见字如面，今天继续带大家看魔幻的楼市。就在今天，存量房贷利率下调，火速落地，无论是一套房还是二套房，都调整为LPR（你自己的定价日LPR）—30bp，除了固定利率转LPR以外，其余都不需要进行操作，银行端会统一下调。这对于老业主来说，是个好事，特别是贷款利率很高的二套房的业主，可以省下不少钱。房价下跌的利好，也开始惠及到了老怨种们。
这里在解释一下调整的逻辑，比如你的定价日是每年1月1日，（2024年前购房的群体）。那此轮调整为4.2%（2024年1月）-30BP=3.9%。说实话不太理想的调整。如果你之前是4.2%-20BP（享受的下浮折扣点数）=4.0%。现在还就是3.9%。当然如果你之前4.2%+55BP（享受的上浮折扣点数），这次调整后就是4.2%-30bp。所以，这次调整的原则，应该就是让特别高的利率大幅度下调。让中等利率小幅度下调。让低利率基本维持不变。嗐，还是算账算不过银行啊。作为老地产人，也算不明白了。按照政策口径，我原本的理解应该统一调整为3.55%。不服不行，本轮调整后和2.9%的贷款利率差距还是有点大，反应过来的朋友，还会提前还贷款。等明年1月1号，再看看吧。
之前我说过，如果按照现在的利率计算，很多之前上车买房的朋友虽然房价下跌了不少，但利率的下调也找补回来了不少。但言而总之，还是晚买享折扣的幅度更大。当然那些全款高位上车的朋友，确实有点惨。不过他们也同样避开了当年的高利率，而且可能他们也不差钱。
其实存量利率的下调，在某种程度上会减缓抛售的压力，毕竟月供少了。但缓解的程度确实有限。真还不起的，还是还不起。所以法拍市场的挂牌量依旧在激增。只是法拍市场也极其惨淡。成交很差。这也侧面反应了二手房市场的处境。
昨天，广州等城市要求，房贷利率不得低于公积金贷款利率，也就是不得低于2.85%。很多城市的房贷已经到了2.6%，和公积金贷款利率有了比较严重的倒挂，这也是活久见了。政策出手阻止。情理之中，但也在意料之外。毕竟高能级城市的销量刚刚有点起色。而且2.6%的贷款利率，多为首套首贷可以享受，也就是纯粹的刚需，这种打压无疑加重了刚需的负担。这个我之前也说过，楼市一旦回暖，LPR就会跟着向上走，所以对于有且仅有一套房的朋友们，你们是希望房价涨，还是跌呢？
日照目前，首套和二套的房贷利率都为LPR—70BP，也就是2.9%，所以没有产生和公积金贷款利率的严重倒挂，政策对于我们目前没啥影响。但也侧面反馈出来，在公积金贷款利率不做调整之前，商贷利率最低也就是2.85％了。这个利率对于我们来说是历史最低，但在和国际平均的1%左右，还是有差距。未来，公积金贷款利率也会下调，咱们拭目以待。加推一期。咱们依旧明天见。
