文｜陈聪 张全国 刘河维 朱翀佚 李俊波
中央经济工作会议重申了前期各项地产政策措施，但表达了更强的决心，即透过政策加力的办法，来实现市场的止跌回稳。我们认为，我国房地产市场具备广阔的真实需求基础，而供给侧改革又已经基本完成，未来优质房地产开发企业发展前景广阔。
▍中央经济工作会议在北京举行。
会议指出，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。房地产领域的相关工作，是防风险工作的核心组成部分。
▍延续前期政策框架，多角度推动市场止跌回稳。
此次会议提到了释放住房需求潜力（包括持续松绑限购、降低交易税、降低首付比例和利率等），城中村和危旧房改造（虽然长期增加供给，但短期能增加需求），控制新增土地供给（限制增量），盘活存量用地和商办用房（收购存量土地、调规、优化房地产企业资产），处置存量商品房（收购存量房作为保障性租赁住房）等多项政策，我们认为，这些政策在历史上都已出台，并对房地产市场的止跌回稳起到了积极作用，也有必要继续贯彻落实。
▍用力、加力、充分等说法，体现了止跌回稳决心坚定，未来政策发力空间巨大。
尽管政策的框架本身没有变化，但在框架内房地产政策有显著的加码空间。相较于历史，此次会议对房地产政策的实施，用词上更为坚决果断，连续使用了持续用力、加力实施、充分释放等此前并未采用过的说法。这体现了党对房地产领域干字当头、迎难而上、奋发有为的工作作风，客观上也有助于市场尽快止跌回稳。
▍短期来看，房地产市场已经出现了大量积极信号，止跌回稳料可实现。
据贝壳研究院，2024年11月，50城二手房指数环比上涨0.3%，实现连续两个月的环比上涨，其中一线城市11月环比上涨0.7%。截至12月12日，据Wind数据，我们跟踪的24个新房样本城市12月网签数据同比增长15.7%，13个二手房样本城市网签数据同比增长83.7%。而根据贝壳、我爱我家等头部中介平台官网，截至12月11日，75个样本城市二手房成交套数7日移动平均较10月以来市场高点回落约16%，但仍较“517政策”后高点高12%，同时较2023年同期增长近50%，同期带看量仍保持相对高位。我们认为在政策不断支持下市场活跃成交有望延续，核心城市房价止跌企稳料可实现。
▍中长期来看，我国有大量的真实自住需求尚未得到满足，市场主体具备结构性成长机遇。
限制我国居民向核心都市圈集聚的公共资源人均供给不足的问题开始缓解，核心都市圈公共收入稳定的优势越发显著，预计核心都市圈常住人口增速有望企稳回升。我国高楼龄住房的居住价值衰减较快，2006年之后大户型供给长期不足，居民置换房屋需求旺盛。自购房屋仍然是解决改善居住问题的核心途径。我们测算，仅在35个城市，未来10年的稳定自住和改善需求合计就超过43亿平方米。
▍风险因素：
三四线城市供应过大，政策潜力有限的风险；支持性政策节奏及力度不及预期，房价不能及时止跌企稳的风险；部分房地产企业资产负债表负担过于沉重，腾笼换鸟难度较大的风险。
▍看好房地产行业在新周期的新成长，推荐地产蓝筹。
房地产行业经历过一轮供给侧改革，全国布局的大公司数量大幅下降，原材料（土地）市场的激烈竞争已经退潮，而社会对好房子的需求还远未得到满足。我们推荐货值充足、融资渠道通畅、具备一定开发能力、聚焦核心城市的房地产开发企业。
