平常心 l 不作不死的地产神童

最近有些文章只能发在网站，然后转发在朋友圈。请盆友们加我微信号joewangtoday，以后就不会错过所有的文章了。

纣王上次写的那篇文章说道，地产投资要顺势而为，一定不要和大势做对，然后就举了小野田宽郎的故事。

之前说过世人对这个故事有很多的不同解读，所以读者的一些反应我也是有所预料的。 

我的观点很简单：小野坚信日军必胜，甚至在日军已败的铁证之前，仍不愿接受现实。这是严重的认知障碍。

如果真有那么一只高高在上的“上帝之眼”，我们可以观察到认知障碍就是：认知偏离了事物的真相和本质。 

人的认知是有局限的，例如盲人摸象，管中窥豹等，出现某种程度的认知偏差甚至障碍是很常见的。大部分人包括我自己在内或多或少，哪怕在信息透明开放的情况下，在某时、某地、某事上也会出现认知偏差。人生如此，投资亦如此。

那么怎样才能做到避免和超越自己的认知局限与偏差呢 ？

投资大咖段永平说：要有平常心。 

他解释说：“平常心，其实就是在任何时候，尤其是在有诱惑的时候，能够排除所有外界的干扰，回到事物的本质（原点），辨别事情的是非与对错，知道什么是对的事情。

非常清楚，非常深刻。但要保持平常心不容易，需要一种持续的修炼式的反省。而一旦失去“平常心”，则很容易在峰顶低谷中迷失自我，认知远离事物的本质和真相。

***

今天，纣王就跟大家分享一个不作不死的地产大亨的故事，他就是上个世纪90年代闻名香港的”地产神童“罗兆辉。 

罗兆辉，籍贯广东潮州，16岁辍学踏足社会，20岁开始在富豪刘銮雄的地产公司做地产经纪，善于察言观色，机灵过人，所以销售业绩颇为不错。

据说，罗兆辉为了抱紧老板刘銮雄的大腿，曾倾其所有，花20万港币买了一只名贵花瓶送给大刘。大刘对花瓶没啥感觉，倒觉得这个年轻人机敏好学，孺子可教，于是拉他进入香港富豪地产群。

进群以后，罗兆辉讨巧又殷勤，紧紧抱着富豪们的大腿。大佬们乐意看在大刘的面子上，手指缝漏下些许汤水给罗兆辉，于是他的个人财富也随之迅速增加。

例如1991年，地产大佬郑裕彤透露想出售曾经火灾的重庆大厦，大刘把消息传给罗兆辉。罗兆辉大喜，使劲浑身解数买下，重新装修后改名为“意法日广场”，然后分拆出售。两年之间，赚5.2亿港币。 

罗兆辉最擅长的是在商业地产领域里折腾，他的典型套路是：买下物业，重金装修，分拆出售。这是罗兆辉屡试不爽的法宝。

典型的战例有：

89年以6千5百万购入西环宝柏中心，兴建后分批出售，赚7千万。

91年 以1.4亿购入重庆大厦商场，重新包装为“意法日广场”，93年以6.8亿转手， 赚5.2亿。

91年以4.8亿购入皇后大道中九号顶楼4层，然后分拆出售，赚约2亿。

94年以2.2亿购入美孚新邨永安百货铺址，97年以3.3亿卖出，赚1.1亿。

96年以10.6亿购入油麻地及旺角中侨百货再分拆出售，赚4亿

从80年代末到1997年亚洲金融风暴之前，十年左右时间，罗兆辉用类似的手法，总共赚了超过15亿港币！另外，他也大举进军股市，斩获不少。

一个30岁出头的年轻人，经过十余年的拼搏，积累了近20亿的身家，罗兆辉成为了香港人人皆知的“地产神童”！这真是非常鼓舞人心的励志故事！ 

可惜啊，罗兆辉兜里有了钱，就头脑发热，学大刘那样去泡女明星，开始放飞自我。

他可能根本没有意识到，自己的10分成功中，聪明才智勤奋可能只占2分，富豪大佬们的提携帮忙占了3分，香港地产持续上升的大背景却占了5分。这就是他认知上的严重偏差。

这幅图是纣王根据香港房屋署的公开数据做的。亚洲金融风暴前的13年都是持续牛市，香港房地产平均价格涨了8.5倍！罗兆辉就是站在了这个风口上，飞了起来。 

这使我想起从2009年次贷危机后到现在的十多年，大多伦多的房产市场蓬勃发展，平均价格也有4-5倍的增长。我身边很多地产投资的成功人士，包括地产经纪同行，经常吹嘘如何厉害，让自己以及帮客人投资的房产增值好几倍。

投资的结果是成功的，但如果把这个成功简单归结于自己个人的原因，例如眼光好，技巧高，算得准，无疑就是一种危险的认知偏差。

因为在过去的十多年中，促使多伦多地产蓬勃发展的根本原因在于：1）人口的持续增长，2）很低的贷款利率。其他的都是次要因素，无非是锦上添花而已。 

如果罗兆辉能保持平常心，能清楚意识到自己成功的原因和高杆杆的危险，在后来的亚洲金融风暴也许就能好过一点。

因为罗兆辉手上多是商业地产，都是高额贷款，利率奇高，说到底他也是给大耳窿打工的。亚洲金融风暴一来，股市楼市大跌，他的资产也大幅贬值，甚至成了负资产，卖也卖不掉。罗兆辉被打回原形。

据说，罗兆辉厚着脸皮找大佬刘銮雄借钱，刘銮雄帮了他一把，并谆谆教导他要暂时收手，过了这次难关再说。 

可是罗兆辉不甘心，他觉得自己眼光好能力强，决定再博一把。结果悲剧了，与大势做对，罗兆辉一败涂地，只好申请破产。罗兆辉对金融风暴持续的破坏力和自己实力的评估再次出现了认知上的偏差。

俗话说“胜不骄，败不馁”，其实就是要保持平常心，在高峰处，保持清醒谦逊；低谷时，不轻易放弃。 

可罗兆辉在高峰时未能清醒谦逊，陷入低谷时却轻易放弃了。

在破产以后，罗兆辉先是烧炭自杀，被救后彻底放纵，吸毒贩毒，大爆自己与女星们以及富豪圈的隐秘史，弄得众多女星和富豪们一时人心惶惶，对他恨得牙痒痒的。罗兆辉变得声名狼藉，被富豪们踢出圈。

事实上，在亚洲金融风暴中，罗兆辉不是唯一破产的人，那时候的富豪们哪个不是财富大缩水呢。如果他能意识到自己年仅30+岁，富豪们的人脉也还在，香港地产长期看还会回升，自己还有机会，那么，他就会接受失败，总结教训，以图东山再起。但显然，他又陷入了强烈的认知偏差，还出卖自己和别人的隐私，彻底断了自己的后路。 

香港地产在经历亚洲金融风暴几年的低谷后，从2004年开始，连续15年上涨，在2019年顶峰均价再涨4.5倍左右。可惜罗兆辉没有机会看到了，2011年他在东莞心脏病发，死时年仅47岁。 

回顾“地产神童”短暂的一生，他的确是位聪明机灵善于把握风口的投资高手，但在暴富以后未能保持一颗平常心，缺乏对自己和对大势的清醒认识，倒在亚洲金融风暴，之后又自暴自弃，结局可惜又可叹。

***

自从去年加息开始，纣王几乎在每一篇文章的结尾都建议 “ 普通人要减债去杠杆，除非自住换房，否则买租售比好的小房子。遗憾在于，有时候讲的是简单的道理，很容易就明白，但我们的情绪，立场以及根深蒂固的偏见，却阻碍了我们的深入思考，使我们无法超越自己的认知局限。

保持平常心，就是拒绝情绪/立场/偏见/诱惑，保持一种理性思考的习惯，看到事物的本质。

保持平常心，不是目的，而是一种手段和过程，最终是使我们的认知直达事物的本质。

还有两天，10.25，又到了加拿大央行的议息日了，让我们保持平常心吧。

大势在前，寒冬已临，保持平常心，静等春暖花开。  

联系方式：
手机：1-647-667-0248
微信：joewangtoday
邮件：joewangrealtor@gmail.com