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上周上了一个租盘，上市之后收到一个经纪同行发来的租房申请。我看了一下基本情况：
租客一家三口，夫妻俩加成年儿子，都工作，月收入税后1万刀左右。收入还不错！
租房的原因是刚卖了自住房，需要租房一年，然后再作打算。
听起来工作以及收入情况都不错，租房理由也很正当。但是信用分数比较低，大概只有600分出头。
600出头快接近破产的边缘了！工作那么好，为什么信用分数那么低呢？我仔细地看了一下信用报告。
原来父母两人的住房贷款金额都在165万加币左右，而且都有过延付信用卡以及贷款的行为，虽然次数不多，但也有负面影响。
联系到他们最近卖房的事情，答案已经呼之欲出了。这都是给高利息房贷害的呀！
他们每月税后收入差不多在1万出头，房贷就差不多1万，相对于钱几乎都给了银行！给银行打工啊！
唉，纣王隔着纸面，几乎都感觉到了他们的无奈和痛苦。
纣王又好奇查了一下申请者的自住房的资料，发现原来这还是一个抄底抄在半山腰的血案。
他们的自住房原来是在2022年8月购入的，是多伦多周边一个5英亩的农场加自住房。
这是一个不错的物业，3车库，有泳池，后面还有个湖泊。在2022年2月高峰期应该接近300万。
在2022年6月挂牌出售的时候，叫价在276，已经略有调价，结果他们砍了20万，以256万成交。
他们以为捡到了便宜，抄底成功。可是在这以后的日子里，每个月都付着近万的房贷。而利息仍在不断升高。终于一年以后开始受不了了，想出手。
这个时候想要出手可就不那么容易了。买进那么高，他们当然也不想亏，第一次于是挂了个260万，谁知两个月过去了，无人问津，于是降价10万，仍旧门可罗雀。
一次，两次，三次，四次，五次，纣王查到了他们的之前挂牌记录总共五次。前后忙活了大半年，价格也不断地下调，终于在2024年的4月卖出。
成交价200万！售价上的直接损失就有56万，加上各项费用，两年不到损失超过60万！
真是惨不忍睹！血淋淋的教训！
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回想一下，在这过程中有什么值得吸取的教训吗？
1）可能选错了物业
2022年高峰期，所有的房产物业都疯涨，其中郊区的农场的泡沫可能是最大的。
因为在疫情初期，很多人都蜂拥出城，去广阔的农村战天斗地，所以度假屋和农场猛涨了一波。然后2021底再跟着城里的房子因为货币宽松政策又涨了一波。
纣王十余年地产经纪生涯，买过的房子千千万，卖过的房子万万千，极少交接失败的。唯独一次没有交接成功的就发生在2022年2月份的一个农场交易。那也是300多万的农场交易。买家交接困难，断然放弃金额不小的定金，黯然离场。
没有3-5年，价位也是很难再涨到2022年的高位。
2）高估了自己的持有能力
回到那位租房申请家庭，当时一个月近万的按揭，哪怕里面有不少的本金，这仍然是很巨大的数字。每月的按揭几乎等同于他们的税后收入，一旦有风吹草动，就会断供。他们苦苦支撑了一年半左右，最终还是选择了割肉离场。
还有一点，他们的家庭年收入略高于20万，如果按照贷款机构压力测试的标准，贷款额为收入的5倍算，应该贷款额在100万左右。结果他们努力包装贷下了165万，最后负担太重竟然压垮了自己。
一定要有留有余地， 弓绷得太紧，就容易断。
他们的处境还不算最坏的，因为毕竟房子是在自己的手中卖掉的，而不是被银行拍卖掉的。
3）低估了高利息的持续时间
虽然2022年春天开始加息，到夏天的时候，市场是冷却了，但还没有开始深度调整。
如果他们不是选择了那么大金额的农场，如果利息没有持续在涨，也许他们也就扛过去就没事了。
但谁都没有想到利息涨得如此之快！而且持续时间也长！
他们应该非常喜欢那个物业，心急进场，选择时间不对，结果抄底抄在了半山腰。
纣王查过他们的过往记录，发现在过去的几年间，他们曾多次换房，房子越换越大，也算是地产投资的老手啦。
他们的惨痛教训正应了那句股市的老话：新手死于追高，老手毁于抄底。
一朝失误，多年的地产投资收益可能就去了大半。
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他们的房子在五月交割，一个月后加拿大央行的隔夜拆息降了0.25%，开启了漫长的降息通道。
很不幸，他们倒在了黎明前！
地产作家Joe Wang, 十多年多伦多地产投资买卖经验，具有全球战略投资视野，对市场变化感觉敏锐，善于观察，长于思考，谈判能力一流，擅长策略卖房，为人诚恳随和，服务热情周到。欢迎联系，电话：647-667-0248
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