本文来自方正证券研究所于2024年09月22日发布的报告《地产政策或迎新一轮窗口期——2024W39房地产周报》，欲了解具体内容，请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
本周观点：地产政策或迎新一轮窗口期
①存量房贷下调空间较大，下调幅度或在50BP左右，此外近日美联储降息50BP为我国打开进一步下调LPR的空间；②限制性政策持续解除，一线城市为主的其余地区有望全面解除限购；③鼓励性购房政策陆续出台，以旧换新、购房落户、鼓励农民购房等相关政策或将持续落地；④收储或再获支持，517新政加快了行业的增量资金落地，央行对商业银行的引导和支持也见到了效果，但相比于整个行业的资金缺口或者开工端改善所需资金，资金绝对数量仍然有限，同时收储门槛有望降低，助力核心城市收储工作加速落实。
股票市场与信用债：A股与港股跑赢大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为6.86%和5.94%，分别跑赢大盘5.54pct/跑赢大盘0.82pct。本周地产信用债发行15.00亿元，净融资额-12.30亿元。截至2024年9月20日，地产信用债累计发行2913.97亿元，同比下降25.06%，净融资额-277.70亿元，去年同期为403.43亿元。
REITs市场：本周REITs指数跌幅为-0.50%。
本周产权型REITs指数收于108.10点,跌幅为-0.86%;本周特许经营权型REITs指数收于110.47点,跌幅为-0.06%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.53pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为3.37%。本周REITs成交额为8.11亿元，环比-34.08%。本周REITs换手率为0.30%，环比-0.17pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比下降。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-38.57%/-11.07%，累计同比分别-34.41%/-6.06%。新房端，45城商品房共计成交169万㎡，二手房端，14城二手商品房共计成交108万㎡。
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比+22.10%/+21.98%，溢价率4.09%，一线供应和成交建面环比-30.41%/+21.78%，溢价率7.21%，二线供应和成交建面环比+49.26%/+1.79%，溢价率0.98%,三四线供应和成交建面环比+17.15%/+32.78%，溢价率3.69%。
政策新闻：北京宣布适时取消普通住宅和非普通住宅标准。
各地继续出台各类政策，9月19日，北京宣布毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度；9月20日，成都成华区发布促进房地产市场健康发展措施，包括团购优惠、换新补贴、购房入学便利、房票安置及低首付贷款支持。
投资建议：楼市政策优化空间仍存，存量房贷有望下降，限制性政策或将持续解除，同时鼓励性政策持续出台，且收储支持力度或将加大。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
存量房贷下调空间较大，下调幅度或在50BP左右。新增贷款利率自2024年5月起，全面进入3%利率时代，存量和新增利率差距导致市场上提前还贷的现象加剧，在此背景下存量房贷下调空间较大。2023年11月央行提到，首套存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。假设后续存量房贷下调幅度为50BP（上轮23年8月降约75BP），按照100万房贷，等额本息，30年期限测算，居民月供减少约280元，每年将减少还款额约3360元，进而节约家庭刚性支出，提振各链条消费，减轻二手房抛售压力，有助于房价回归稳定。此外，近日美联储降息50BP为我国打开进一步下调LPR的空间。
限制性政策持续解除，政策空间主要集中在一线城市。3月下旬国常会明确房地产“支柱产业”地位，提出进一步优化房地产政策；4月30日，中共中央政治局会议再次提出“去库存”；在中央指导下，4月开始，全国范围内核心城市密集松绑限购，截至日前，全国范围内仅剩海南省、北京、上海、广州、深圳、天津等6地实行不同程度的限购政策，住房限购令已步入尾声；为适应新的供求关系，二十届三中全会指出充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策，在此定调之下一线城市为主的其余地区有望全面解除限购。
鼓励性购房政策陆续出台，以旧换新 + 购房落户 + 鼓励农民购房。①“以旧换新”城市数量与范围有望持续扩大：截至日前，全国已有超百城陆续推出住房“以旧换新”政策，与此同时，各地推出包括“国企收旧换新”“中介优先卖”“发放购房补贴”等多种模式；②落户限制逐渐放松，更多城市将恢复购房落户：24年5月后，武汉、杭州、合肥等多个核心城市陆续恢复购房落户政策，随着佛山、南京、合肥这些分别位于“珠三角”和“长三角”的核心城市落地相关“鼓励购房”政策，同区域的其他核心城市有望跟进；③释放农民消费潜力、鼓励农民进城购房：24年来，全国各地纷纷出台政策，鼓励农村居民自愿退出宅基地，并进城购房，安徽、江苏、湖北等地更是通过发文的形式，明确了农村居民退出宅基地后的购房奖励措施。
收储或再获支持，资金加大+门槛降低。近期央行公布了二季度的结构性金融工具投放情况，截至6月末，金融机构已发放247亿元租赁住房贷款，保障性再贷款余额为121亿元，后续贷款投放有望进一步加快。517新政加快了行业的增量资金落地，央行对商业银行的引导和支持也见到了效果，但相比于整个行业的资金缺口或者开工端改善所需资金，资金绝对数量仍然有限，同时收储门槛有望降低，助力核心城市收储工作加速落实。
投资建议：楼市政策优化空间仍存，存量房贷有望下降，限制性政策或将持续解除，同时鼓励性政策持续出台，且收储支持力度或将加大。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。
风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
本周（2024年9月16日-2024年9月20日，本章“资本市场”下同）地产：A股与港股跑赢/跑赢大盘，信用债发行环比下降，净融资额环比由正转负。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨幅分别为6.86%和5.94%，分别跑赢大盘5.54pct/跑赢大盘0.82pct。本周地产信用债发行15.00亿元，净融资额-12.30亿元。截至2024年9月20日，地产信用债累计发行2913.97亿元，同比下降25.06%，净融资额-277.70亿元，去年同期为403.43亿元。
本周A股房地产板块跑赢大盘（沪深300）。本周A股房地产板块涨幅为6.86%，跑赢大盘5.54个百分点，涨跌幅在31个行业板块中由高到低排名为第1名。
近一个季度及近一个月，房地产板块均跑输大盘。
近一个季度，A股房地产板块跌幅为-3.40%，同期沪深300跌幅为-8.63%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。近一个月，A股房地产板块涨幅为4.62%，同期沪深300跌幅为-3.95%，房地产板块跑赢大盘（沪深300）。
本周地产A股中：涨幅靠前的主要是张江高科（19.28%）、中交地产（19.00%）、金地集团（15.91%）、我爱我家（15.10%）、天地源（12.71%），跌幅靠前的主要是中迪投资（-4.08%）。
本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨幅为5.94%，跑赢大盘0.82个百分点，涨跌幅在12个行业板块中由高到低排名为第3名。本周领涨板块主要包括原材料业、可选消费、地产建筑业，涨幅靠后的板块主要包括电讯业、公用事业、工业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是融信中国（32.38%）、汤臣集团（20.63%）、远洋集团（20.48%）、禹洲集团（16.67%）、美的置业（16.36%），跌幅靠前的主要是佳兆业美好（-11.56%）、弘阳地产（-11.11%）、中骏集团控股（-5.04%）、朗诗绿色生活（-4.57%）、世茂服务（-4.29%）。
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降，净融资金额环比由正转负。
本周地产债信用债新发行金额合计15.00亿元，到期金额27.30亿元，净融资额-12.30亿元。截至2024年9月20日，地产信用债累计总发行金额为2913.97亿元，同比下降25.06%，到期金额3191.67亿元，同比下降8.42%，净融资规模为-277.70亿元，去年同期为403.43亿元。
REITs市场
本周REITs指数跌幅为-0.50%。本周产权型REITs指数收于108.10点,跌幅为-0.86%;本周特许经营权型REITs指数收于110.47点,跌幅为-0.06%;近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.53pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为3.37%。本周REITs成交额为8.11亿元，环比-34.08%。本周REITs换手率为0.30%，环比-0.17pcts。
本周（2024年9月16日-2024年9月20日，下同）REITs指数收于109.21点，跌幅为-0.50%。目前已上市公募REITs达到29只，我们以首批上市公募REITs第一个交易日为基准日，基准点位为100，构建了REITs指数、产权型REITs指数、特许经营权型REITs指数、产业园区型REITs指数、仓储物流型REITs指数、高速公路型REITs指数、生态环保型REITs指数、能源型REITs指数。截至到2024年9月20日，REITs指数收于109.21点，跌幅为-0.50%。
本周产权型REITs指数收于108.10点,跌幅为-0.86%。其中，产业园区型REITs指数收于97.06点,跌幅为-0.92%;物流仓储型REITs指数收于99.31点,跌幅为-0.79%;保租房型REITs指数收于100.12点,跌幅为-0.77%。
本周特许经营权型REITs指数收于110.47点,跌幅为-0.06%。其中，高速公路型REITs指数收于92.52点,涨幅为0.20%;生态环保型REITs指数收于122.58点,跌幅为-0.55%;能源型REITs指数收于120.62点,跌幅为-0.43%。
近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.53pcts。其中，产权类REITs指数跑赢沪深300指数1.48pcts；特许经营类REITs指数跑赢沪深300指数1.58pcts。产权型REITs中，产业园区REITs指数跑赢沪深300指数1.14pcts，物流仓储型REITs指数跑赢沪深300指数0.13pcts，保租房型REITs指数跑赢沪深300指数3.24pcts。特许经营型REITs中，高速公路REITs指数跑赢沪深300指数1.60pcts，生态环保型REITs指数跑赢沪深300指数1.05pcts，能源型REITs指数跑赢沪深300指数1.87pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为3.37%。本周领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏和达高科REIT，跌幅为-2.09%。从月度涨跌幅来看，领涨或跌幅最小的公募REITs为中金山东高速REIT，涨幅为0.58%，领跌或涨幅最小的公募REITs为临港创新产业园REIT，跌幅为-7.33%。IP0以来，领涨或跌幅最小的公募REITs为华夏北京保障房REIT，涨幅为24.70%，领跌或涨幅最小的公募REITs为华夏中国交建REIT，跌幅为-48.43%。
本周REITs成交额为8.11亿元，其中，产权型REITs成交额为3.54亿元，特许经营型REITs成交额为4.57亿元，产权型REITs中，产业园区型REITs成交额为2.24亿元，保租房型REITs成交额为0.75亿元，物流仓储型REITs成交额为0.54亿元，特许经营权型REITs中，高速公路型REITs成交额为2.83亿元，生态环保型REITs成交额为0.52亿元，能源型REITs成交额为1.22亿元。
本周REITs换手率为0.30%，环比-0.17pcts。其中，产权型REITs换手率为0.29%，环比-0.16pcts；特许经营型REITs换手率为0.33%，环比-0.16pcts。产权型REITs中，产业园区型REITs换手率为0.26%，环比-0.16pcts；保租房型REITs换手率为0.46%，环比-0.47pcts；物流仓储型REITs换手率为0.14%，环比-0.08pcts。特许经营权型REITs中，高速公路型REITs换手率为0.25%，环比-0.08pcts；生态环保型REITs换手率为0.62%，环比-0.42pcts；能源型REITs换手率为0.29%，环比-0.25pcts。
楼市成交
本周(2024年9月14日-2024年9月20日，本章“楼市成交”下同）,新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-38.74%/-11.07%，累计同比分别-34.43%/-6.06%。
4.1 新房
本周新房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。本周我们覆盖的45城商品房成交166.58万㎡，滚动四周同比-38.74%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别-11.15%、-45.36%、-45.76%。
45城商品房年初至今累计成交面积同比-34.43%，其中一、二、三四线城市商品房年初至今累计成交量同比分别-23.14%、-36.00%、-42.90%。
本周二手房成交滚动四周同比下降、累计同比下降。本周我们覆盖的14城二手房成交107.99万㎡，滚动四周同比-11.07%。其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别+3.69%、-16.20%、-9.82%。
14城二手房年初至今累计成交面积同比-6.06%，其中一、二、三四线城市二手房年初至今累计成交量同比分别+4.63%、-9.23%、-7.95%。
土地市场
本周（2024年9月9日-2024年9月15日，本章“土地市场”下同）百城土地供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周百城供应和成交建面环比+22.10%/+21.98%，溢价率4.09%，一线供应和成交建面环比-30.41%/+21.78%，溢价率7.21%，二线供应和成交建面环比+49.26%/+1.79%，溢价率0.98%,三四线供应和成交建面环比+17.15%/+32.78%，溢价率3.69%。
5.1 100大中城市
100大中城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周100大中城市供应建面3818万平方米、成交建面2771万平方米、成交总价586亿元，滚动四周环比分别+22.10%、+21.98%、+37.07%；成交面积与供应面积比例为+74.25%，环比-1.06pct；溢价率为4.09%，环比-0.41pct。
一线城市供应建面环比下降，成交建面环比上升，溢价率环比上升。
本周一线城市供应建面255万平方米、成交建面118万平方米、成交总价200亿元，滚动四周环比分别-30.41%、+21.78%、+5.12%；成交面积与供应面积比例为+85.11%，环比+7.27pct；溢价率为7.21%，环比+6.25pct。
二线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周二线城市供应建面973万平方米、成交建面853万平方米、成交总价161亿元，滚动四周环比分别+49.26%、+1.79%、+4.95%；成交面积与供应面积比例为+66.22%，环比+4.90pct；溢价率为0.98%，环比-3.22pct。
三四线城市供应建面环比上升，成交建面环比上升，溢价率环比下降。
本周三四线城市供应建面2590万平方米、成交建面1799万平方米、成交总价225亿元，滚动四周环比分别+17.15%、+32.78%、+89.48%；成交面积与供应面积比例为+77.45%，环比-4.98pct；溢价率为3.69%，环比-1.03pct。
政策梳理
风险提示
