【原创期刊】关于“以房抵工程款”协议的法律效力探究

近年来，受房地产行业剧烈下行的影响，房地产开发企业资金链断裂、开发项目烂尾、停工、停建的现象频发。实践中，为最大限度保障自己的合法权益，许多施工企业与开发企业通过签订“以房抵工程款”协议将其债权物化为房产，进而实现自我利益的最大化，降低其财产损失扩大。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。“以房抵工程款”协议被认为是发包人对于未支付承包人工程款的折价支付。在实践中，对于“以房抵工程款”协议的效力问题，常常会因该协议签订的时间、房产的产权权属等因素而受到影响。是故，明确“以房抵工程款”协议效力的认定便意义重大。

（一）债务履行期届满后签订“以房抵工程款”协议的效力认定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款规定：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第44条规定：【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

奇台县蒙奇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷再审（2019）最高法民申5468号民事裁定书，法院认为：关于双方当事人对欠付工程款是否达成了以物抵债协议的问题。本案中，双方于2011年9月18日签订的《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》约定：“本工程竣工后，结算审核完成后在合同约定的时间内，甲方（蒙奇房产公司）不能按时按量的支付乙方（和兴祥建筑公司）工程款时，甲方可以将已竣工的可以投入使用的成品（如商场以及产权式酒店）等，按欠付的乙方工程款等价转交于乙方名下，转交价格按当地市场行情下浮15%，甲方无偿配合乙方营销，物业管理由甲方管理。”该协议签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定。双方实际履行合同过程中，存在蒙奇房产公司以建成后的商品房抵偿工程款的情况，但双方就此另行签订了商品房买卖合同，并对抵偿工程款的房屋的位置、面积及价格做出清楚明确的约定，确定了抵偿工程款的具体数额。据此，二审法院认定案涉《昌吉商业广场建安工程建设工程施工合同补充协议》不具备以物抵债协议的基本内容，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意，该认定并无不当，本院予以维持。

南通置鑫装饰工程有限公司与南通五洲商业投资有限公司建设工程施工合同纠纷二审（2016）苏06民终3508号民事判决书，法院认为：本案争议焦点为五洲投资公司要求少支付置鑫装饰公司工程款1359124元的请求是否于法有据。解决该争议焦点首先应确定案涉《以房抵款协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。故此，在建设工程领域，由于承包人行使优先受偿权的方式可以协议折价，因此发包人与承包人约定以商品房折抵工程价款的，符合上述法条规定的精神。本案中，置鑫装饰公司与五洲投资公司签订的《以房抵款协议》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。该协议明确约定“五洲投资公司将5#403、7#804、7#904房屋（合计建筑面积367.34平方米、房屋价款1359124元），用于抵销双方签订的《锡通汽车城专业市场门窗工程施工合同》中五洲投资公司应向置鑫装饰公司支付而未付工程款中相应数额的款项”，五洲投资公司因此要求在未付工程款中扣除《以房抵款协议》的合同价款1359124元，具有事实与法律依据。置鑫装饰公司虽称其系被迫无奈才签订该协议，但未提供相应的证据予以佐证。至于双方所称的办理产权过户手续的问题，与本案的建设工程施工合同纠纷系不同的法律关系，双方可依法另行处理，本院对此不予理涉。故此，五洲投资公司在本案中应支付置鑫装饰公司工程款3060529.42元及该款自2016年5月16日起至实际给付之日止按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。原审认定以房抵工程款协议系实践性行为而未支持五洲投资公司关于要求扣除《以房抵款协议》的合同价款1359124元的主张，明显不当，本院予以纠正。

因此，在债务履行期届满后达成的以房抵工程款协议，如该协议约定了以房抵工程款的基本内容且无恶意损害第三人合法权益以及违反法律、行政法规强制性规定等其他无效情形的，一般的应认定该协议有效。

（二）债务履行期届满前签订“以房抵工程款”协议的效力认定

《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《中华人民共和国民法典》第四百二十八条规定：质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十八条规定：债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。

当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。

当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。

中建二局第二建筑工程有限公司、泉州豪生发展有限公司合同纠纷再审民事裁定书（2019）最高法民申6801号，法院认为：尽管《执行事宜协议书》约定了以房抵款事宜，且中建二局与豪生公司亦签订了《商品房买卖合同》，但从《执行事宜协议书》“鉴于：……4.甲方（豪生公司）现承诺自愿偿还所欠乙方（中建二局）债务，并以附条件的‘以房抵款’及法院查封等方式保证兑现承诺”约定及豪生公司归还部分款项后，中建二局向泉州中院申请解除对相应价值抵债房产的查封，并与豪生公司解除相应金额抵债房产的《商品房买卖合同》的行为看，豪生公司签订《商品房买卖合同》的目的，是为其向中建二局履行案涉工程款付款义务提供担保，案涉《商品房买卖合同》并非当事人之间真实意思表示。二审判决据此认定双方在《执行事宜协议书》中预先约定若豪生公司未能如期还款则以相应价值的商品房直接抵付所欠中建二局的债务的条款因违反了《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》相关规定，应属无效，并无不当。

广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司、中建海峡建设发展有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事裁定书（2020）最高法民申3368号，法院认为：关于原审法院未认定腾飞龙公司以37间商铺抵扣工程款6578.18万元是否正确的问题。本案中，案涉双方在《“腾飞广场”建设工程施工合同补充协议（二）》中约定腾飞龙公司将其开发的腾飞广场项目中的商铺以2万元/平方米的价格预售给中建海峡公司指定的人员，并与中建海峡公司指定人员签订《商品房预售合同》，办理相关备案和预告登记手续。在腾飞龙公司付清全部工程欠款、利息、违约金和其他一切费用后，中建海峡公司同意腾飞龙公司按原价买受上述商铺，中建海峡公司指定人员无条件同意转让给腾飞龙公司。该协议签订后，案涉37间商铺已备案登记至中建海峡公司指定的杨岱金名下。从上述协议约定内容来看，双方的真实意思系腾飞龙公司通过将37间商铺备案登记至中建海峡公司名下的方式担保工程款的支付。该类担保在实现债权受偿中须经过拍卖、变卖或折价的清算程序后方可清偿。而腾飞龙公司未提交证据证明案涉担保物已经经过清算程序，其主张直接抵偿相应欠付工程款，缺乏依据，原审法院未支持腾飞龙公司的主张，并无不当。