本文来自方正证券研究所于2024年12月09日发布的报告《稳地产促消费，重点关注商业地产板块——中共中央政治局会议点评》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
事件：中共中央政治局12月9日召开会议。会议提出要稳住楼市股市，实施更加积极有为的宏观政策，要大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。
稳楼市定调再坚定，楼市或将进入新一轮释放周期。会议强调要实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市。在此定调之下，楼市或将进入新一轮释放周期，收储存量房&闲置用地或在资金等方面再获进一步支持，其中闲置用地被回收后可经过调规再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地，受益房企传导路径或为地方城投→地方国企→央企→民企。此外一线城市政策优化空间较大：①目前除广州完全放开限购外，其余三个一线城市虽进行了几轮松绑，但现行限购仍较为严格，调整空间较大；②首套与二套房首付比下限统一调整至15%，一线城市首套房首付比基本调整到位，但二套房首付比仍具下调空间，其中上海25%/京广深20%，此外房贷利率相较其他城市也具下行空间；③广州率先实行购房落户，有望向其余一线城市推广。
大力提振消费、全方位扩大国内需求。会议指出明年要坚持稳中求进、以进促稳，守正创新、先立后破，系统集成、协同配合，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充实完善政策工具箱，加强超常规逆周期调节，打好政策“组合拳”，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性，大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。财政政策措辞从前几年的“积极的财政政策”改为“更加积极的财政政策”，表明2025年国内财政政策力度较往年或将显著加大；货币政策措辞从往年的“稳健的货币政策”改为“适度宽松的货币政策”，意味着2025年国内货币政策宽松空间将进一步打开。后续更大力度的“消费补贴”等扩大需求政策有望陆续出台。
商业地产有望直接受益于消费提振，建议关注新城控股布局机会。截至2024年H1，新城控股累计布局201座吾悦广场（已开业165座，已开业商业面积达1528万㎡），进驻137个城市，布局实现全国化。伴随深度运营的持续推进，商管业务对公司业绩的贡献度不断提升，2024H1公司物业出租及管理业务实现收入58亿，占比公司总营收的17.1%，较2023年全年+8.2pct；公司物业出租及管理业务实现毛利41.9亿，占比公司总毛利的57.2%，较2023年全年+24.5pct。同时三四线城市消费需求强劲，但购物中心供给稳定，吾悦广场在下沉市场具备绝对优势，截至2024年6月底，吾悦广场会员人数达3815万人（较年初+16%）；2024H1吾悦广场客流总量达8.3亿人次（整体yoy+26%，同店yoy+11%）。伴随后续更大力度的消费提振政策的陆续出台，新城控股商管业务部分的收入与净利增速曲线有望更加陡峭，商管业务净利润有望在2025年突破50亿，带动公司估值修复。
投资建议：政治局会议强调稳地产，楼市或将进入新一轮释放周期，“收储”与“退地”或再获财政大力支持。同时会议强调大力提振消费，“地产”+“商业”双轮驱动的房企有望直接受益于消费提振。标的方面重点关注商业地产（新城控股、华润万象生活、华润置地、龙湖集团）。
风险提示：政策落地或不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
