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来了，来了，多伦多市物业空置税终于狼来了。
多伦多市政府近日发布通知，所有住宅的业主必须提交上一年的房产居住状况声明，该声明将确定空置房屋税是否适用和是否应缴税。
申报住宅2022年入住状态的截止日期是2023年2月2日，在线申报平台将于2022年12月中旬开放。
很多媒体已经做了报道，很多规定也逐渐广为人知，我不再逐一一介绍了。
今天就讲讲买卖多伦多房屋跟申报空置税的具体操作，估计很多人都会碰到。
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孙悟空准备回国发展，于是把多伦多UT附近的一个公寓，卖给了牛魔王。
交接日期定在2023年1月30日。
请问，2022年的房屋状态谁去申报？卖家孙悟空，还是买家牛魔王？
答案是：卖家孙悟空。
所有的房屋买卖，如果交接日在1月1日到2月2日之间的，那么是卖家的责任去申报上一年的房屋状态。
（If a closing occurs between January 1 and the closing of the declaration period on February 2, the vendor must complete the declaration prior to the closing, as only the vendor will know the property’s occupancy status for the prior year.）
孙悟空表示OK， 俺老孙知道了，于是去申报了。
快到交接日的时候，买家牛魔王表示自己的钱被铁扇公主扣住了，要求宽限几日，交接日要改到2月6日。
孙悟空表示OK，结婚后财政大权被夺的事情见多了，理解加同情呢，那就2.6吧。
请问：2022年的房屋状态谁去申报？卖家孙悟空，还是买家牛魔王？
答案：2022年的仍然是原来的卖家孙悟空，而且，所有的申报必须在2月2日之前完成。
再问：下一年2023年的房屋状态又谁去申报？卖家孙悟空，还是买家牛魔王？
2023年的房屋状态申报自然就是买家牛魔王了。
（If a closing occurs after the declaration period – February 3 to December 31 – the purchaser must submit a declaration in the following year. ）
有自媒体说如果交接日在2.3-12.31之间，买卖双方都要申报，这是误解！
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那孙悟空就可以拍拍屁股没有事情了呢？非也。
在房屋交接日2.6到来之前，律师镇元子要求孙悟空：
1.提交一份2022年度已经申报房屋状态的文件，证明老孙已经申报过。
2.声明之前的房屋状态申报的资料是真实和完整的。
孙悟空虽不喜镇元子，但也照办。于是房屋交接成功，买卖双方皆大欢喜。
这就是多伦多市政府以后对多伦多物业出售时对卖家的要求：
卖家需要提供完整的房屋状态申报文件，并声明其真实和完整。
Vendors should provide a copy of the completed and filed property status declaration to the purchaser.
Vendors should provide a statutory declaration at closing confirming the filed property status declaration is true and correct.
买家不要忘了这事，留个心眼，问问自己律师。
因为如果卖家欠缴空置税，那最终会加到地税上面，买家要为之买单！
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如果没有这两份文件，或者没有交空置税怎么办？想象一下：
其实，孙悟空2022年就已经回流住在花果山，那套公寓空置时间超过了6个月，理应交空置税。
但孙悟空猴性滑头，没有如实申报，后来被多伦多市政府人员查水表发现了。
物业估值100万，1%的物业空置税就是1万，开了罚单。
但此时孙悟空早回花果山了，房子也卖了，自然也没有人交款了。
这笔被拖欠的款项于是变成了地税的一部分了！最终由下一位物业买家扛！
Upon default of payment, the unpaid amount will be added to the property tax roll for the residential property and will be collected in the same manner as property taxes.
但是现在房子已经交接，牛魔王就变成了冤大头，要交1万刀地税！
牛魔头恨的那个咬牙切齿啊，这个猢狲，太不讲武德啦！
此时，还是铁扇公主心细，看到地税单暴涨，想起了当初可是买了title insurance的！
耶耶！牛魔王找到了保险公司，最终由天庭保险公司支付了这笔额外的地税！
牛魔王感叹，幸亏娘子冰雪聪明，买了产权保险（title insurance)啊！
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小结一下：在多伦多市区（416地区)买卖房子，
1）卖家要提供过往房屋状态声明的材料
2）交接日在1.1-2.2的，由卖家申报上一年。在2.3-12.31的，由买家在下一年申报本年度。
3）欠缴的空置税及罚款，可能累加到该物业的地税上面。
4）买家一定要买产权保险，万一有问题，可以用保险来帮补。
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