本文来自方正证券研究所于2024年12月26日发布的报告《四取四降两增加，城改、四代宅促需求——住建部工作会议点评》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
事件：12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议指出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。
着力释放需求，持续推动房地产市场止跌回稳。会议提出要把“四个取消(取消限购、取消限售、取消限价、取消普宅标准)、四个降低(降低公积金贷款利率、降低首付比、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”税费负担)、两个增加（新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、将“白名单”项目信贷规模增至4万亿）”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
止跌回稳明确，政策或持续加码。①收储存量房&闲置用地或在资金等方面再获支持，其中闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地。此外一线城市政策优化空间较大：②目前除了广州完全放开限购外，其余三个一线城市现行限购仍较为严格，调整空间较大；③首套与二套房首付比下限统一调整至15%，一线城市首套房首付比基本调整到位，但二套房首付比仍具下调空间，其中上海25%/京广深20%，此外房贷利率相较其他城市也具下行空间；④广州率先实行购房落户，有望向其余一线城市推广。
加力实施城中村和危旧房改造，货币化或再扩容。会议提出要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。根据我们先前测算，100万套城中村与危旧房改造目标约涉及改造规模1.1亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4万亿，假设其中80%的货币化安置款会再次流入商品房市场，100万套规模共将拉动1.1万亿商品住宅销售额（约为2023年商品住宅销售额的10.9%），此次会议明确后续城中村改造或在100万套基础上再扩容，货币化安置对需求的拉动或更加可观。
建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，第四代住宅释放改善需求。会议提出要建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，要提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准，同时构建支持住房品质提升的制度体系，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。这意味着政策对第四代住宅（将地面庭院搬至高层中的高得房率垂直森林住宅）秉持着开放和包容的态度，第四代住宅正迎蓬勃发展契机。于需求端，第四代住宅通过大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，使得房率可以达到100%+，变相提供了巨大优惠，极大地促进了改善需求的释放。住宅同其他商品一样，面临着产品周期与更新换代需求，第四代住宅因更高的品质与得房率，以及更高的利润空间使得供需实现了匹配，所释放出的潜在成交量值得关注。
投资建议：止跌回稳定调下政策或持续加码，住建部会议明确城中村改造规模或扩容，同时第四代住宅正经历政策窗口期，所释放的潜在需求值得关注。标的建议关注四条主线，①商业地产：新城控股、龙湖集团、华润置地（穿越周期、提振消费）；②二手房：我爱我家、贝壳-W（止跌回稳优先受益）；③物业管理：华润万象生活、绿城服务（布局高端）；④地产开发：滨江集团、招商蛇口、建发国际集团（重仓高能级城市）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
