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最近的楼市有多荒唐？
先是放开限购、降低首付，买房落户；
再到0首付，先息后本，断供协商，以旧换新；
最后给你套上个30年的小夹板，降息、降利率、多子女家庭buff叠满。
当你觉得套路极深，想归隐田园回家种地时。
别急，一条“放弃宅基地，进城购房的农村居民给5万”的新闻来了，相当于给你一张“保时捷满200万-50”的代金券，且还是有限制条件的，一用一个不吱声。
从业多年，虽想到了地方在执行层面往往会有偏差，但没想到竟如此离谱，真是把专家说的“中国城镇化率还有 20%的潜力”当真了？
而且，当下情绪极敏感，任何一个小的舆情都会带来一连串的“应激反应”。
多个信息源显示，由于市场阴跌不止，国家推出3000亿再贷款，收购存量住房做保障房，并发行地方专项债，通过杠杆和负债转移的方式，防止楼市继续下跌。
且现行法规明确规定，若企业未能在土地出让后的两年内启动开发，该地块应被政府无偿收回。
带来的市场反应不出意料，居民降杠杆、降负债，房地产持续低迷。
而北京作为房地产托底的最后一关，在其他城市政策效力衰减时加码，终于在6月26日落地新政。不过，和北京的购房者一样克制。
除首付降低、lpr加点降低外，再一次强调了“绿色建筑”和“多孩家庭”。
与上次不同，楼市新政已过去48H，大部分已经麻了，没有大规模进场捡死鱼的迹象出现，只是礼节性的迎合几句。
但按照过往经验，政策至少可以对未来一两个月的楼市产生较大的刺激作用。
如何把握好这个黄金时段，不成为“追涨杀跌”中别人的补血包，才是此刻我们关注的重点。
经济种下的锚，还得用经济的逻辑解决。
昨天，央行货币政策委员会召开2024年第二季度例会。
会议再一次强调了优质住房期待，及未来会继续加大“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度。
结合北京新政方向，有几点关于买房的逻辑已经明朗。
先划重点说结论：
1-二手房：远大旧、老破小碰不得，次新老旧小有强xue区需求可考虑；
2-新房：优先选择区域有成熟，产业有密度的区域，拒绝规划大饼，再利用新政缩小范围至五环外，降低首付；
3-优先绿色建筑，将公积金贷款额度尽可能拉满，未来更关注改善；
解释这3点，我们得先从“市场经济学”的角度看看当下的需求锚点。
从口罩经济复苏开始，我国经济特点就是服务业复苏先于制造业。换句话说，即使现在有钱了，也会吃喝玩乐，而不是买房买车。
这根本不是大V口中的信心问题，是观念意识的转变。
而且从规律讲，人均GDP超过1万美元以后，未来内需的主要增长点就是服务业。因此你再怎么救，都不会出现挤爆售楼处的盛况。
数据来看，截至6月28日，北京新房网签2876套，二手房网签12416套。二手房成交几乎是新房的6倍。
购房者看到的是，二手房超跌，上车的希望，因此疯狂购入。
实际却意味着银行造血的器官马上就要进ICU了，卖掉新房，插上氧气管才是当务之急。
必须明白，老破小只是刺激市场情绪的手段，而不是最终导向。
这也是为什么我建议粉丝群的购房者，抛弃老破小和远大旧。但如果你有书包需求，预算不足，那就考虑租金回报比至少3%的次新、有书包、有电梯的老旧小，鱼和熊掌总得占一样。
道理好比，当鼓传花时你发现后面都没人了，你还敢玩吗？
反观对新房的寄托：
望山跑死马，先得那匹马扛造。
从3月份的会议开始，国家就先种下一个”建设好房子，才能有好未来“的锚。紧接着从土地供给层面，增加了《高标准住宅建设承诺书》，绿色建筑配比等拿地指标，响应了国家对“好房子”建设的号召。
628新政，再次强调了“好房子”概念，将“绿色建筑”楼盘公积金贷款额度提高到最高160w。
这意味着，购房者至少有40w的空间可以将把房贷利率从3.5%降低至2.85%（30年），变相降低了购入成本。你看，从这个角度来讲，老破小的前景也不容乐观。
回归项目，目前北京新房大部分的项目都满足“绿色建筑”需求，买房时只需关注是10w还是40w，多项公积金额度可叠加使用。
如果你有需求，添加下方微信，获取全部“绿色建筑”详细资料。
但北京市面上，只有位于昌平的：龙湖·观萃是政策面下的“好房子”。
据了解，该项目为2023年9月，住房和城乡建设部组织的“全国首届‘好房子’设计大赛”重点落地项目，经过地块的反复比选、综合考量，最终选定昌平中关村生命科学园住宅地块作为赛题地块。
除此之外，这也是昌平第一个有阳台的项目，也是近十年来第一个做架空层的项目。
媒体日刚好去样板间转了转，主力户型得房率超90%，1.5米进深大阳台全部赠送，也有270°的转角飘窗，装修标准上也是满打满配全赠送。
项目目前做了4个样板间，个人最喜欢约104㎡的三室两厅两卫，偶数层的户型设计，无论是空间还有采光来讲，实用度非常高。
结合6.4w/㎡的指导价，160w的满额公积金贷款额度，以最低首付20%计算，月供不足2w。
而且龙湖的园林呈现、配套落地你从来不用过多考虑。换句话讲，示范的样板项目，他能打脸吗？
当然，我知道对于买房人而言，担心的无外乎是市场的流动性风险。如何规避？
一句话，有密度，有规模，拒绝画饼。
如大兴西红门、海淀永丰、昌平朱辛庄、通州物资学院、丰台科技园等，都是有3年内明确的产业、轨交规划、均为近几年集中供地板块，均承载成型的企业产业外溢。
如果想利用新政再省一笔，范围缩小，朝阳五环外的崔各庄、奶西片区不失为一个优质选择。
首先，朝阳区生活配套不用多说，被诟病的教育，也在今年高考碾压东城，你丝毫不用怀疑互联网大厂京一代的鸡娃实力。
其次，两板块均为望京产业外溢。
奶西板块多了北苑、中关村、亚奥板块外溢人口客群，区域内主要的在售新盘有，建发望京养云、招商龙樾合玺、华润和光悦府、绿城晓风印月，目前价格坚挺，成交放缓。
崔各庄的优势为到望京的距离更近，将承载酒仙桥大山子的客群，区域内主要在售新盘为：望京樾、中建宸园、金隅望京云尚、望京国誉府，目前属于“增配+降价”阶段。
如果你有切实的改善需求，现在不失为一个好的入手节点。
最后，讲个小作文。
各个社群沸沸扬扬的再传体制内公募限薪的事，今天有一条消息被证实：公募基金，真的退薪了。
也不怪张雪峰喷，拿着几百万、上千万的年薪，日日躺平，稳中不进。不出事没问题，但一旦崩坏就没法兜底。
但金融行业确实也是个好行业，行业薪酬要比平均高60%，超过互联网。虽然被限薪，但平均工资体系大概率未来会上浮。
消息称，下个月会议将公布的经济体制改革，侧重于维护和发展基本经济体制，以及建设高水平的社会主义市场经济。
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