本文来自方正证券研究所于2024年12月29日发布的报告《住建部会议透露哪些政策信号？——2024W53房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：住建部会议透露哪些政策信号？
①更多增量政策有望出台：会议明确要持续用力推动房地产市场止跌回稳，
要把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，收储存量房&闲置用地或在资金等方面再获支持；此外除广州外的个一线城市后续限购或将进一步放宽；一线城市二套房首付比仍具下调空间，其中上海25%/京广深20%；广州率先实行购房落户，有望向其余一线城市推广；②加力实施城中村和危旧房改造，货币化或再扩容：会议提出要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模；③第四代住宅迎窗口期，有效激发改善需求：会议提出要建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，要提高住宅建设标准，这意味着政策对第四代住宅（将地面庭院搬至高层中的高得房率垂直森林住宅）秉持着开放和包容的态度，第四代住宅正迎蓬勃发展契机。
股票市场与信用债：A股与港股跑输/跑赢大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-3.54%和2.15%，分别跑输大盘4.90pct/跑赢大盘0.27pct。本周地产信用债发行42.80亿元，净融资额-16.05亿元。截至2024年12月27日，地产信用债累计发行4150.23亿元，同比下降15.09%，净融资额-188.34亿元，去年同期为206.56亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨跌幅为+1.53%。
本周产权型REITs指数收于111.98点,涨跌幅为+2.28%;本周特许经营权型REITs指数收于112.96点,涨跌幅为+0.60%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.63pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏和达高科REIT，涨跌幅为+6.90%。本周REITs成交额为19.58亿元，环比+7.86%。本周REITs换手率为0.85%，环比+0.05pcts。
本周新房成交滚动四周同比、累计同比下降。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-5.40%/+52.99%，累计同比分别-27.62%/+2.61%。新房端，45城商品房成交512.40万㎡，滚动四周同比-5.40%。
100大中城市供应建面环比下降，成交建面环比、溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比-40.56%/+92.13%，溢价率9.31%，一线供应和成交建面环比-76.84%/+183.52%，溢价率0.11%，二线供应和成交建面环比-24.78%/+104.15%，溢价率4.86%,三四线供应和成交建面环比-45.61%/+84.09%，溢价率13.26%。
投资建议：止跌回稳定调下政策或持续加码，住建部会议明确城中村改造规模或扩容，同时第四代住宅正经历政策窗口期，所释放的潜在需求值得关注。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股、贝壳-W、金地集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
事件：12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，会议指出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式。
着力释放需求，持续推动房地产市场止跌回稳。会议提出要把“四个取消(取消限购、取消限售、取消限价、取消普宅标准)、四个降低(降低公积金贷款利率、降低首付比、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”税费负担)、两个增加（新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、将“白名单”项目信贷规模增至4万亿）”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求，持续用力推动房地产市场止跌回稳。
止跌回稳明确，政策或持续加码。①收储存量房&闲置用地或在资金等方面再获支持，其中闲置用地被回收后可经过调规后再度出让（提高容积率、商转住等），资金更易平衡，可行性较高，后续“退地”相关动作有望加速落地。此外一线城市政策优化空间较大：②目前除了广州完全放开限购外，其余三个一线城市现行限购仍较为严格，调整空间较大；③首套与二套房首付比下限统一调整至15%，一线城市首套房首付比基本调整到位，但二套房首付比仍具下调空间，其中上海25%/京广深20%，此外房贷利率相较其他城市也具下行空间；④广州率先实行购房落户，有望向其余一线城市推广。
加力实施城中村和危旧房改造，货币化或再扩容。会议提出要加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。根据我们先前测算，100万套城中村与危旧房改造目标约涉及改造规模1.1亿㎡，货币化安置资金需求约为1.4万亿，假设其中80%的货币化安置款会再次流入商品房市场，100万套规模共将拉动1.1万亿商品住宅销售额（约为2023年商品住宅销售额的10.9%），此次会议明确后续城中村改造或在100万套基础上再扩容，货币化安置对需求的拉动或更加可观。
建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，第四代住宅释放改善需求。会议提出要建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，要提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准，同时构建支持住房品质提升的制度体系，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。这意味着政策对第四代住宅（将地面庭院搬至高层中的高得房率垂直森林住宅）秉持着开放和包容的态度，第四代住宅正迎蓬勃发展契机。于需求端，第四代住宅通过大尺度、外挑式露台花园的空间赠送，使得房率可以达到100%+，变相提供了巨大优惠，极大地促进了改善需求的释放。住宅同其他商品一样，面临着产品周期与更新换代需求，第四代住宅因更高的品质与得房率，以及更高的利润空间使得供需实现了匹配，所释放出的潜在成交量值得关注。
投资建议：止跌回稳定调下政策或持续加码，住建部会议明确城中村改造规模或扩容，同时第四代住宅正经历政策窗口期，所释放的潜在需求值得关注。标的建议关注四条主线，①商业地产：新城控股、龙湖集团、华润置地（穿越周期、提振消费）；②二手房：我爱我家、贝壳-W（止跌回稳优先受益）；③物业管理：华润万象生活、绿城服务（布局高端）；④地产开发：滨江集团、招商蛇口、建发国际集团（重仓高能级城市）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年12月23日-2024年12月27日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑输/跑赢大盘，信用债发行环比下降，净融资额环比净流出增加。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-3.54%和2.15%，分别跑输大盘4.90pct/跑赢大盘0.27pct。本周地产信用债发行42.80亿元，净融资额-16.05亿元。截至2024年12月27日，地产信用债累计发行4150.23亿元，同比下降15.09%，净融资额-188.34亿元，去年同期为206.56亿元。
本周A股房地产板块跑输大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨跌幅为-3.54%，跑输大盘4.90个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第27名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑输大盘。
近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为+11.25%，同期沪深300涨跌幅为+12.29%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-4.01%，同期沪深300涨跌幅为+3.67%，房地产板块跑输大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是滨江集团（4.63%）、中国国贸（2.47%）、南京高科（1.71%）、苏州高新（1.51%）、金科股份（0.58%），跌幅靠前的主要是荣盛发展（-11.39%）、京投发展（-9.43%）、大悦城（-6.51%）、栖霞建设（-6.46%）、我爱我家（-6.40%）。
本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。
本周港股地产建筑板块涨跌幅为+2.15%，跑赢大盘0.27个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第5名。本周领涨板块主要包括能源业、综合企业、金融业，领跌板块主要包括必选消费、医疗保健业、可选消费。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是朗诗绿色生活（10.53%）、绿城服务（5.98%）、嘉里建设（5.55%）、首程控股（5.15%）碧桂园服务（4.91%），跌幅靠前的主要是禹洲集团（-7.23%）、佳兆业集团（-6.60%）、佳兆业美好（-6.25%）、中国奥园（-6.03%）、融信中国（-5.95%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比净流出增加。
本周地产债信用债新发行金额合计42.80亿元，到期金额58.85亿元，净融资额-16.05亿元。截至2024年12月27日，地产信用债累计总发行金额为4150.23亿元，同比下降15.09%，到期金额4338.58亿元，同比下降7.32%，净融资规模为-188.34亿元，去年同期为206.56亿元。
REITs市场
本周REITs指数涨跌幅为+1.53%。本周产权型REITs指数收于111.98点,涨跌幅为+2.28%;本周特许经营权型REITs指数收于112.96点,涨跌幅为+0.60%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.63pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏和达高科REIT，涨跌幅为+6.90%。本周REITs成交额为19.58亿元，环比+7.86%。本周REITs换手率为0.85%，环比+0.05pcts。
3.1 指数表现
本周（2024年12月23日-2024年12月27日，下同）REITs指数收于112.48点，涨跌幅为+1.53%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年12月27日，REITs指数收于112.48点，涨跌幅为+1.53%。
本周产权型REITs指数收于111.98点,涨跌幅为+2.28%。其中，产业园区型REITs指数收于97.68点,涨跌幅为+2.95%;物流仓储型REITs指数收于99.85点,涨跌幅为+2.16%;保租房型REITs指数收于112.87点,涨跌幅为+0.87%。
本周特许经营权型REITs指数收于112.96点,涨跌幅为+0.60%。其中，高速公路型REITs指数收于94.05点,涨跌幅为+0.91%;生态环保型REITs指数收于121.81点,涨跌幅为-0.89%;能源型REITs指数收于127.63点,涨跌幅为+0.78%。
近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.63pcts。其中，产权类REITs指数跑赢沪深300指数3.97pcts；特许经营类REITs指数跑赢沪深300指数0.99pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑赢沪深300指数1.65pcts，物流仓储型REITs指数跑赢沪深300指数1.12pcts，保租房型REITs指数跑赢沪深300指数11.49pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑赢沪深300指数0.12pcts，生态环保型REITs指数跑赢沪深300指数1.13pcts，能源型REITs指数跑赢沪深300指数3.22pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏和达高科REIT，涨跌幅为+6.90%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为富国首创水务REIT，涨跌幅为-2.05%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为红土深圳安居REIT，涨跌幅为+16.49%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，涨跌幅为-2.67%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨跌幅为+41.95%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，涨跌幅为-48.72%。
本周REITs成交额为19.58亿元，其中，产权型REITs成交额为10.62亿元，特许经营型REITs成交额为8.96亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为5.32亿元，保租房型REITs成交额为2.61亿元，物流仓储型REITs成交额为2.69亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为5.96亿元，生态环保型REITs成交额为0.76亿元，能源型REITs成交额为2.24亿元。
本周REITs换手率为0.85%，环比+0.05pcts。其中，产权型REITs换手率为0.86%，环比+0.04pcts；特许经营型REITs换手率为0.70%，环比+0.10pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.53%，环比-0.10pcts；保租房型REITs换手率为1.04%，环比-0.73pcts；物流仓储型REITs换手率为0.86%，环比+0.40pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.57%，环比+0.14pcts；生态环保型REITs换手率为0.80%，环比-0.15pcts；能源型REITs换手率为1.06%，环比+0.29pcts。
楼市成交
本周(2024年12月21日-2024年12月27日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-5.40%/+52.99%，累计同比分别-27.62%/+2.61%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。
本周我们覆盖的45城商品房成交512.40万㎡，滚动四周同比-5.40%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+17.72%、-3.73%、-43.42%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比-27.62%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-13.38%、-29.61%、-38.50%。
本周二手房成交滚动四周同比上升、累计同比上升。
本周我们覆盖的14城二手房成交239.97万㎡，滚动四周同比+52.99%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+205.55%、+41.63%、-2.31%。
14城二手房年初至今累计成交面积同比+2.61%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+64.66%、-2.55%、-10.34%。
土地市场
本周（2024年12月16日-2024年12月22日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比-40.56%/+92.13%，溢价率9.31%，一线供应和成交建面环比-76.84%/+183.52%，溢价率0.11%，二线供应和成交建面环比-24.78%/+104.15%，溢价率4.86%,三四线供应和成交建面环比-45.61%/+84.09%，溢价率13.26%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周100大中城市供应建面2945万平方米、成交建面9216万平方米、成交总价1868亿元，滚动四周环比分别-40.56%、+92.13%、+86.32%；成交面积与供应面积比例为+145.77%，环比+63.29pct；溢价率为9.31%，环比+7.41pct。
一线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周一线城市供应建面68万平方米、成交建面419万平方米、成交总价94亿元，滚动四周环比分别-76.84%、+183.52%、+307.25%；成交面积与供应面积比例为+378.22%，环比+256.82pct；溢价率为0.11%，环比+0.11pct。
二线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周二线城市供应建面1160万平方米、成交建面3327万平方米、成交总价689亿元，滚动四周环比分别-24.78%、+104.15%、+55.17%；成交面积与供应面积比例为+111.96%，环比+55.35pct；溢价率为4.86%，环比+4.25pct。
三四线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周三四线城市供应建面1717万平方米、成交建面5469万平方米、成交总价1085亿元，滚动四周环比分别-45.61%、+84.09%、+75.62%；成交面积与供应面积比例为+161.23%，环比+63.83pct；溢价率为13.26%，环比+10.21pct。
政策梳理
本周（2024年12月21日-2024年12月27日）推出政策：
1) 12月27日，成都双流区发布《关于落实〈双流区进一步促进房地产市场健康发展若干措施〉的实施细则》。细则明确购买双流区内新建商业、办公类商品房的企业，按成交价的1.5%给予现金补贴；购房人为个人的，按成交价的1.5%给予消费券补贴。最高不超过200万元。
2)12月27日，广州市规划和自然资源局发布《关于进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第六批）的通知》，在已有五批共117条惠企利民措施的基础上，新增29条措施。
3)12月25日，全国住房城乡建设工作会议强调，城市更新需遵循“先体检、后更新”的原则，通过建立一体化推进机制，解决民众关切的问题，并提升城市竞争力和可持续发展能力。此外，深化城市建设、运营、治理体制改革，构建可持续的城市更新模式和政策法规体系。
4) 12月24日，海南省住房公积金管理局发布公告，宣布将调整2025年住房公积金缴存基数。公告指出，各住房公积金缴存单位和灵活就业缴存人需按照规定，及时完成2024年住房公积金缴存工作，并在2025年1月前，根据职工2024年实际月平均工资总额核定缴存基数。
5)12月24日，深圳市住房公积金中心宣布，为响应国务院关于高效办理住房公积金个人住房贷款购房“一件事”的部署，深圳在全国率先推出商业性住房按揭贷款转公积金贷款（简称商转公贷款）“零材料办”业务新模式。该模式简化了申请流程，申请人无需提供任何纸质材料，通过系统数字化改造和数据共享，实现信息自动获取。
风险提示
