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99%的人都不知道！北京楼市的未来风口在这里

楼市 2024-10-23 00:00 北京

就在今天，昌平区小沙河村地块的竞拍结果出来了。

底价成交，被越秀+未来科学城联合体以25.33亿竞得。

个人不负责任的猜测，这宗地块属于混合用地，除住宅外还需配建托老所、幼儿园等。如果是单纯的开发商拿地，会有一定的额外成本压力。

而未来科学城的加入，算是一定程度上的送福利？（懂得都懂）

需要近期北京土拍地块信息的，可以进群获取

但话说回来，作为北京土拍市场下半年最热门的选手之一，朱辛庄竟也落得仅1家竞拍的结局，着实令人意外。

可以看出，开发商的去化压力还是很大。

而北京楼市的另一面，二手房市场热度如火如荼。连续多天住宅网签超1000套，实时成交创20年新高，大中介后台挂牌量稳步下降中……

纷繁错杂的当下局势，让人不能再像之前一样，轻易看清未来。

下一步，北京楼市会怎么走？

给大家一些，我的个人经验和判断。

第一，北京楼市，预计会在明年小阳春有一个翻转。

判断的主要依据是挂牌量。目前大中介前台挂牌量13.5万套，每天下降300套，按这个速度推算，下降到2021年的10万套，需要35000/300=116天。再排除春节影响，正好是明年3月。

同时，根据往年经验，一般3、4月的挂牌价，都是一年的最高点。

第二，二手房市场的疯狂跑量，确实催生了业主信心，但目前还不足以推动价格上涨。

目前，是挂牌价没涨，但谈价难了。

真正决定价格的，是市场供需关系。什么时候如前文所言，市场挂牌量降到位了，价格才会真的有所提升。

第三，930新政后，出乎意料的，300万以下的老破小成为成交主力。

也就是说，这波新政催动的买房人画像，其实是价格为王。

但我还是要劝预算不多的粉丝们，老破小，是上车容易，下车难。

增值涨价，老破小很难。但至少，能在北京有个落脚之地的同时，不要跌，保住流通性和保值性。

哪些属于能买的老破小？哪些千万不要碰，碰了一定砸手里？

如果会买房，懂楼市，你就明白。老破小要搭配一个其他属性。以后有需要时才好下车，而不是若干年后，面对赔了大几十万的房价，欲哭无泪。

要么是地段、要么是地铁、要么是学区。

像朝阳北三环上的那一片老破小，兼顾了繁华地段+10号线地铁+安贞学区，就属于保值性非常好的典范。

朝阳东四、东五环上的老破小，也可以。但这些就没有学区加成了，辐射人群主要是1号线、6号线上的沿线打工人。

北京板块太多，不一一举例了，有需要帮忙分析的粉丝可以进群咨询，有专人免费答疑~

这些都是，对于市场的宏观判断。从宏观数据下沉到细分区域，还有一些，更主观的个人猜想。

判断某个区域、某个板块是否能长期上涨。主要还是看支撑该地区的房价支柱是什么。以及未来的变数是什么。

朝阳的根基在望京和国贸的产业，变数在学区和教育。

顺义的根基在望京外溢和汽车新能源产业，变数在R4地铁线。

亦庄的根基在17号线支线和智能制造，变数在即将入市的天量二手房。

想说的太多，得再单开一篇文章了，下次再谈吧。也可以进群，一起唠唠~

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