上周，有位粉丝在后台咨询，说他看上的，朝阳某热门二手房小区。最近一次成交价较之前涨了不少。
这让他有点坐不住了，问还能再等吗？
我翻看了一下该小区的成交数据，不看不知道，一看吓一跳。粉丝看中的这个户型，竟然比1个月前，跳涨了9000元/平。差不多回到了2024年年初的成交价格水平。
不仅如此，近期还有部分北京二手房小区，也显露出上涨苗头。大部分情况，是成交价上浮了30-40万。也有个别小区，甚至上跳100万之多。
在最新一期统计局数据中，北京二手房价环比上升0.2%，为近9个月来的首次上涨。
然而，大数据仅能勾勒出北京楼市的宏观趋势，却无法代表、也不能代表，每一位买房人的具体情况。以及他们正在面临的买房困惑。
现在到底是哪些北京小区在涨价？这些小区的涨价趋势，未来还能持续吗？它们能否代表北京楼市基本面？
我们需要更具体的答案。
第一个问题，现在到底是哪些北京小区在涨价？
通过几天调研，我发现，近期关注热度高，成交价上浮的二手房小区，大概分为三类：
第一类涨价的北京小区，是2000-2010年的品质小区，主要购买人群是海淀、望京的外溢，近期上车价普遍集中在600万元左右。代表小区有远洋山水、华纺易城、望京新城等。
这类人群，有一定经济实力，最追求性价比，也极其注重房子的品质。
20年左右的房龄，已经挤出了可能存在的溢价泡沫。本身小区品质过硬，再叠加对后市的乐观判断，让他们最终选择上车。
第二类涨价的北京小区，是名校学区房，西城、海淀、朝阳都有上榜。代表小区有荣丰2008、芍药居北里、裕中西里、上地东里等。
名校学区房上涨，固然有新政推动、季节性等原因影响。但最重要的还是教育本身。
今年的派位结果，连续3年被调剂出区的西城德胜，终于不再出区了。海淀中关村三小，报名学生100%上岸，全部接收。
最后一类涨价的北京小区，是千万级别的豪宅网红盘。代表小区有清河橡树湾、珠江帝景、太阳公元等。
对于高净值人群而言，购置豪宅更多是投资行为。往往能了解到更多，普通人还不知道的一级市场消息、未来趋势。当前豪宅市场价格已经基本回调到位，他们嗅到了其中机遇，选择上车。
第二个问题，这些小区的涨价趋势，未来还能持续吗？
600万左右的品质小区，此前的成交热度就一直很高。
这样的楼盘，一方面，关注度足够高，不缺买家接盘。另一方面，同小区出货量大，房源充足，让业主也不敢将自家房源挂的价格过高。
双向限制，将其压制在一个稳定的价格区间。
也就是说，这种小区，价格起来后大概率不会再降价。如果是在关注此类房源的买房人，可以考虑上车。
名校学区房，主要受当年派位结果影响，价格波动性极大，因而风险也极大。
也就是说，如果你是在为明年孩子上学四处奔波的家长，可以考虑有强学区的学区房，但还要注意房价波动的季节性。
如果你是学区房的投资客，慎重考虑，要有一颗强大的心脏。
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最后一个问题，现在在涨价的小区，能否代表北京楼市基本面？
答案自然是不能。根据大中介数据，挂牌价在500-650万区间的房源，仅占全部在售房源的13%左右。学区房占比更少。
7月预计网签量1.4万套，持平6月，远高于去年7月同期水平。
2. 从刚刚结束的三中全会可以推测，zf未来对房地产的支持是全面的、坚定的。“强调新型城镇化仍在持续推进，暗示房地产行业仍存在发展空间。”
北京也出台了“以旧换新”政策，加快市场流动。详情请看：“以旧换新”来了！北京9000套房源参与
据爆料，已有北京某银行开始发放低息贷款，利率2.85%。
3.国际方面，特朗普当选呼声很高，美联储降息预期进一步增强，释放国内降息空间。
越来越多的曙光，开始照向北京楼市。
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