本文来自方正证券研究所于2024年9月24日发布的报告《地产政策组合拳，助力量价加速企稳——金融支持经济高质量发展发布会点评》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
事件：9月24日，潘功胜在国新办新闻发布会上表示从金融角度来支持房地产市场的风险管理和健康发展，人民银行不断完善房地产的宏观货币政策，宣布将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。
存量房贷下调预计平均降幅50BP，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。会议提出，后续将完善商业银行的按揭贷款机制，银行和客户双方基于市场化原则，自主协商进行动态调整，央行将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，此次存量房贷利率下调预期平均降幅50BP，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。2023年11月央行提到，首套存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%，后续存量房贷下调幅度为50BP，按照100万房贷，等额本息，30年期限测算，居民月供减少约280元，每年将减少还款额约3360元，进而节约家庭刚性支出，提振各链条消费，减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定。
统一最低首付比至15%，供需格局在政策的明确呵护下有望大幅改善。会议提出，全国层面不再区分首套房二套房，统一最低首付比例全部为15%，各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排，商业银行根据客户风险状况和意愿确定具体的首付比例。政策供需两端坚决齐同发力，供给侧通过限制土地供应及“收储”&“退地”优化供给，需求侧持续通过限购松绑、利率/首付比下调、以旧换新等方式促进合理需求的加速释放，供需格局在政策的明确呵护下有望大幅改善。
优化保障性住房再贷款政策，支持收购房企存量土地，坚定缓解房企资金压力。会议提出，央行将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。同时人民银行将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力，必要时人民银行可提供政策支持。“保交楼”依然为当下主要目标，政策逐渐明确“收储”和“退地”为纾困资金的可行来源，其中收储的房源用作保障性住房同时兼顾新模式的加速构建，保交楼的稳步推进及房企现金流逐步缓解将有效提振需求信心。
政策态度积极，稳楼市目标明确，更多政策值得期待。会议提出将延长两项房地产金融政策文件的期限，此前，人民银行和金融监管总局出台了金融16条和经营性物业贷款两项阶段性政策，两项政策的有效期将从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。此外，白名单稳步推进，截至目前商业银行已审批白名单项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿，支持400余万套住房如期交付，政策坚持打赢保交房的攻坚战，促进房地产市场平稳健康发展。在此背景之下，更多鼓励性购房政策值得期待。
投资建议：政策态度积极，存量房贷下调将减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定，同时统一最低首付比至15%将助于促进改善需求充分释放，配合“白名单”、“收储”、“退地”等政策的加速推进，房企现金流有望得到显著缓解，坚持打赢保交房的攻坚战，有效提振需求信心。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
