本文来自方正证券研究所于2025年1月10日发布的报告《四问住房租赁团体购房贷款》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
问题一：住房租赁团体购房贷款是什么？2024年1月5日，中国人民银行&国家金融监督管理总局印发《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，对于专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款，其贷款期限最长不超过30年。此外，商业银行在发放住房租赁团体购房贷款时，可根据住房租赁企业的资信和经营情况发放信用贷款或质押、抵押贷款。
问题二：住房租赁团体购房贷款有何进展？2024年4季度开始，住房租赁团体购房贷款开始加速推进，多地正式落地省内首笔贷款，具体来说：①湖南长沙：24年12月，邮储银行湖南分行为长沙收购主体发放1亿元住房租赁团体购房贷款，期限30年；②四川乐山：24年12月，中国农业发展银行四川省分行成功于乐山投放住房租赁团体购房贷款2亿元；③江西上饶：24年12月，建行江西省分行向上饶市发放住房租赁团体购房贷款2400万元，期限27年，利率2.95%；④浙江金华：24年10月，工商银行金华市分行成功发放住房租赁团体购房贷款，首笔1600万元贷款已发放到位；⑤安徽六安：24年9月，中国银行安徽省分行为六安市舒城县某国资企业授信1.05亿元住房租赁团体购房贷款，并成功实现投放；⑥河北保定：24年11月，河北中行成功批复住房租赁团体购房贷款16亿元。
问题三：近期住房租赁团体购房贷款为何加速落地？我国目前已形成双轮驱动的住房租赁供应体系，即保障性租赁住房、市场化租赁住房两条腿走路。我们在《住房租赁模式初步跑通，金融加大支持力度》中提到，保障性租赁住房目前项目盈利情况良好，冠寓、泊寓等市场化租赁住房主体已经实现盈利。我们认为困扰租赁住房市场首要的盈利难题，已经初步性得以解决，住房租赁闭环的商业模式可以承受相应融资成本。
问题四：住房租赁团体购房贷款有何作用？①助力加速构建房地产发展新模式：住房租赁团体购房贷款可被住房租赁企业用于批量购买存量房屋用作保障性住房，助力推动房地产发展新模式的构建；②或将成为房企，特别是民营&混合制房企的纾困资金来源之一：住房租赁团体购房贷款的发放对象为住房租赁企业，与保障性住房再贷款相比并未要求其性质为地方国企，因此对于旗下有公寓品牌的万科、龙湖等房企来说，或为可靠的纾困资金来源之一。以万科为例，2025年1月9日，万科发布公告，子公司深圳市泊澜租赁向浦发银行深圳分行申请30年期10.8亿元银行贷款并完成提款，深圳泊澜100%股权为前述贷款提供质押担保，该笔贷款符合住房租赁团体购房贷款特点，或将用来定向收购万科存量商品房，进而提供纾困资金。
投资建议：住房租赁团体购房贷款开始加速推进，或将成为房企有效纾困资金来源，伴随住房租赁商业模式的持续跑通，保障性住房再贷款以及专项债等收储资金工具也或在止跌回稳定调下持续加码，巩固2025年楼市的量升价稳趋势。标的方面，建议关注四条主线，①商业地产：新城控股、龙湖集团、华润置地（穿越周期、提振消费）；②二手房：我爱我家、贝壳-W（止跌回稳优先受益）；③物业管理：华润万象生活、绿城服务（布局高端）；④地产开发：滨江集团、招商蛇口、建发国际集团（重仓高能级城市）。
风险提示：政策落地或不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
