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最近发现REITs这个产品，不知不觉中已经走出了一波凌厉的上涨。2024年以前发行上市交易的26个REITs基金中，23只年内正收益，仅6只是年内负收益，涨幅中位数在11.4%。其中保障房项目一骑绝尘，年内涨幅前五的REITs中，四只为保障房项目。年内发行的REITs也仅有6只成立以来为负收益，其中涨幅最高的嘉实中国电建清洁能源REITs涨幅高达44%，即便与个股比较也是毫不相让。
随着债券收益率下行，与红利股逻辑类似的REITs也迎来了自己的牛市，其中现金流稳定的保障房项目与能源项目更受到资金关注。我发现，REITs打新也许会是一个不错的增厚收益方式？于是我就把今年上市的REITs数据拉出来看了一遍，发现了一些有趣的细节。今年成立并且上市交易的REITs，上市首日涨跌幅中位数仅在0.46%。咋一看似乎并不亮眼？但是把底层资产更为稳定的保障项目与能源项目单独拿出来的话，能够发现涨跌幅中位数提升到了11.5%；并且这还是因为国泰君安城投宽庭保障房项目上市时间是A股的底部。目前国泰君安保障房项目已经上涨了22%。也许REITs打新能够替代可转债，成为散户新的增厚收益来源。打新REITs首先需要向券商申请开通相关权限，这在券商APP上即可完成操作。并且认购REITs也可直接在券商app中完成操作。
认购REITs没有资金门槛，但是风险等级需要为中高风险；一般最小认购金额为1000元且上不封顶，金额需要为整数。
由于仅有一小部分基金份额会向公众申购，因此REITs会按照比例配售，具体比例由基金方确认。未中签的资金会在一周左右退回账户，中签后的REITs上市时间在一个月左右。
在进行REITs打新的同时，也需要注意项目的估值情况，这部分数据可以通过招募说明书中的增值率来分辨。以今年上市首日涨幅最高的华夏特变电工REITs，以及上市首日涨幅最低的招商高速公路REITs为例，华夏REITs的增值率仅为7%，而招商REITs则是95%。这些数据说明，发行价格上，华夏REITs高于真实价格的7%，而招商则高出了97%。
增值率是由通过收益资本法（一种房地产估值方式）计算的项目估值与项目账面价值的比值，增值率越高则说明项目当前价格高于项目实际价值，因此在选取Reits进行打新时需要重点观察该数值，尽量选取增值率低的Reits进行认购（注意是认购不是申购）。因此，我们打新选择的REITs，应该满足以下两项条件：随着利率的快速下行，REITs配置价值也逐渐凸显。随着Reits热度的下降，目前打新Reits相较于以前更加容易中签，不少优质的项目如银华绍兴水利Reits甚至出现了末日配售的情况，而该项目上市首日涨幅达18%，而该项目增值率甚至为-13%，也就是说仅用87元买到了100元的东西，并且还不用抢购。在通过对今年上市首日涨幅前10的Reits进行测算，增值率越低的项目在上市上日涨幅一般最高，而嘉实物美消费Reits虽然上市首日涨幅较少，但是上市以来上涨27%，因此在进行Reits打新的时候，尽量选取增值率小于50%的项目，在遇到增值率为负数的时候，更是要重视这样的机会。
