以房抵工程款是承包人实现债权的常见方式之一，但实践中承包人在欲实现债权时会发生拟抵房产已被法院查封的情形，本文将结合案例就以房抵工程款与建设工程价款优先受偿权能否排除强制执行问题进行分析。
一、如“以房抵工程款”协议系承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式，承包人对抵债房产享有优先受偿权，符合条件的，可以排除人民法院的强制执行。
案例一：最高人民法院（2021）最高法民申4574号《民事裁定书》认定：“本案中，华盛六分公司与菩萨崖公司在政府的协调下签订《房屋抵债协议》以案涉5002平方米房屋抵顶1930.65万元工程款符合法律规定的建设工程价款优先受偿权的行使方式……王保双为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行时，华盛六分公司已经就案涉房屋折价行使了建设工程价款优先受偿权，其对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行”。
案例二：最高人民法院（2020）最高法民再352号《民事判决书》认定：“建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权……紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行”
法律依据：《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权”。
根据上述规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。实践中，当发包人支付承包人工程款存在困难时，一般与承包人协商，就承包人承建的项目房产折价抵偿工程款，并签订“以房抵工程款”协议。但此时，抵债房产往往处于正在建设的状态，尚不具备办理产权及过户的条件，或抵债房产产权在发包人名下，尚未办理分户产权等情况。在发包人的普通债权人或抵押权人强制执行发包人时，即会涉及“以房抵工程款协议”是否享有建设工程价款优先受偿权，能否对抗强制执行的冲突。对此，司法实践主流观点认为如债权人主体系所抵房产项目承建人，其通过“以房抵工程款协议”即是发包人与承包人协商承建房产价值的充分体现，属于《民法典》第807条规定的“协议将该工程折价”方式，故承包人对抵债房产享有建设工程价款优先受偿权，且可排除强制执行。
二、若系普通债权人，并非建设工程承包人，其所签订的“以房抵债”因不具有建设工程价款优先受偿权基础，则不能对抗其他债权的强制执行
案例：（2021）最高法民申1132号《民事裁定书》认定：“杨婕在本案中系基于抵债行为而受让案涉房屋，杨婕的行为并不能改变其在本案中为普通债权人的地位，故……认定杨婕的权益并不能排除强制执行的基本事实并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当，程序亦不违法”。
综上，在“以房抵债协议”合法有效的前提下，债权人欲排除人民法院的强制执行的关键，在于债权人的基础债权本身是否具有优先权，是否具备排除强制执行的条件。若系普通债权，其与人民法院强制执行的债权人可能处于同一受偿顺位或劣后于强制执行的抵押权人等债权人，则不能排除强制执行。
各省份相关观点：《山东省高级人民法院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第七条规定：“如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在合法有效的建设工程施工合同，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，据以主张支付了相应对价，请求排除执行的，一般可予支持”。
《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第8条规定：“金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应参照适用《查扣冻规定》第十五条或者《异议复议规定》第二十八条规定的条件进行审查，具有下列情形的，应予支持……案外人基于建设工程价款，与被执行人订立以物抵债协议，主张其已支付全部价款，同时具备下列情形的，应予支持：（1）案外人系建设工程承包人或实际施工人；（2）案外人与被执行人之间存在真实的书面建设工程承包合同；（3）案外人与被执行人的工程款清偿期已经届满；（4）案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当；（5）以房抵债协议合法有效”。
《黑龙江省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答（修订版）》第20条规定：“可以根据当事人以物抵债所达成的合意，依法认定房屋买卖协议成立、生效。如不存在其它可能导致合同无效的情形，仅因权属变更登记未予办理而造成以物抵债协议未能彻底履行完毕，鉴于以房抵债的权利人一般已对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于普通债权，可以依法排除执行”。
阮乐雨
毕业于烟台大学法学院，上海市建纬（青岛）律师事务所执业律师，现担任山东省高级人民法院特约调解员、青岛建纬城乡建设调解中心调解员、青岛市住房和城乡建设局法律顾问等。执业以来主要业务方向为房地产开发、建设工程施工合同纠纷及物业管理法律领域。为青岛市住房和城乡建设局、青岛地铁集团有限公司、中青建安建设集团有限公司、北京万科物业服务有限公司青岛分公司等多家政府机关、企事业单位提供诉讼和非诉法律服务。
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