文｜陈聪 张全国 刘河维 王天瑜 朱翀佚 李俊波
在9月政治局会议之后三天，人民银行落地了各项房产金融支持政策。调整住房限购，降低交易税，降低首付比例的政策也在一线城市果断落地。这显示了推动房地产市场止跌目标的紧迫性。我们认为，从一线城市开始，年内有望实现房价的止跌。若本轮政策未能充分实现止跌目标，预计政策的潜在空间依然广阔。
▍事件：
住建部传达学习中央政治局会议精神，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购措施，自主调整优化各类限制居民合理购房的措施，适时出台降低首付比例和利率，盘活存量土地等一揽子政策。人民银行完善商业性个人住房贷款利率定价机制，降低存量房贷利率，优化保障性住房再贷款要求，提升人民银行出资比例，延长金融16条和物业经营贷政策的到期期限，降低二套房贷首付款比例下限。穗沪深出台优化房地产市场政策措施，落实政治局会议精神，调整住房限购政策，降低首付比例，扩大增值税减免范围。
▍政策集中在一线城市，力度大于2024年5月。
相比2024年5月，上海、深圳明显扩大了增值税的免征范围，这对于打通住房置换链条，盘活次新房市场有更为明显的作用。一线城市的首套房首付比例开始和全国接轨，上海、深圳限购调整的力度也大于2024年5月，广州甚至完全取消了限购。当前一线城市的首付和税收要求达到历史最为宽松的状况，上海、深圳的限购要求达到历史可比较为宽松的状况。政策主要聚焦的是释放改善性需求。
▍一线城市既是当前政策出台潜力最大的区域，也是全国房价的风向标。
我们认为，一线城市房地产市场有望率先止跌回稳。此次住建部在9月29日党组会议上表示支持一线城市用好调控自主权，这是历史上比较罕见的，专门针对一线城市提出政策宽松指引。这说明了在落实止跌回稳的过程中，政策高度重视一线城市的价格预期引导作用，也正视此前每一轮止跌周期中（2008和2014年），一线城市会率先止跌的事实。
▍从速落实政策，说明了政策在追求止跌方面的紧迫性。
从2024年4月30日政治局会议到2024年5月17日出台一揽子政策用了超过半个月时间，但从2024年9月政治局会议到央行和地方出台一揽子政策只用了3天时间。在经过了数年房价下跌，居民信心不足之后，放宽对改善性需求限制确实刻不容缓。政策从定调到实际出台所用的时间较短，客观上也说明了止跌的紧迫性。
▍我们认为一线城市年内有望实现房价止跌，若政策并未达到止跌目标，则我们预计各地仍有充裕的、进一步出台政策的空间。
根据贝壳APP，当前一线城市的看房人数和房地产成交规模有所上升，居民大量抛售房屋的意愿正在下降，在新政策加持之下，我们认为一线城市房价有望在年内率先止跌，从而带动全国其他地方房价止跌。但如果政策未能达到房价止跌的目标，则我们预计潜在的政策空间仍然足以继续释放，例如降低房地产交易契税，提升个人所得税按揭贷款利息抵扣限额，增加公积金贷款额度，降低公积金贷款利率等政策都在工具箱内。
▍风险因素：
居民预期偏弱，政策效果不及预期，房价持续下降的风险；低线城市虽然会受一线城市市场回暖带动，但政策边际出台空间不及一线城市的风险。
▍投资策略：
切实把握房价止跌过程中地产产业链的弹性空间。核心城市的交易服务商，在成本粘性的情况下，预计销售收入有明显的向上弹性。我们认为，如果从核心城市到低线城市，房价止跌目标实现时，资产端拥有土地储备的开发商将具备很明显的价值增厚弹性和业绩复苏弹性，这种弹性的大小和开发企业所布局的城市有关系。当然，房价止跌对整个产业链企业的资产负债表和营收规模都有积极意义。
