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多伦多地产局日前发布了二月份大多伦多房产市场报告，估计很多人都已经看过了。
用一句来概括就是：跟去年同期比，量价齐跌 ；跟1月比，销量大幅增长55%，价格有所上升（5%）。
前半句，大家都预料到了，今年的2月肯定不能跟去年的巅峰2月比嘛，对比意义不大。
关心的是后半句，就是2月跟1月比，究竟怎么样了吗？这反映当下市场的动态与走向，需要关心。
关于这个变化的趋势，纣王在1月份央行加息的第二天就做了预判，二月的数据基本证实了当时的推测 （详情看上次的文章)。
多伦多地产局的数据结论：
与今年1月相比房价则有所上涨，而且涨幅惊人，由上月的$1,038,668上涨到$1,095,617，单月上涨5.7万，涨幅达到5%。
这5%是综合了所有房型的数据。根据我个人的体验，低层HOUSE的涨幅远大于5%，应该在8-9%， 而高层公寓的涨幅应该在3%不到。
对于高层公寓和Low Rise的HOUSE（独立屋半独立等）的不同态势，纣王在两周前也做了些分析：跟一月相比， HOUSE涨得猛些，高层公寓涨的很少。
2月多伦多地产局的关于独立屋的数据基本证实了纣王之前的预测。
总之，看起来的确是回暖了。
关于回暖的原因，纣王也在两周前的公众号文章里(文章链接）分析了。
加息暂停，释放大量买方需求。不少买家已经憋了一年。
卖家担心跌价，干脆不卖了，同期在市房源是十年最低。
加拿大老张有疑问：
1） 为什么现在利息那么高了，还有那么多人买得起房？
其实老张只看到自己的一亩三分地，没有看到整个多伦多的市场。
1-2月份的二手房成交量都在5000套不到，预测全年的成交不过6-7万套，以平均每户4人算，受影响的人口在30万左右。
GTA的人口在660+万以上，计算下来，在现在利率为5+%的环境里：
GTA平均近20个人里面存在1个人有能力且在2023年买了二手房。
你周围5%的人在买房！这个比例很高吗？应该不高的。
毕竟多伦多是加拿大第一大城市，也是北美国际化城市。而且这里面有不少是换房的，实际上应该不到5%。
而且这大部分应该是自住买家，也是扛得住5+%的利率才会买的。
首次买家的目标是公寓或者小房子，也是供得起的。改善型买家，把小房子卖了，也是供得起升级后的房子的。
但高利率的的确确提高了入市的门槛，把许多人挡在了门外。这是事实。
这说明：人人都买得起房的时代已经越来越远，以后就更难上车了。
2）大多伦多的房市是不是全面反弹，房价会不会紧接着上涨？
纣王现在比较保守的认为，主要还是季节性的短暂反弹，并不代表着持续性的全面上涨。
纣王在上次的文章中也做了推测：近期最可能会回归季节性模式：春热，夏淡，秋旺，冬冷。
在5+%利息的重压下，虽然季节性的波动肯定有，但2023年整体仍是价格平稳的一年。
也许这个地产周期的底部比较平与长一点。
加拿大央行加息的可能性仍有，也许加1-2次，但估计对房价的影响不会很大，买卖双方的实际需要还是占了上风。
另外，房价调整到一定程度后，将会有资本重回房地产以避免贬值。
所以，加息对房价的影响不是完全成反比的直线关系，而是随着加息变缓，影响力也减小的渐变曲线。
想想中国的北上广深， 在过去的十多年来，房贷利率大部分时间保持在5-7%之间，房子又是谁在买，房价一直波动式的涨，这又是怎么一回事呢？
多伦多以后很可能跟北上广深一线城市十多年前的轨迹一样，利息不会低，房价在波浪式的缓慢上涨。
继续上次提的几点建议：
2023年适宜换房，小的房子回涨起来了，大房子还落后半拍。要把握好时间差。
有实力的买家，是时候进场了，特别是独立屋大房子，冬天跌了很多。
如果能扛住现在利息水平的，就买预算范围内高价值的物业。
还有那些纣王一直推荐的新交接不久的小公寓，租金高，好管理，不忘初心哈。
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