- 问题背景：近期，河南省开展农村集体“三资”（资金、资产、资源）问题合同清理整治工作。其中，关于集体建设用地租赁合同的期限，普遍存在期限较长的情况，之前在广东省开展试点过程中，法院对纠纷中的期限问题，较为灵活，对超出二十年期限予以认可。而现在，人民法院案例库入选的参考案例，意味着最高人民法院对这一问题给出了明确的指引。
01.人民法院案例库2023-11-2-483-003：集体建设用地租赁最长期限不得超过二十年，来源于山东省高级人民法院（2023）鲁民再104号民事判决。法院生效裁判认为：2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”该条款系土地管理法修订新增加内容，此前并无相关规定。从该条款规定内容看，“具体办法由国务院制定”,目前国务院尚未出台相关规定，认定涉案土地租赁期限可以超过二十年,法律法规依据不足。集体经营性建设用地入市，有严格的条件和程序。涉案《土地租赁协议书》于2001年签订，不属于法律修订后新增的集体经营性建设用地入市情形。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，不是参照国有建设用地出让年限。关于国有土地租赁期限,原国土资源部于1999年8月1日颁布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限。自然资源部《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》第十六条规定，以长期租赁方式使用土地的，应按照《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）的规定执行，租赁期限不得超过20年。《山东省建设用地使用权转让、出租、抵押交易实施细则（试行）》规定，出租期限不得超过建设用地使用权剩余年限，最高不得超过20年；其中以租赁方式取得的建设用地使用权出租，出租年限不得超过国有土地租赁合同约定的剩余年限。因此，即使参照国有建设用地租赁、出租年限，涉案土地租赁年限亦不应超过二十年。2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限 、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。
01.律师实务·读案例 | 公司减资时债权人身份的界定和有效通知的判断
