文/赵志远
问题：2019年九民会议纪要第125条、126条已明确，只有符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，购房消费者才可以排除抵押权人的强制执行；那么，若购房者只符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，购房者的生存权能否得到保护？
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔2019〕254号）
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
03 司法实务
河南省高级人民法院（2023）豫民申8713号民事裁定书：
《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中段某甲主张其符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，享有足以排除案涉房屋执行的民事权益，而徐某主张上述第二十七条“但书”不包括第二十八条关于一般不动产买受人（非商品房消费者）物权期待权可排除执行的规定，段某甲不能依据第二十八条对抗徐海波享有的抵押权。为此，在法律、司法解释对此问题尚无明确规定的情形下，本案应结合执行异议之诉的自身特点，对执行案外人和申请执行人对案涉房产所享有的民事权益进行比较并依法作出相应的判断。本案应对段某甲在法院查封前对案涉房产是否享有物权期待权、段某甲购买案涉房产及徐某抵押权设立的时间先后、段某甲购买案涉房产时是否存在过错、徐某抵押权的设立是否存在瑕疵等事实进一步查明，综合确定段某甲对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
河南省高级人民法院（2023）豫民再946号民事判决书：
本案中，案涉房屋作为任某珍的唯一住房，与其生活、居住、生存息息相关。而邦某公司所请求保护的核心权利是其享有的金融债权，并不涉及该公司的居住生某权益。从双方请求保护权利的伦理性而言，任某珍诉请的权利当然具有更高位阶。金融机构在接受抵押过程中应审慎、善意地调查抵押物现状，降低或者防范抵押人不诚信、恶意损害实际购房人、抵押权人权益的风险，亦避免自身卷入不必要的纠纷中，确保自身债权的安全，进而维护社会主义市场经济秩序的健康稳定发展。若抵押权人未尽必要的审慎注意义务，应当知道债务人用于抵押的房屋已经出售给他人的情况下依然接受抵押，进而导致与在先购房人之间产生权利冲突及相应的纠纷，就要承担相应的不利后果，负担相应的风险。本案中，邦某公司对于案涉权利冲突和纠纷的发生，存在重大过失，由邦某公司承担不利后果有利于降低或者防范此类纠纷的再次发生。
河南省高级人民法院（2021）豫民再53号民事判决书：
律师实务
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03.律师实务 | 发生于2015年5月1日前的土地房屋征收补偿协议纠纷，属于民事诉讼还是行政诉讼？
04.律师实务 | 合同部分履行，针对未履行部分，能否主张适用定金罚则？
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