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2023年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，消费类基础设施上市由此拉开帷幕。从印象城到奥特莱斯，从社区购物中心到农贸市场，各类消费REITs如雨后春笋般涌现。这些与居民生活紧密相连的REITs数据，为我们提供了一个观察居民消费变化的独特视角。据统计局数据，2024年全国居民消费价格同比去年上涨0.2%，而消费类REITs的经营情况，或许能从侧面反映出一些消费变化的端倪。以中金印力消费REIT为例，其底层资产为杭州市西溪印象城，是杭州市的标杆性购物中心，收入主要来源于固定租金、营业额提成租、物业管理费及停车费等。
西溪印象城租户涵盖零售、餐饮、娱乐等多个领域，是余杭区热门的商贸中心。根据大众点评，西溪印象城为余杭区第一热门购物中心，从评价中发现，购物中心的服务也相当有温度，帮助破胎客户补胎、创办活动与客户互动、节日装扮氛围活动等。
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作为全国首家生态购物中心，西溪印象城吸引了众多一线品牌入驻，如杭州市第一家山姆超市便在此落户，其承租面积超1/5，贡献了接近6%的收入，由于是主力店铺（面积大且租期长为主力店铺），租金相对较低。
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从招募说明书来看，疫情以来，零售与餐饮在中金印力REIT的租金收入占比发生了变化，零售类租金占比从67.3%降至2023年9月的61.8%，而餐饮类则从21.9%升至26.6%，这与现实中餐饮火爆、零售遇冷的现象相呼应。
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深交所近期披露的经营数据显示，中金印力REIT的租金与出租率双双下跌，出租率从98.4%跌至97.85%，有效租金也开始下滑。
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嘉实物美消费REIT
再看嘉实物美消费REIT，其底层资产为社区商业中心，主营业务包括超市、理发店、药店等基础消费类目，贴近居民生活，具有高频、低客单价、需求稳定的特点。招募说明书中提到，前四大客户为原始权益人关联方，租期与租金稳定，其他外部租户也各具特色。![]()
如租赁面积1000平米以上的外部租户L是连锁健身房+球类运动+餐饮业态，外部租户K是新能源汽车4S店；租赁面积1000平以下的租户则有炸鸡小吃、手机维修店、干洗店等，满足居民日常“衣食住行”需求。![]()
由于租户业态贴近居民生活，具备较强韧性，能抵御宏观经济影响，过往4年出租率一直稳定，即使受公共卫生事件干扰也未有大幅波动，大成项目2021年的异常值是因大租户合同纠纷所致。从小红书中简单搜索物美超市玉蜓桥，第一条帖子是新开业的美食街，也许工作日的非饭点，但是依旧能窥见一丝人间烟火气。
易方达华威农贸市场REIT（下称华威市场REIT）是全国首单农贸市场REIT，也是近期热门话题之一，合计超600亿的资金认购体现出了资金对于农贸市场业态的追捧。有着物美消费REIT大涨的前车之鉴，因此资金对于业态收入更为稳定的消费REITs比较青睐。
在之前的文章《有趣的REITs：农贸市场与供热管网认购破纪录》中，粗略介绍了一下华威市场REIT，而本次将深入的介绍华威市场REIT。
从净利润角度看，21年与23年差距不大，而22年由于新冠影响以及工程建设，导致停车收入减少，目前该影响已消除。在2024年期间，华威市场REIT的新项目扩建完成开始招租，因此收入有所增加。![]()
华威REIT于2013年12月开始运营，早期通过低价策略吸引了较多商家，同时由于农贸商户偏向保守，黏性较强，因此出租率十分稳定。由于农贸市场商户进出需要通过车辆通道实现进出货物与采购的便利，农贸市场一层是交易集中区域，车流量与人流量最为旺盛；非首层则是农贸市场的配套产业链，如冷链仓储、电商直播等。因此农贸市场一层租金单价显著高于其他楼层，是最主要收入来源，根据招募说明书，首层收入占比达到了72.43%，并且供不应求。![]()
从真实顾客的点评来看，华威农贸市场已经成为从采购到加工一体化的商业模式而非单纯的菜市场，一楼买菜二楼加工直接吃，在遍地预制菜的当下，想想应该就很不错。从这三类消费类REITs来看，过去三年中，作为可选消费的大型商超零售受宏观经济影响较大，而类似“必选消费”的农贸市场批发、社区商业中心则未遭遇剧烈冲击。
尽管经济形势并非一片大好，但也不至于过于黯淡，像胖东来、山姆等超市人流如织，餐饮店前排起长龙，都是黯淡前景中的一抹亮色。
