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多伦多地产局（TRREB）前两天发布5月月报数据，显示今年春天以来持续的上涨趋势。
销量比去年5月多25%，显示买卖双方都在积极入场。(大温哥华数据是增长15%）
价格比去年5月低1.5%，比较接近。今年已经连续4个月增长，比1月增长了15%。
这些数据加上这几个月来纣王在一线的切身体会，可以确认：
大多伦多房市，乃至整个加拿大市场已经彻底走出了最低谷。
回头看看，这个最低谷显然就是刚过去的这个冬天，从2022的11月到今年的1月底为止。
这个最低点，既是冬天传统的最淡季，也是本轮加息周期的尾声。
而在一月以后，伴随着春天的传统旺季的到来，加上三月央行宣布暂停加息，市场从低谷反弹。
这个反弹的时机，超出了很多银行和经济学家的估计，他们普遍认为在2023年下半年才会到底。
而有些一直坚信房价还会掉的买家，则眼睁睁地看着房市呼啸远去。
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那么，在这个反弹的过程中，HOUSE与CONDO市场表现有什么不同呢？
看一下这张图：
可以得出结论：
两个细分市场的节拍几乎一致，都在反弹。
HOUSE反弹快，更猛烈一些，CONDO市场稍弱一些。
造成这个区别的原因是：
HOUSE的买家绝大部分是自住型买家，掏空钱包也要抵御高利息的压力。卖家很多也是自住，住在房里压力小，不到心里价位也不轻易放手。
CONDO的买家和卖家中投资者的比例更高。卖家大部分选择的是浮动利息，每个月账上浮亏几百刀的比比皆是，心理期望也比较低一点。而投资者也是忧虑高利息，入市很谨慎。
因而现在独立屋市场更火爆，公寓市场还是比较温吞。
这区别是因为两个细分市场里的买卖双方在高利息环境下不同的反应。
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那么，接下来会怎样呢？
房市已经爬出了谷底，是会继续向上狂飙呢，还是要等一个漫长的季节？
现在通胀仍高就业数据良好的情况下，市场估计下周6月7日加拿大央行会小加0.25%，给点压力。
另外，即将进入夏天度假模式，人们纷纷外出度假。
所以，继续狂飙的可能性很小，市场肯定会变淡，价格会停滞一会。
部分买家可趁这个夏天房市喘息之际买上freehold独立屋。这个机会一定要珍惜！
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最近有两点跟大家分享一下的（其实都是客人最近问的问题）：
1）关于升息的影响
很多人不明白，为什么现在利息这么高了，还有那么多人买房，特别是独立屋？
我之前在公众号文章里面说了，利息对房价的影响不是直线成反比的，而是非线性的，不确定的。尤其是在通胀高企的情况下，为了抵御通胀，大量资金又会流入房市。
特别是自住房的买家，等房价下跌到一定程度，肯定会入市的。要不然等到降息，自己就买不起了。
但因为投资的成本会显著增加，所以会抑制人们购买投资房的行为。
可以预见在将来：人们购买自住房的热情不减，但不会像以前那样有能力投资了。
这也是纣王估计再加个0.25%，对市场影响不会大，人们会习以为常了。
2）房价究竟是怎样定的？
很多人也会迷惑：这两年工资收入有些增长但不多，相比之下，房价增长更快。为什么可负担性(affordability)这么差的情况下，还能支撑这么高的房价？
纣王觉得这个可负担性(affordability)的定义，报纸媒体通常用平均收入和平均房价来计算，是不合理的。
但今天纣王不是想讨论这个可负担性的问题，而是想告诉大家：
房市，本质上是货币现象，受供求关系的制约。
房价，在供不应求的情况下，由买得起的有钱人说了算。跟平均收入和可负担性没有直接关系。
多伦多的住房供应，特别是Low Rise的House物业，是长期紧张的，必须直面这个事实。
纣王突然想起了以前有一个叫任大炮的人对中国房市说过类似的话，现在仍然在里头蹲着呢。
地产作家Joe Wang, 十多年多伦多地产投资买卖经验，具有全球战略投资视野，对市场变化感觉敏锐，善于观察，长于思考，谈判能力一流，擅长策略卖房，为人诚恳随和，服务热情周到。欢迎联系，电话：647-667-0248
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