历经多轮竞拍，备受关注的海淀功德寺地块今日终于揭晓！
恭喜绿城、恭喜越秀、分别摘得海淀功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块和002地块。
其中001地块竞得价51.75亿， 楼面价7.11万/平。
002地块竞得价63.825亿，楼面价7.16万/平。
两个地块指导价均为10.5万/平（±8%），但002地块比001地块的楼面地价贵了446.53元/平。
据踩盘实测，我认为原因有三点：
1、001地块面积比002地块小了7785平，做产品规划的腾挪空间会弱些；
2、001地块西边有高压线塔，心理影响作用大；
3、001地块北面150米处有4万多平米的停车场，西北方向还有两个公交站。
贵有贵的道理，相比之下，02地块的先天条件更好，距离规划的101中学也更近，上学方便。
关于两个地块的优点缺点详细对比，我们有详细的踩盘报告，有需要的宝子可扫码进获取~
两个地块的容积率均为2.1，限高30米，除了南侧一路之隔是万德嘉园小区，其他三面都被绿树环绕。
总体来说地块条件还是A+级别，具备豪宅基因。
根据容积率和限高，两项目大概率做9-10层洋房产品，小道消息，主力户型会在140-170平之间。
位置方面，这两个地块距离五环直线仅约2.5公里，无论是海淀永丰南（海开·颐海澐颂）还是大牛坊（保利·嘉华天珺），都无法和这次的功德寺相比拟。
唯一的不足，海淀功德寺地块不算是临铁盘。
距离最近的马连洼地铁站约2.3公里，上地地铁站约2.5公里。
虽说买豪宅的人很少坐地铁，但有总比没有要好。
综上，海淀目前在售的几个项目：
建议刚改可以重点关注永丰南（海开·颐海澐颂），板块价值要高于大牛坊（保利·嘉华天珺）；
纯改善预算1500万以上的客户，可以等等功德寺地块，低密洋房产品，客群更高端纯粹。
预计明年年初就能入市。另外还有朱房村地块值得期待。
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通州区土桥中路西侧棚户区改造项目 FZX-0202-6025地块，被金隅以11.96亿底价摘得。
容积率2.2，控高30米（局部36米），预计也是做9-11层的低密小洋房产品。
地块楼面价2.52万/㎡，销售指导价：6.2万/㎡（±8%），这个缝差足够做出好产品了。
参考周边在售新房网签价格：能建·京玥兰园5.6万/平、新城基业·颐瑞府5.94万/平、招商·璀璨公元5.8万/平。
新地块开盘价格我认为在6万左右比较合理。
周边二手房华业东方玫瑰C区49870元/平、B区41665元/平、金隅花石匠·自由筑一期51400元/平。
