年内大涨超20%，REITs何以被追捧？
财富
财经
2025-01-24 10:59
上海
2025年以来，中证REITs（全收益）涨幅接近5%。在上市的60只REITs中，仅有4只年内涨幅收负，其他REITs场内涨幅均为正数，涨幅最佳的华夏华润商业REIT涨幅更是达到20%。如今的REITs行情更多的是延续了2024年以来的趋势，REITs经历了2023年的剧烈调整后就开始了属于自己的一轮大行情，整个2024年期间中证REITs（全收益）大涨12.31%。在利率走低的大背景下，公募REITs具备现金流相对稳定且高分派率的特质，因此REITs吸引了部分以保险为代表的配置型资金流入。根据2024年中期报告，保险类投资人持仓市值由73.2亿元涨至103.9亿元，持仓市值占比达到了整体市值的9.9%。其中保障房类、环保类REITs凭借更加稳定的经营业绩成为了资金主要流入的板块。保障房类REITs作为去年涨幅最佳板块，按照1月22日二级市场价格来计算，目前整体现金分派率降低至3.04%，成为了目前整体现金分派率最低的REITs类型，仅高于十年期国债150BP左右。保障房类REITs现金分派率的下降也引发了REITs内部的分化。 今年以来消费类REITs霸榜REITs涨幅榜，主要原因或许能够从最新披露的四季报中看出端倪，涨幅最好的华夏华润REIT在披露的出租率与租金缴纳率对比招募说明书有相当大的提升 ，四季度客流量同比增长了11.9%，2024年全年累计同比增长10.9%。而物美消费REIT与首创奥莱REIT也在二级市场中因其稳健的收入受到追捧，物美消费REIT底层资产为社区商业中心，租户除了麦德龙这种大型商超外还有炸鸡店、手机修理店、健身房等与日常生活强相关的业态；首创奥莱REIT则是主打中产消费的鞋服折扣购物中心，在美国，奥莱REIT因为其稳健的现金流以及分红受到投资者的喜爱。不止如此，包括金茂商业REIT与印力消费REIT四季度数据也相对不错。不同的业态也带来了不同的市场表现，投资者们对于物美消费REIT与首创奥莱REIT表现出了更多的青睐，因此消费类REITs中两者涨幅较大。但是时间来到2025年，其他消费类REITs也展现出了较为不错的数据，市场的目光也开始转向其他项目。关于未来REITs的发展，或许可以参考日本进入低利率时代的经验。在利率见底之后J-REITs开始蓬勃发展，如今J-REITs成为了全球第二大REITs市场。也许C-REITs也会在广谱利率下行的大背景下得到长足的发展，其中业态能够维持稳定业绩与分红的REITs类型如保障房类、环保类、水利类等会更加得到市场的关注。二级市场的行情也引起了资金对于REITs的关注，打新REITs成为了市场的热点话题之一，REITs打新火热的主要原因还是2024年来打新REITs几乎是一笔稳赚不赔的投资，如何参与REITs打新具体可参考《REITs打新实操指南》，另外值得补充的是，上交所认购REITs是认购份数模式，而深交所则是认购金额模式。如认购上交所上市的REITs需要以1000份起，而在深交所则是1000元起。以今年发行的济南供热REIT为例，创下了公募REITs发行以来的新纪录，认购倍数超过800倍，认购资金高达1300亿。最近发售的华夏金隅智造工场REIT也吸引了接近300亿资金进行认购，不可谓不火热。将在年后开启认购的汇添富九州通医药仓储REIT，在网下也是获得了71倍的认购，其中主要参与者以保险为主。新上市REITs定价则较为复杂，以即将在1月24日上市的易方达华威农贸市场REIT为例，由于特殊且稳定的经营性质以及较高的现金分派率，上市首日即触发30%涨停机制。目前华威农贸REIT现金分派为6.25%，发行价格为3.03元/份。假设按照消费类平均现金分派率4.32%（以最新收盘市值以及2024年可供分配利润计算），则是涨至4.38元/份额。当下REITs打新已经成为市场热门，在参与此类打新时可以参考该REIT的网下询价倍数，倍数高则说明机构对于该项目较为认可，但是在上市后则需要注意项目的资产质量，可以通过定期报告来获得相关数据用以判断。截至1月23日，已经成立的59只REITs包含了保障房、仓储物流、产业园、水利、消费、环保、能源、市政以及交通等9类，目前尚未成立REITs的类型主要有文化旅游、养老以及新型基础设施。相信随着REITs的常态化发行，未来可投的REITs也会变多。
