本文来自方正证券研究所于2025年1月5日发布的报告《2024收官，房企销售表现如何？——2024W54房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：2024收官，房企销售表现如何？
①销售层面：百强房企累计销售降幅持续收窄。2024年12月单月，百强房企销售额同比-13.1%；2024年1-12月百强房企销售额累计同比-26.3%，降幅相较1-11月环比收窄3.1pct；②分房企梯队看，头部房企销售单月同比回正。2024年12月TOP10、TOP11-30、TOP100房企单月销售额同比分别为+9.6%、-25.7%、-13.1%，TOP10头部房企当月销售同比回正，韧性较强；累计销售额同比分别为-20.7%、-39.1%、-26.3%，相较1-11月累计销售额同比跌幅分别收窄2.6pct、1.8pct、3.1pct；③分房企性质看，国央企表现亮眼。2024年12月TOP20房企中，国央企12月单月销售额同比+8.9%，单月同比回正，其中中海地产（yoy+76.1%）、华润置地（yoy+52.4%）、华发股份（yoy+231.4%）等央国企同比增幅较为显著。
股票市场与信用债：A股与港股跑输/跑输大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-7.66%和-1.93%，分别跑输大盘2.48pct/跑输大盘0.29pct。本周地产信用债发行4.00亿元，净融资额-14.89亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨幅为+2.63%。
本周产权型REITs指数收于115.94点,涨跌幅为+3.54%;本周特许经营权型REITs指数收于114.68点,涨跌幅为+1.52%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数10.92pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为嘉实京东仓储物流REIT，涨跌幅为+14.93%。本周REITs成交额为21.24亿元，环比8.51%。本周REITs换手率为0.92%，环比0.08pcts。
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-2.43%/+51.54%，累计同比分别+39.00%/+83.67%。新房端，45城商品房年初至今累计成交面积同比+39.00%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别+101.66%、+44.06%、-41.96%。二手房端，14城二手房年初至今累计成交面积同比+83.67%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+128.04%、+85.51%、+35.89%。
政策新闻：央行宣布将择机降息降准
央行宣布2025年我国货币政策基调为“适度宽松”，将综合运用多种货币政策工具，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，择机降准降息，保持流动性充裕，金融总量稳定增长。
投资建议：政策持续呵护，百强房企销售降幅持续收窄，止跌回稳定调下，2025年政策或持续加码，量升价稳趋势不断强化。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
事件：克而瑞公布2024年12月百强房企销售数据，TOP10、TOP11-30、TOP100房企12月单月销售金额同比分别+9.6%、-25.7%、-13.1%，1-12月累计销售额同比分别为-20.7%、-39.1%、-26.3%，较1-11月累计销售额同比跌幅分别收窄2.6pct、1.8pct、3.1pct。
百强房企1-12月累计销售额降幅持续收窄。2024年12月单月，百强房企销售额同比-13.1%；2024年1-12月百强房企销售额累计同比-26.3%，降幅相较1-11月环比收窄3.1pct。
分梯队看，2024年12月TOP10、TOP11-30、TOP100房企单月销售额同比分别为+9.6%、-25.7%、-13.1%，TOP10头部房企当月销售同比回正，韧性较强；累计销售额同比分别为-20.7%、-39.1%、-26.3%，相较1-11月累计销售额同比跌幅分别收窄2.6pct、1.8pct、3.1pct。
央国企销售韧性较强，部分央国企同比增速亮眼。分所有制看，2024年12月TOP20房企中：1）国央企12月单月销售额同比+8.9%，单月同比回正，其中中海地产（yoy+76.1%）、华润置地（yoy+52.4%）、华发股股份（yoy+231.4%）等央国企同比增幅较为显著；2）头部民企12月单月销售额同比+22.8%；3）混合所有制房企12月单月销售额同比-28.7%。
百强房企销售均价环比上升，各梯队房企12月单月销售均价同比下降。2024年12月百强房企销售均价环比+6.7%，同比-9.6%。分梯队看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50房企12月单月销售均价分别为23170、12591、21138元/平米，同比分别-0.1%、-16.5%、-15.6%，环比分别+0.9%、-5.8%、+27.9%。
TOP10房企中，中海地产（30924元/㎡）与华发股份（26733元/㎡）销售均价同比增幅较大，同比分别+30.3%、+20.4%；中海地产均价环比增幅较大，环比+33.5%。
投资建议：政策持续呵护，百强房企销售降幅持续收窄，止跌回稳定调下，2025年政策或持续加码，量升价稳趋势不断强化。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年12月30日-2025年1月3日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑输/跑输大盘，信用债发行环比下降，净融资额环比由正转负。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-7.66%和-1.93%，分别跑输大盘2.48pct/跑输大盘0.29pct。
本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨跌幅为-7.66%，跑输大盘2.48个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第21名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑输大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-11.92%，同期沪深300涨跌幅为-6.04%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-16.98%，同期沪深300涨跌幅为-4.47%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是中迪投资（7.02%）、京投发展（0.51%）、金科股份（-1.15%）、中国国贸（-2.37%）、滨江集团（-2.68%），跌幅靠前的主要是苏州高新（-18.63%）、华夏幸福（-14.97%）、广宇集团（-13.50%）、荣盛发展（-12.85%）、张江高科（-11.49%）。
本周港股地产建筑板块跑输大盘（恒生指数）。
本周港股地产建筑板块涨跌幅为-1.93%，跑输大盘0.29个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第7名。本周领涨板块主要包括能源业、原材料业、资讯科技业，领跌板块主要包括必选消费、金融业、综合企业。本周地产港股中：涨幅靠前的主要是汤臣集团（18.28%）、宋都服务（11.59%）、佳兆业美好（9.33%）、时代中国控股（3.95%）融信服务（3.64%），跌幅靠前的主要是正荣地产（-15.49%）、绿景中国地产（-14.44%）、方圆生活服务（-12.86%）、华南城（-12.63%）、正荣服务（-11.76%）。
REITs市场
本周REITs指数涨跌幅为+2.63%。本周产权型REITs指数收于115.94点,涨跌幅为+3.54%;本周特许经营权型REITs指数收于114.68点,涨跌幅为+1.52%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数10.92pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为嘉实京东仓储物流REIT，涨跌幅为+14.93%。本周REITs成交额为21.24亿元，环比8.51%。本周REITs换手率为0.92%，环比0.08pcts。
3.1 指数表现
本周（2024年12月30日-2025年1月3日，下同）REITs指数收于115.44点，涨跌幅为+2.63%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2025年1月3日，REITs指数收于115.44点，涨跌幅为+2.63%。
本周特许经营权型REITs指数收于114.68点,涨跌幅为+1.52%。其中，高速公路型REITs指数收于95.19点,涨跌幅为+1.21%;生态环保型REITs指数收于124.63点,涨跌幅为+2.32%;能源型REITs指数收于129.92点,涨跌幅为+1.79%。
近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数10.92pcts。其中，产权类REITs指数跑赢沪深300指数13.44pcts；特许经营类REITs指数跑赢沪深300指数7.89pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑赢沪深300指数10.10pcts，物流仓储型REITs指数跑赢沪深300指数13.76pcts，保租房型REITs指数跑赢沪深300指数20.85pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑赢沪深300指数7.07pcts，生态环保型REITs指数跑赢沪深300指数8.30pcts，能源型REITs指数跑赢沪深300指数9.80pcts。
本周REITs成交额为21.24亿元，其中，产权型REITs成交额为11.67亿元，特许经营型REITs成交额为9.58亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为6.73亿元，保租房型REITs成交额为2.11亿元，物流仓储型REITs成交额为2.82亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为6.46亿元，生态环保型REITs成交额为1.16亿元，能源型REITs成交额为1.96亿元。
楼市成交
本周(2024年12月28日-2025年1月3日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-2.43%/+51.54%，累计同比分别+39.00%/+83.67%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比上升。
本周我们覆盖的45城商品房成交473.60万㎡，滚动四周同比-2.43%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+25.72%、-0.36%、-46.55%。45城商品房年初至今累计成交面积同比+39.00%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别+101.66%、+44.06%、-41.96%。本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比上升。
本周我们覆盖的14城二手房成交224.05万㎡，滚动四周同比+51.54%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+197.90%、+41.53%、+13.62%。14城二手房年初至今累计成交面积同比+83.67%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+128.04%、+85.51%、+35.89%。
土地市场
本周（2024年12月23日-2024年12月29日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比-60.30%/+95.12%，溢价率1.52%，一线供应和成交建面环比-80.29%/+166.28%，溢价率0.48%，二线供应和成交建面环比-52.59%/+139.89%，溢价率1.70%,三四线供应和成交建面环比-63.12%/+75.07%，溢价率1.40%。5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周100大中城市供应建面2183万平方米、成交建面7711万平方米、成交总价1348亿元，滚动四周环比分别-60.30%、+95.12%、+47.24%；成交面积与供应面积比例为+229.85%，环比84.66pct；溢价率为1.52%，环比-1.38pct。一线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周一线城市供应建面54万平方米、成交建面232万平方米、成交总价58亿元，滚动四周环比分别-80.29%、+166.28%、-12.63%；成交面积与供应面积比例为+506.08%，环比159.65pct；溢价率为0.48%，环比+0.37pct。二线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周二线城市供应建面758万平方米、成交建面3404万平方米、成交总价714亿元，滚动四周环比分别-52.59%、+139.89%、+74.15%；成交面积与供应面积比例为+199.81%，环比88.82pct；溢价率为1.70%，环比-3.16pct。三四线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周三四线城市供应建面1371万平方米、成交建面4075万平方米、成交总价576亿元，滚动四周环比分别-63.12%、+75.07%、+51.30%；成交面积与供应面积比例为+241.47%，环比80.10pct；溢价率为1.40%，环比-0.43pct。
政策梳理
风险提示
