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上一篇公众号文章发表以后，后台收到几个读者的问题。
其中加拿大老张发来一个问题：假设我住在万锦，但在多伦多市中心有一个专做Airbnb的公寓，要不要交物业空置税？并且讲了他的想法。
这个问题有点意思，今天纣王就此探讨多伦多短租和物业空置税的关系。
多伦多短租法也是这几年才推出的，而空置税也是刚刚起步。这注定了市场上有很多的混乱的甚至是违反法规的做法，也有很多的不正确理解。
以下部分纯粹个人看法哈，不构成任何行动的建议，如有需要，请咨询相关税务和法律人士。
虽然很多人在DT的公寓都是长租的，但因为短租的利润实在丰厚。在DT，随便一个Condo一晚都要250刀以上，所以还是有不少人趋之若鹜的。
做Airbnb只是一个平台的叫法，其实我们通常把连续出租少于28天的称之为短租（short-term rental)。本文讨论的指的是少于28天的短租。
在多伦多市，如果要做短租，其实按法规要申请牌照的，申请批准后通常有一个登记号：STR-0000-XXXXXX
短租从业者，如果没有注册公司的话，都被定义为：短租业主（ Short-Term Rental Operators/Hosts）
多伦多市政府关于短租法规中有三条很重要：
1）必须是自住房(Principal residence）（This is the residence where you live and the address you use for bills, identification, taxes and insurance）
所以加拿大老张说，他自己住在万锦，在DT有一个公寓专门用来做Airbnb，那么：
如果加拿大老张选择万锦的房子做为自住房，那么DT那个公寓用作短租，其实这就违反了多伦多市政府的短租法规。
加拿大老张就只能把驾照迁到DT公寓去，并用这个地址来作为报税的主要地址，至少表面上符合短租法的要求。
但将来卖万锦的房子，加拿大税局将视之为投资房，增值部分要纳税，损失很大。
加拿大老张想了个办法：夫妻俩名下一人一个物业，DT的公寓写加拿大老张的名字，做为他的自住房；万锦的独立屋写老婆翠花的名字，是翠花的自住房。
纣王对这种做法不予置评，大家自行考虑风险及后果。
2）如果是整个物业单元出租的，一年出租的日期不能超过180天。（You can rent up to three bedrooms in your principal residence for an unlimited number of nights per year or the entire home for a maximum of 180 nights per year.）
加拿大老张也是很鬼的， 想了个办法，短租不超过180天，其余的半年多时间，只租给租期超过一个月的租客。因为超过28天，就不算短租。
大家说，这行不行？看起来好像也没有违反短租法。
3）4% 的城市住宿税（Municipal Accommodation Tax）
Operators must collect and remit a four per cent (4%) tax. File a tax report for each reporting period.
申请牌照的短租业主是每个季度都要交城市住宿税的，可能还要交HST。
其实，有一些业主肯定没有在多伦多市政府申请牌照，但仍然在偷偷摸摸地经营短租，而且该物业既不是自住房，也超过了180天。
究其原因，有可能是不了解多伦多的短租法，也可能是因为如果持有牌照，就需要交4%的城市住宿费，觉得这费那税的还挺高的，心存侥幸。
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那短租和空置税直接有什么关系呢？总结市场上的操作大概分以下几种情况来看：
如果是申请了短租牌照的民宅，按照短租法，本来就应该是自住房，根本不存在空置税的问题。
象加拿大老张那样，仅把驾照迁过去，看起来像自住房的，然后也领了牌照，一直做短租。其实是违反了短租法的。目前还不知道如果被查出来，空置税会如何处置。
如果是自住房（ 真的是自住的），但没有申请短租牌照，却偷偷在做短租（<28天)，违反了短租法，理论上不应该缴纳空置税。
如果是投资房，所有的出租都不少于28天（即是长租），总共出租不少于6个月，然后凭这些租房合同申报，也不需要交空置税。
如果是投资房，一年到头都做短租的，也没有领取短租牌照，违反了短租法，那么申报房屋状态的时候，就会很麻烦。因为空置税法规根本没有考虑这种情况。目前还不知道如果被查出来，空置税会如何处置。
纣王想对老张说的是，与其挖空心思做文章逃这逃那的，不如坦坦然然的做长租吧。随着短租法和物业空置税申报制度的完善，现在的那些窟窿迟早被堵上。
再次强调，以上所说的只是个人看法，仅供参考，不构成任何行动的建议，如有需要，请咨询相关税务和法律人士。
附上多伦多市政府关于短租和物业空置税的链接，有需要的童鞋好好看看。
关于短租：
https://www.toronto.ca/community-people/housing-shelter/short-term-rentals/
关于空置税：
https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/vacant-home-tax/
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