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多伦多地产局不久前放出了10月份的二手房销售数据。
咋一看，好像还不错的样子，10月的平均售价比去年同期还高4左右%，跟今年初的3月份差不多。但纣王根据最近买卖的亲身体会而言，感觉实际上两个时期市场状态相差很远。
3月份的时候市场是反弹式的往上走，势头很好，交易很活跃。而秋天的10月则是冷淡中走下坡路，传统的金九银十季节效应不明显，房子很难卖出。10月的交易量比去年同期掉了约5%。
成交量减，说明大多房市还在高息之下继续衰退，这可以理解。成交价升，可能有人就不理解了，为什么价格会在持续加息的情况下还比上一年上涨呢。
原因就在于这两个时期房子上市的量有大不同。比较最近两年新上市的房子的数量，可以发现：今年秋天新上市房子的数量比去年同期多很多！9月多46%，10月多41% （HOUSE与Condo的趋势相同，比例并无太太区别）。
显然，相比一年前，更多的卖家在持续高息下已经不太能撑的住了，想趁着金九银十把房子卖掉，所以纷纷挂牌，上市量大增。因为上市的房子很多（同期增长40+%），买家有很多的选择，而卖家售出的愿望也比较强烈，所以条件好的房子就得以售出，而条件不好的房子仍然停留在市。
所以在成交量持续减少的情况下，成交价就会因为成交单价较高的房子多了而高了几万。
这个数据也表明：大多伦多市场有很好的韧性。事实上，根据纣王的一线观察，随着越来越高的利息，越来越多的初次买家主动或者被动地退出了市场。现在市场上的主力买家，主要是有实力的自住型的换房买家，目标在freehold HOUSE。因为只要能抵抗住高息，仍然是换大房的好机会。
第二个问题，那么这些成交价比较高的房子都来自那些类型的房子呢？很多人都应该猜到了，就是low rise的HOUSE类型，而非Condo类型。
通过数据分析，可以发现整体价格的上涨绝大部分来自low rise freehold house （条件比较好的独立/半独立/无管理费镇屋）的贡献。 可以说，金九银十的季节性特征在freehold house上面体现出来，对公寓并无帮助。
关于HOUSE与CONDO市场在高息环境下的差别，纣王在之前的公众号文章加拿大央行9月不加息，以后和渣男在一起的日子怎么过？也再次预测了：HOUSE相对稳定，CONDO比较疲软。
综合而言，2023年自上半年5月反弹最高点以后，除了house类型在金九银十期间有小许的亮点以外，大多房地产二手市场整体上，无论在销量和价格上面都是在持续下降的。持续的加息和高利息是最大的原因。
接下来几个月二手房市场会怎么走呢？
先看看最重要的影响因素：加拿大央行或将停止加息，现在就是利息的最高点，但会保持相当长的时间。
纣王观察到，央行停止加息是有相当强的多方面的支持理由：
GDP增长 ：平稳微跌
加拿大统计局的数据显示自今年7月以来，GDP产出连续三个月持平，继4月至6月期间下降0.2%后，表明第三季度产出年率下降0.1%。9月份GDP增速远低于加拿大央行预测的0.8%，与第二季度相比几乎没有回升。GDP2023年下半年总的趋势仍然是微跌或持平，加拿大经济正处技术性经济衰退边缘。
通货膨胀率：得到控制
加拿大的通货膨胀率在今年6月到达最低点2.8%，过去6个月的通货膨胀率平均值在3.62%，显示通货膨胀率得到控制，处于比较平稳的状态。如果考虑到加息的滞后效应，后期预计通货膨胀率可以得到持续的控制。
失业率：稳定上升
加拿大10月失业率在5.7%。已经连续4个月轻微上升，从上半年的5%到现在的5.7%。从侧面反映了经济的热度得到了打压和控制。
政治压力: 山大
在过去的几个月，加拿大主要的几个省的省长都发表公开信，质疑央行继续加息的合理性，呼吁央行不要再加息了。虽然央行行长警告说这是干涉央行的独立性。但舆论压力还是多少有点的。
主要的政治压力可能还是会来自联邦层面。保守党一直强烈抨击央行是自由党政府的提款机，是造成通货膨胀的罪魁祸首。现在社会舆论对小土豆政府已经非常不满，物价急剧上涨，买家贷款能力因为高息而下降，但房价仍高不可攀，民间对此怨声载道。继续加息对小土豆自由党在2025的联邦大选非常不利。我觉得央行会收到自由党的暗示。
南边美国的加息动向：暂停观望
南边邻居，自今年7月加息以后，多次宣布暂停加息之后。虽然不排除再次加息的可能性，但美联储鲍威尔已经暗示，目前可能已完成加息进程，要观察观察一阵子再说。这个态度跟加拿大央行是一致的。
所以，以上几个方面的影响因素都会阻止加拿大央行继续加息，加上大量的库存，传统冬天淡季即将到来。
纣王判断，大多二手房市即将迎来黎明前的黑暗！明年春天，就是黎明，而这个冬天，则是黎明前的黑暗。
对卖家而言，现在显然不是卖房的好时机，能撑着过冬天的，就放到明年春天卖。
对买家来说，现在就是抄底捡漏的好时机！只要能负担起利息，趁着市面上的选择挺多的，捞一把！明天春天可能就不是这个价啦！
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