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纣王上周的公众号文章大多房市十月数据深度解析，黎明前的黑暗即将到来，想表达的是：加国央行大概率不再加息，在这个前提下，未来的几个月特别是这个冬天可能就是房价最低谷的时候。
明年春天应该会比这个冬天好，但好多少是未知的事情，如无意外就只是季节性的反弹，房市没有实质性的改变。至于什么时候央行会减息，我从来预测过。很多专家预测2024下半年减息，姑且听之任之。
但如果央行真的减息了，肯定会是房市的一个关键的转折点。在这之前，都别想着有多大的反转。
高利息下的房贷更新是一个沉重的负担，吃瓜群众都明白这是房市最大的定时炸弹。
RBC曾有一篇文章，是这么说的：凡是在2020年底到2022年初之间买房的加拿大家庭，未来将成为财务危机甚至破产的主力军。而这部分家庭将在2025年到2027年间承受最大的痛苦。这也将成为加拿大金融机构暴雷的最大威胁。
今天纣王就来预估一下这颗雷有多炸吧。
根据CMHC的预计，在未来两年，将有6750亿加币的贷款陆续到期需要更新，影响220万加拿大人。
根据加拿大的平均房价的估值，销售总数，家庭人口以及预计约五分之一的人无法续贷，纣王计算出：
这部分无法续贷而出售的房子将占总数的20%！OMG, 这果然是一个惊天大雷。
这个雷一爆炸，房市必将大崩溃！
一直等着抄底的吃瓜群众得知纣王这一计算结果仰天长笑，“ 哈哈哈，终于等到了！果然天不负我也！”
慢着啊，这只是一个理论计算，有很多的假设前提，也有很多未知的影响因素：人心，政策，政治......
最关键的问题是这么巨大的当量会在短时间内释放，还是缓慢地释放。短期释放就是大爆炸，缓慢释放就是软着陆。
TO BE OR NOT TO BE! 果然又遇到了千古不变的问题！
今天（11.23）金融邮报（Financial Post)又有一篇文章出来，TD预测明年开春前房价再跌10%！加拿大房市面临90年代以来最大考验！听着有觉得挺恐怖的！
但在纣王看来，这些都是很粗糙的预测，加拿大没有一个银行经济学家或者机构能有准确靠谱的数学模型来预计这个定时炸弹何时何地何等当量地释放。谁都没有水晶球！
纣王觉得，很多有贷款更新问题的屋主是不会等到走投无路的时候才来上市卖房的，事实上从去年下半年开始，就陆续有撑不住的卖家在卖房了，特别是在condo市场。这个释放的过程应该是比较缓慢地。当年的许多买家也是经过了压力测试的，很多自住的屋主掏空钱包会要撑住更高的还贷的。所以，纣王认为那些拥有私贷的物业才是最危险的。
这颗炸弹，其实加拿大联邦政府和银行监管机构也是意识到其破坏性巨大的。
昨天11.22联邦政府在秋季经济报告中也正式宣布了Canadian Mortgage Charter，希望银行业能够对有困难的贷款用户关照一下，免除一些费用和成本：
很多政策其实都不是新的了，比较重要和新的要求提一下：
1. 允许暂时延长抵押贷款期限。这条最重要啦。哪怕拖一阵子，喘口气也行。
2. 要求银行在贷款到期前4-6个月必须主动联系借款人。不要临到最后期限打电话吓死人。
3. 有买贷款保险的借款人在更新换贷款机构时候取消压力测试。买保险的通常也是高危人群。
在联邦政府的一阵骚操作之下，你觉得对这个雷爆有缓释的作用吗？肯定有的。
明年春天，跟这个冬天比，大多房价有四种走向：大幅降，小幅降，小幅弹，大幅弹。你觉得会是哪一种的可能性最大呢？或者还有第五种趋势？拭目以待！
希望我们都能顺利渡过这黎明前的黑暗！
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