见字如面，今天继续带大家看魔幻的楼市。后台朋友常问的两个问题：房价能不能止跌回稳，以及股市能不能上涨。关于房价我觉得还是要看基本盘，而不是看所谓政策和舆论宣传。关于股市我觉得是要看政策力度和制度改革的落地程度。完全不一样的市场，没有太多可比性。总得来说，股市能救也容易救，楼市却不太好救。
楼市的基本盘，就是人口、收入、供给和需求。2024前三季度结婚登记474.7万对，同比减少94.3万对，近40年最低，该数据包括包括初婚，再婚，复婚。从数据来看结婚刚需买房需求势必受到非常严重的影响，这会直接导致刚型住房需求锐降。
根据相关部门最新发布的人口数据报告指出，2024年上半年我国人口出生数量约为427万。
专家预测全年出生人口数量约为860万。（今年已经查询不到孕妇的建档立卡数据）2023年人口出生数量为902万。今年大概率要低于去年，2023年的出生率还是受到了疫情的影响，正常来说2024年应该有个反弹，还是等全年官方数据吧。按照惯例，人口出生率想要逆转很难，我们能做的就是减缓下跌的速率。
随着出生率的下降，未来学区房需求就会受到很大的影响。昨天提到张家港市取消了住房产权和学位的关联。多多少少也是受到了生源下降的影响。以前是孩子抢好学校，未来是好学校才能抢到孩子。学区房的重要性也会大打折扣。那价格自然也是水落船低。
昨天和回访了几位老客户，她们多少有点心灰意冷，我说市场不是销量好点了吗？怎么越来越悲观呢？他们给的答案还是很理性也很有代表性：“市场所谓的好转，都是因为价格便宜在带动，之前不舍的便宜卖、赔钱卖，可是现在不卖，以后接盘的只会越来越少，再想卖就更难了。”多么痛的领悟。当年11000元/平米买的房子，如今7500元/平米都不好出手。市场终归教育了一批人。
无意间看到了本土楼市自媒体的两组数据。多少还是有点错愕。对于一个有统计基础的人来说，我觉得可能是统计口径有偏差吧。要不然两天数据就多了200多套房子，那确实说明楼市回暖了。在这里还是希望官方可以公布数据，以现在的技术水平，无论是新房和二手房数据统计起来应该都不太难吧。
最后，听说利率要上调0.5BP到2.95%，姑且相信是真的，但这有什么用呢？现在的客户是非常理性的，你敢涨，他就敢不买。就目前的环境而言，谁给谁的勇气去收紧优惠政策呢？再说目前LPR的机制在尝试做深度调整，未来大概率一贷一价。还有看到没有，销量稍微有点起色，银行就给你整幺蛾子，如果哪天房价真的反弹了，所有人的利率都会跟着涨上去。今天就这样，怪禽啼旷野，落日恐行人，他日再相逢，清风动天地，晚安全世界，咱们明天见。
