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昨天2023.12.1.， 加拿大安大略省开始实施地产服务新规（Trust in Real Estate Services Act, 2002），我们简称为TRESA。
这个TRESA出台的背景与过程就不详谈了。总之，之前社会各界对地产代理行业意见很大，什么良莠不齐坑蒙拐骗啦，垄断模式收费太贵啦，各种吐槽投诉不少。行业协会领导说那就改吧。于是，几经易稿，终于出台。昨天开始的是第二阶段的法规，将直接影响到消费者的买房卖房。
纣王就谈谈从消费者买卖的角度谈谈新规中的一些重要变化和影响，纯纸面理论探讨，仅供参考哈。
新规更改的主题：1. 限制和规范地产代理的工作职责，2.明确与扩大买家和卖家的权利和选择。
在新规中明确规定，房产代理经纪只能在地产代理协议的范围内提供专业服务。也就是说，没有签代理合同，地产经纪将不能提供专业和全面的服务，包括各项技能（skill)和判断(judge)，否则就是违规。
有人说，难道我不签买卖代理合同，就不能买房卖房啦？
当然可以，以前一直都可以，现在更是从立法的角度明确了。新法规中专门给这些想自己买卖房子的人起了个名字，叫 Self-Represented Party， 缩写SRP，就是自己代表自己的利益与风险。新法规明确了自代方（SRP）的地位和操作方法。SRP暂时还没有中文名称，纣王首创称之为”自代方“ （有没有像自干五的感觉 ：-）
从此，地产经纪跟消费者就只有两种关系：第一种是签了代理合同的是Client，跟以前一样。第二种是自代方（SRP），自己代表自己，自负风险。
自代方（SRP）的确是顺应了在互联网时代部分群体想自己做主买卖的需求。不过既然都想自己干了，新法就限制地产经纪提供相应的专业服务了。 以下就是以后常见的几个场景：
场景1. 举个例子，老张打电话给地产经纪彪哥，想约看几个房子。注意：这几个房子都不是彪哥代理的。
以前呢，彪哥预约好，然后就可以带老张去看。不管有没有签买家代理合同（BRA）都是可以的。
但在新法之后，就不可以了。买家老张必须得先跟地产经纪彪哥签了买家代理合同（BRA），才能去看房。没有签买家代理合同，彪哥就不能提供带/看房服务。
场景2. 那老张心想我也就是随便看看，初次见面，就要签代理合同？坚决说NO。彪哥也不想违规，于是一拍两散。
那老张就跑去联系那几个房子的卖家经纪汤姆（注意，汤姆是卖家经纪），说自己没有经纪，要求看房。卖家经纪汤姆说没有问题，来吧。
在以前，汤姆直接就可以带这老张看房子，吹嘘房子物美价廉值得买，投资自住两相宜，顺势代理双方。
但在新法之后，就不可以了。汤姆拿出两份协议跟老张说，在看房前，你必须明确，要么选择做自代方（SRP），我可以提供有限的服务，要么跟我签个买家代理协议（BRA)。
如果是自代方（SRP)，我带着你进去，我可以告诉你有几间房几个厕所等，但我不能进一步提供信息。如果是签了买家代理合同(BRA），那么我就是同时代理买家和卖家的利益（Mulitple Presentation)。
老张选择了做自代方（SRP）。在以后，自代方（SRP)老张准备下offer的话，依照新法规，老张只能自己或者找律师准备offer，其他的经纪都不能代他帮他准备offer， 因为老张是自代方(SRP)。
顺便说一下，以后Open House进来看房的人，通通默认都是自代方（SRP），只能看房，卖家经纪不能有任何相关建议，除非随后签订买家代理协议（BRA）。
场景3. 老张需要卖房，计划想找地产经纪代理卖房，他叫了本地的五大头部经纪：东邪、西毒、南帝、北丐、中神通都来面试，想比较一下。
以前呢，这五人会各显神通，吹嘘自己过往卖房如何厉害，收费多少，并且给老张提出了许多非常有针对性的建议，例如如何装饰，定价，销售策略，以此获得老张的单子。
现在呢，这五人只能吹嘘自己过往卖房如何厉害，曾获得拿了多少主席白金大奖，收费多少。但不能给老张任何的关于该房子买卖的具体建议，如何定价和销售等等。
老张也很纳闷，你们不说房子咋卖，我咋选你们呢？这的确是个问题。
但很遗憾，依照新规，老张必须跟地产经纪签订了卖房代理合同（LA）之后，该经纪才能提供任何的与该房子相关的建议和方案细节。在这之前，老张是自代方（SRP），那五条人做完自我介绍以后就必须停止了。
再简单地打个比方，洪七公可以吹嘘自己的降龙十八掌多么厉害，拿过华山论剑第二名，但不能教郭靖一招半式。只有在郭靖拜过师，正式成为弟子以后，洪七公才可以指导郭靖如何练功。
场景4：老张跟纣王签下了卖房代理协议，上市一周以后统一收offer。这就涉及到“明标”还是“暗标”的问题。
以前抢offer呢，都是暗标（blind bidding)，现在新规中，可以有“明标” （open bidding)。
新规规定：只要卖家同意书面授权，某买家offer的部分内容，包括价格，条件，定金，交接日期等都可以公开透露给其他的买家。
老张与纣王商量好通知各买方，在第一轮将公开最高价，在第二轮将不公开任何价格。这个方案也完全合规。
买家如果不喜欢卖家的骚操作又怎么办呢？当然也是有反制方案的，但这个就不方便公开细节了。可以预见，以后的抢offer会有多种变化方式，但总的而言会更加透明。关于明标会不会降低房价，纣王以前写过一篇文章加拿大明年卖房：“暗标”还是“明标”好？，读者们可以参考一下。
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虽然以上场景只涉及买卖物业，但对出租和求租也同样适用的哈。
纣王认为，在新法TRESA实施以后，房地产代理行业肯定有一场大洗牌。在震荡期之后，房地产代理行业将逐渐进入更加健康的状态。
消费者有更多的选择与权利，精明有经验的人完全可以选择做自代方（SRP），自主买卖，风险自负。有人也可以选择签订代理合同，由经纪提供专业服务协助买卖。同时，房产经纪可以把更多的精力放在签订了代理合同的客户身上，减少了很多无效的工作，避免被白嫖。
未来如果出现这样的结果，可以说是双赢。拭目以待吧。
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