三房、150万买四房的超低价。
二
看完新规后的鲶鱼产品禧悦时光，我们再来看看受此影响的沙丁鱼们。
受影响最大首当其冲的自然是广花路上的霸主中旅名门府了，两个项目相隔就几百米。
在售户型同样是78/88/101/122方的刚需刚改户型，同样是以瞄准刚需客户、白云外溢客户为主。
名门府的优势在于学校是已确定的九年一贯制广外附，明年开学，并且最早一期业主今年年底就可以收楼。
禧悦时光的优势在于所有户型的设计比名门府的都更好，同是78方三房比名门府多一卫，118方比122方多一卫。
两者各有各卖，如果孩子近1-2年就要读书的基本都是选名门府无疑，而如果不急着读书的话则会考虑禧悦时光的更多。
禧悦时光的低价开盘除了影响到广花路外，亦对周边板块的其他项目造成一定影响。
这就包括前几天的文章鲶鱼来袭！！第一个扛不住要大降价的项目中就提及到的空港1号。
作为与禧悦时光同属为广州城投集团旗下在花都的住宅项目，空港1号的消息和动作绝对是快准狠。
在9月初就已开始所有户型全线降价促销。
90方三房二卫，总价：165万，单价：1.8万。
98方四房二卫，总价：185万，单价：1.8万。
112方四房二卫，总价：215万，单价：1.9万。
空港1号对比于9月前的单价2-2.5万/方，在禧悦时光准备开盘前全线产品直降2000-5000/方。
抓紧这半个月时间赶在禧悦时光低价开盘前先降价抢跑清一波货。
虽然空港1号和禧悦时光之间的车程仅不过5公里，但空港1号所处的空港板块还是更优于广花路。
所以空港1号就算是降价抢跑，价格还是比禧悦时光贵。
三
现在的开发商们越来越卷，不断的卷园林、卷户型、卷价格。
房子越来越好，并且价格越来越低，最终利好的当然是广大的购房者，这当然是好事。
但花花君以一名从业者的角度去看，房子如果持续难卖，那未来就根本不会再有开发商拿地。
新房供应减少，在加上现在未卖完的新房、个人业主挂牌的二手房，市场将会开始两极分化。
开发商不拿地，新房供应减少，新规产品，新的户型设计就更少，所以这些产品的价格会慢慢坚挺。
新规前未卖完的项目、二手房，主要靠学校、地铁等配套的价值支撑着，如果这些都没有，那价格只会不断下坠。
目前处于新规产品的起步期，市场是一定存在信息差和认知差的。
信息差可以通过多看多问来弥补，但认知差主要看个人是否愿意改变想法与观念。
毕竟，你所赚到的每一分钱都是你对这个世界认知的变现，你所亏掉的每一分钱都是你对这个世界认知的缺陷。
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